LONDON (IT BOLTWISE) – Bei vermieteten Wohnimmobilien klaffen die pauschalen 50 Jahre aus dem Einkommensteuerrecht und 80 Jahre aus der Immobilienwertermittlungsverordnung deutlich auseinander. Entscheidend ist, wann die „Uhr“ zu laufen beginnt: Das Steuerrecht startet oft bei jedem Eigentümerwechsel neu. Genau hier setzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG als Korrektiv an und erlaubt eine kürzere Abschreibung, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer geringer ist. Der Bundesfinanzhof hat dazu mehrere Methoden für zulässig erklärt – vom nachvollziehbaren Modell bis zur an Objektzustand orientierten Bewertung.
Vermieter können die AfA nicht frei nach Gefühl festlegen, aber sie müssen auch nicht zwangsläufig bei der pauschalen Nutzungsdauer stehen bleiben. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, sieht das Einkommensteuerrecht typisiert 50 Jahre vor. Das entspricht rechnerisch einer jährlichen Abschreibung von 2 %. In der Praxis treffen Vermieter dabei auf ein zweites Regelwerk: Für dieselbe Gebäudeklasse setzt die Immobilienwertermittlungsverordnung 80 Jahre als Gesamtnutzungsdauer an. Wenn man beide Ansätze nebeneinander betrachtet, wirkt die steuerliche Abschreibung oft „zu langsam“ – und genau diese Reibung ist der Ausgangspunkt für kürzere Restnutzungsdauern.
Der Kern der Sache liegt weniger in der Zahl „80“ als in der Mechanik dahinter. Die Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV wird vom Baujahr aus gezählt, also mit der Zeit, die seit der Erstellung vergangen ist. Die typisierte Nutzungsdauer im Steuerrecht hingegen beginnt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG für den jeweiligen Eigentümerwechsel wieder bei 50 Jahren. Dieser Unterschied führt dazu, dass ein Haus aus den 1960er Jahren steuerlich häufig noch über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden kann, obwohl die Bewertungspraxis schon von einer spürbar geringeren Restnutzungsdauer ausgeht. Das Gesetz liefert mit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein Korrektiv: Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, dürfen die Abschreibungen an diese tatsächliche Dauer angepasst werden.
Warum dabei überhaupt „Gegenmodelle“ entstehen, wird verständlich, sobald man die Zweckrichtung beider Normen trennt. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG arbeitet bewusst als Typisierung: Der Gesetzgeber will nicht für jedes vermietete Gebäude eine individuelle Ermittlung anstoßen, sondern feste Sätze vorgeben. Dadurch gilt unabhängig vom konkreten Zustand ein pauschaler Wert für die Nutzungsdauer – bei Wohngebäuden zwischen 1925 und 2022 mit 2 %. Die ImmoWertV verfolgt dagegen einen anderen Anspruch: Sie soll den Verkehrswert möglichst realistisch abbilden. Deshalb benötigt sie eine Vorstellung davon, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich eingesetzt werden kann. Für diese Betrachtung nutzt sie Modellwerte, die nach Gebäudart differenzieren und den Zeitraum beschreiben, in dem die Zweckbestimmung typischerweise noch ohne Kernsanierung erfüllt werden kann.
Rechnerisch lässt sich die Logik an einem Beispiel festmachen: Ein Mehrfamilienhaus wurde 1960 fertiggestellt und 2024 verkauft. Der Käufer kann nach dem Typisierungsschema weiterhin mit 2 % pro Jahr abschreiben, was aus seiner Sicht einer Restlaufzeit von 50 Jahren bis 2073 entspricht. Zu diesem Zeitpunkt wäre das Gebäude jedoch bereits 113 Jahre alt. Die ImmoWertV betrachtet die Lage anders, weil sie die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vom Baujahr her rechnet. Für 2024 ergibt sich dann – ohne Modernisierung – eine rechnerische Restnutzungsdauer von 16 Jahren. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG soll genau diesen Widerspruch auflösen, indem er Absetzungen erlaubt, die der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer entsprechen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) betont, dass sich der Steuerpflichtige für die Darlegung auf geeignete Methoden stützen kann und kein Bausubstanzgutachten zwingend erforderlich ist; später hat er mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) diese Linie bestätigt.
Für die praktische Umsetzung steht dann die Frage im Raum, wie eine Restnutzungsdauer methodisch hergeleitet wird, ohne im reinen Rechenmodell zu stecken. § 4 Abs. 3 ImmoWertV verlangt Anpassungen, sobald Modernisierungen stattgefunden haben oder wenn unterlassene Instandhaltung und andere Faktoren die Nutzungsdauer verkürzen. Für den Modernisierungsanteil liefert Anlage 2 der Verordnung ein Punktesystem mit maximal 20 Punkten. Dacherneuerung inklusive Dämmung wird etwa mit 4 Punkten bewertet, Wärmedämmung der Außenwände ebenfalls mit 4 Punkten; weitere Maßnahmen wie modernisierte Fenster und Außentüren erhalten jeweils 2 Punkte, ebenso die Erneuerung einzelner Leitungssysteme sowie der Heizungsanlage. Innenausbau und wesentliche Verbesserungen der Grundrissgestaltung können ebenfalls Punkte liefern. Wichtig ist: Nicht jede erneuerte Komponente führt automatisch zu einem „Neubau“ – aber je stärker ein Gebäude in Richtung zeitgemäßer Ausstattung und Funktionalität modernisiert wurde, desto eher verschiebt sich die Restnutzungsdauer nach oben.
Die betriebswirtschaftliche Wirkung ist in vielen Fällen weniger die „große“ Gesetzesänderung, sondern der Zinseffekt einer schnelleren Abschreibung. In einem Rechenbeispiel für ein Mehrfamilienhaus, das 1965 fertiggestellt und 2020 erworben wurde, setzt der Eigentümer zunächst nach typisierter AfA 8.000 Euro pro Jahr an. Nach sechs Jahren läge die rechnerische Restlaufzeit dann bei einem typisierten Verlauf; das Beispiel nimmt einen Restwert zu Beginn 2026 von 352.000 Euro an. Wird nach Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren zugrunde gelegt, ergibt sich eine neue Jahres-AfA von rund 14.667 Euro – gegenüber den bisherigen 8.000 Euro also eine deutliche Erhöhung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das im Jahr näherungsweise eine Steuerminderung von rund 2.800 Euro, zuzüglich weiterer Abgaben je nach persönlicher Situation. Entscheidend ist dabei, dass das Abschreibungsvolumen nicht wächst, sondern lediglich früher in der Zeit „ausgeschüttet“ wird: Der Vorteil entsteht über Liquidität und die Diskontierungseffekte, nicht durch eine zusätzliche Substanzbewertung „oben drauf“.
Gleichzeitig ist das 80-Jahre-Modell kein universelles Erfolgsrezept. Bei sehr jungen Gebäuden wird die Restnutzungsdauer rechnerisch schnell wieder länger als die 50 Jahre, sodass eine Verkürzung kaum erreichbar ist. Ebenso können Kernsanierungen die Betrachtung drehen: Werden typische Modernisierungsschritte in einem Umfang umgesetzt, der nahe an die Höchstpunktzahl heranreicht, nähert sich die Restnutzungsdauer häufig wieder dem Neubau-Niveau. Auch bei sehr alten Objekten stößt die vereinfachte Rechnung an Grenzen, weil die verbleibende Dauer dann stark vom konkreten Zustand abhängt. Für diese Fälle wird besonders relevant, dass die Bewertung nicht nur eine abstrakte Restdauer „aus dem Tabellenwerk“ zieht, sondern den Zustand des konkreten Gebäudes einbezieht – etwa hinsichtlich Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung, Standort- und Markttauglichkeit sowie Modernisierungsrückstand. Die Botschaft für Eigentümer lautet daher: Eine Überschlagsrechnung lohnt sich häufig, aber die belastbare Entscheidung über eine kürzere AfA steht und fällt mit einer plausiblen, objektnah begründeten Herleitung.
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