LONDON (IT BOLTWISE) – Die Mietnachfrage verschiebt sich laut ImmoScout24 im dritten Quartal 2026 stärker in deutsche Metropolen und kreisfreie Städte. In kreisfreien Städten steigen die Anfragen um 7 %, in den acht größten Metropolen um 6 %. Gleichzeitig sinkt das Interesse im Umland um 3 % und im ländlichen Raum um 4 %. Trotz der höheren Nachfrage bleiben die Angebotsmieten insgesamt weitgehend stabil.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen verteilt sich in Deutschland wieder spürbarer neu: Im dritten Quartal 2026 verlagert sich der Sog der Wohnungssuche in Metropolen und kreisfreie Städte, während das Interesse in Umlandregionen und ländlichen Räumen nachlässt. Laut ImmoScout24-WohnBarometer steigen die Anfragen in kreisfreien Städten um 7 % gegenüber dem Vorquartal, in den acht größten Metropolen liegt der Zuwachs bei 6 %. Dieser Gegensatz ist mehr als eine Momentaufnahme, denn er deutet auf eine anhaltende Präferenz für zentrale Lagen hin – dort, wo Arbeitsplätze, Bildungsangebote und Infrastruktur typischerweise dichter verfügbar sind.
Interessant ist dabei, wie sich diese Dynamik im Alltag der Wohnungssuche bemerkbar macht: Ein Teil der Haushalte, die derzeit auf Mietwohnungen schaut, hatte zuvor den Erwerb von Wohneigentum in Betracht gezogen. Das passt in ein Bild, in dem Eigentum zwar für viele attraktiv bleibt, der Schritt dorthin aber an mehreren Stellen scheitern kann – nicht nur an der laufenden monatlichen Belastung, sondern insbesondere an den Hürden rund um Eigenkapital und Nebenkosten. Wer diese Hürden zeitlich nicht überspringen kann, landet häufig zunächst im Mietmarkt, was die Nachfrage besonders in urbanen Regionen zusätzlich anheizt. Genau diese Mischung erklärt auch, warum sich der Unterschied zwischen Stadt und Umland in den Anfragestatistiken so klar abzeichnet.
Ausgerechnet beim Preis ergibt sich jedoch keine gleichgerichtete Bewegung. Trotz der höheren Nachfrage bleiben die Angebotsmieten im dritten Quartal weitgehend stabil. Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen nennt ImmoScout24 bundesweit durchschnittlich 9,01 Euro pro Quadratmeter, ein moderater Anstieg um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal. Neubauwohnungen liegen bei der Erstvermietung bei 13,42 Euro pro Quadratmeter, das entspricht einem Plus von 1,1 %. Im Jahresvergleich fallen die Steigerungen deutlicher aus: Bestandsmieten klettern um 2,5 %, Neubaumieten um 2,9 %. Für Mieter heißt das: Die kurzfristige Lage wirkt beruhigt, langfristig zeigt sich aber weiterhin ein Preisdruck, der aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage entsteht.
Innerhalb der Metropolen ist das Bild differenziert. Beim Segment der Bestandswohnungen bewegen sich die Quartalsveränderungen in sechs von acht Städten zwischen minus 0,3 % und plus 0,5 %. Stuttgart liegt bei minus 0,3 %, Düsseldorf bei minus 0,2 % – also eher leicht rückläufig. Auf der anderen Seite stehen Hamburg mit plus 1,0 % und Leipzig mit plus 1,2 %, dort wird sichtbar, dass die Nachfragezunahme nicht überall gleich gedämpft wird. Besonders greifbar wird die Spreizung bei den absoluten Kosten: Eine Referenzwohnung mit 70 Quadratmetern kostet in München im Bestand rund 1.414 Euro kalt, während in Leipzig als preiswertester Metropole etwa 636 Euro anfallen. Bei Neubauten steigt die Differenz weiter, denn München erreicht hier rund 27,57 Euro pro Quadratmeter und damit ungefähr 1.930 Euro kalt – das höchste Preissegment unter den betrachteten Metropolen.
Auch die Entwicklung der Neubaumieten zeigt, dass „die Stadt“ nicht gleich „die Preisrichtung“ ist. Berlin verzeichnet einen Rückgang um 0,8 %, danach folgen Leipzig mit minus 0,2 % und Düsseldorf mit minus 0,1 %. Dem stehen moderate Anstiege gegenüber: Frankfurt am Main plus 0,1 %, München plus 0,6 % und Stuttgart plus 0,7 %. Besonders kräftig steigen die Neubaumieten in Köln (plus 1,7 %) und Hamburg (plus 1,4 %). Im Durchschnitt nehmen die Neubaumieten der acht Metropolen um 0,5 % zu, was die übergreifende Aussage stützt, dass die Preisbewegung bisher gedämpft bleibt. Diese Stabilität darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass strukturelle Engpässe am Angebot den Markt früher oder später wieder stärker treffen.
Genau hier setzt der Blick auf die Angebotsseite an. 2025 wurden in Deutschland laut ImmoScout24 lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang um 18 % gegenüber dem Vorjahr und der niedrigste Stand seit 2012. Zwar steigen die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2026 um 15,1 %, doch zwischen Genehmigung und Bezugsfertigkeit liegt in der Praxis oft ein mehrjähriger Zeitraum. Während die Nachfrage in die Städte zieht, wächst das Wohnungsangebot dort kaum. Das kann künftigen Druck auf die Mietmärkte erzeugen – selbst wenn sich kurzfristig noch keine drastische Preisreaktion zeigt. Als ein Ansatz zur Entlastung wird neben dem verstärkten Neubau auch die Förderung von Wohneigentum diskutiert: Wenn Haushalte zur Selbstnutzung erwerben, geben sie Mietobjekte frei. Im Zahlenmaterial von ImmoScout24 zeigt sich, dass in 304 von 418 Kreisen und kreisfreien Städten die monatliche Belastung beim Kauf nach fünf Jahren niedriger oder vergleichbar mit der Miete sein kann – selbst bei Bauzinsen um vier Prozent. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, betont in diesem Zusammenhang die Notwendigkeit von mehr Neubau und die Ermöglichung von Wohneigentum, um stabile Mieten zu sichern und den Mietmarkt zu entspannen.
Für Entscheider in der Immobilienwirtschaft und für öffentliche Akteure ist damit vor allem eines klar: Die aktuelle Preisstabilität ist eher eine Momentaufnahme als eine Entspannung ohne Gegenmaßnahmen. Entscheidend wird, ob das Angebot in den kommenden Jahren spürbar nachzieht und ob gleichzeitig mehr Haushalte über gezielte Eigentumsförderung den Ausstieg aus dem Mietmarkt schaffen. In der Praxis bedeutet das auch, dass Förderinstrumente so gestaltet werden müssen, dass sie die reale Eintrittsbarriere adressieren – häufig nicht die monatliche Rate allein, sondern die Einstiegskosten durch Eigenkapital und Nebenkosten. Bis diese Hebel greifen, dürfte der Wettbewerb um Wohnungen in zentralen Lagen jedenfalls weiterhin hoch bleiben, während Umland und ländliche Regionen ihre Rolle als Nachfragereservoir eher verlieren.
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