NEW YORK / MÜNCHEN (IT BOLTWISE) – Der Rückzug regionaler Banken aus dem US-Immobilienmarkt nach der Krise 2023 hat eine Lücke hinterlassen, die nun von privaten Kreditfonds gefüllt wird. Diese Entwicklung eröffnet neue Möglichkeiten für alternative Kreditgeber, die sich zunehmend auf hypothekenbesicherte Konsumentenkredite konzentrieren.
Der US-Immobilienmarkt erlebt derzeit eine bemerkenswerte Transformation. Mit dem Rückzug regionaler Banken, die nach der Krise 2023 vorsichtiger agieren, haben private Kreditfonds eine bedeutende Chance erkannt. Diese Fonds, die traditionell im Bereich der Firmenkredite tätig waren, erweitern nun ihr Portfolio um hypothekenbesicherte Konsumentenkredite. Besonders im Fokus stehen sogenannte Home Equity Lines of Credit (HELOCs), die es Hausbesitzern ermöglichen, auf den gestiegenen Wert ihrer Immobilien zuzugreifen, ohne bestehende Hypotheken mit niedrigen Zinsen umzuschulden.
Die New Yorker Fed berichtet, dass das Volumen offener HELOCs im vierten Quartal 2024 um neun Milliarden auf insgesamt 400 Milliarden US-Dollar gestiegen ist. Dies markiert den elften Anstieg in Folge und unterstreicht das wachsende Interesse an diesen Finanzprodukten. TPG Angelo Gordon schätzt das Marktpotenzial von HELOCs auf rund zwei Billionen US-Dollar. Da viele Banken aufgrund regulatorischer Unsicherheiten zögern, füllen Private-Credit-Anbieter die entstandene Lücke. Häufig bündeln sie die Kredite in strukturierte Anleihen, die dann an Versicherer oder institutionelle Investoren verkauft werden. Bloomberg zufolge hat der Absatz solcher Anleihen im Jahr 2024 bereits um über 30 Prozent zugenommen.
Ein klarer Trend geht dabei zu sogenannten Non-Bank-Originators, wie Ellington Management betont. Diese Akteure verfügen meist über wenig Eigenkapital, was eine Chance für große Fonds mit Zugang zu institutionellem Kapital darstellt. Ellington sieht in dieser Konstellation die Möglichkeit, zweistellige Renditen zu erzielen und gleichzeitig das Portfolio der Investoren zu diversifizieren.
Strategische Zukäufe untermauern die Expansion der Kreditfonds. So hat Brookfield Asset Management kürzlich die Mehrheit an Angel Oak Companies übernommen, einem Spezialisten für Immobilienkredite an Kunden außerhalb klassischer Bankstandards. Sixth Street Partners hat in Zusammenarbeit mit Figure Technology Solutions ein Joint Venture zur Finanzierung nicht standardisierter Hypotheken gegründet. Diese Struktur erinnert an Systeme, die bis zur Finanzkrise 2008 üblich waren, jedoch mit dem entscheidenden Unterschied, dass heute weitaus restriktivere Underwriting-Standards gelten.
Das Umfeld für private Kreditfonds ist günstig. Die Nachfrage nach Renovierungskrediten, Schuldumschichtungen und Liquiditätszufuhr bei immobiliengebundenem Vermögen wächst. Viele Amerikaner sind durch niedrige Bestandszinsen de facto an ihre Häuser gebunden, was den Trend verstärkt, nicht umzuziehen, sondern umzubauen. Aaron Fink von Centerbridge fasst zusammen: „Die Leute ziehen nicht mehr um – sie bauen um.“
Private Kreditfonds entwickeln sich somit zu einem systemrelevanten Akteur in den USA. Sie sind nicht mehr nur für Unternehmenskäufe von Bedeutung, sondern zunehmend auch für private Haushalte. Diese Entwicklung könnte langfristig die Struktur des US-Immobilienmarktes nachhaltig verändern.
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