LONDON (IT BOLTWISE) – Safehold treibt seit 2025 eine spezialisierte Plattform für bezahlbaren Wohnraum voran und setzt dabei konsequent auf modernisierte Erbpachtstrukturen. In Kalifornien wurden nach Unternehmensangaben mehr als 25 Erbpachtverträge für LIHTC-Projekte abgeschlossen, die an Steuergutschriften für Menschen mit geringem Einkommen gekoppelt sind. Laut Investitionsleiter Steve Wylder bleiben Finanzierungslücken im Segment spürbar bestehen, während höhere Zinsen und Kosten die Projektumsetzung bremsen. Die Strategie positioniert sich als 99-jähriger „dritter“ Erbpachtgeber mit niedrigen Kapitalkosten, um dauerhafte Erlöse bei zugleich geringeren Gesamtkosten zu verbessern.
Safehold versucht, eine alte Finanzierungslogik im bezahlbaren Wohnungsbau neu zu skalieren: Erbpacht nicht als Randlösung, sondern als wiederholbares Bausteinmodell für die Kapitalstruktur von LIHTC-Transaktionen. Hintergrund ist weniger der bloße Immobilienbezug, sondern die Frage, wie sich Projekte mit stark regulierten Renditeprofilen und knappen Baufinanzierungen überhaupt wirtschaftlich schließen lassen. Das Unternehmen modernisiert dazu seine Erbpachtstrategie seit rund einem Jahrzehnt und zielt darauf, den Erwerb des Grund und Bodens unter einer Entwicklung in den Vordergrund zu stellen, damit Bauträger und Nutzer weniger kostspielige Finanzierungsanteile tragen müssen.
Seit 2025 läuft dafür zusätzlich eine eigene Plattform für bezahlbaren Wohnraum, die die Aktivitäten nach Angaben von Safehold beschleunigt. Besonders sichtbar ist das Engagement in Kalifornien: Dort wurden über mehr als 25 abgeschlossene Erbpachtverträge Projekte umgesetzt, die mit Steuergutschriften für Wohnraum mit geringem Einkommen (LIHTC) des Bundes verknüpft sind. Die geografische Taktik folgt dabei einer einfachen Logik aus Marktliquidität und Projektpipeline: Kalifornien dient als frühes „Proof-of-Work“-Terrain, während parallel der Aufbau weiterer Regionen vorbereitet wird. In diesem Zusammenhang wird auch der Schritt nach Texas genannt, verbunden mit dem Ziel, anschließend in Teilen des Südostens, des Mittelatlantiks und des Mittleren Westens stärker zu wachsen.
Technisch betrachtet setzt Safehold auf 99-jährige Erbpachtverträge, die auf ein konkretes Renditeziel in der Projektfinanzierung einzahlen. Die Verträge sind so ausgestaltet, dass sie „kostengünstiges Kapital“ bereitstellen, und zwar nicht als vollständiger Ersatz für das gesamte Finanzierungspaket, sondern als strukturierter Baustein mit einem Aufschlag auf den zugrunde liegenden Grundstückswert. Entscheidend ist der Effekt auf die Wirtschaftlichkeit von 4-Prozent-LIHTC-Projekten: Safehold nennt als mögliche Wirkung eine Steigerung der Erlöse aus Dauerfinanzierung um 10 bis 20 Prozent, bei zugleich deutlich geringeren Gesamtkapitalkosten. Schon diese Spannbreite zeigt, warum Erbpacht in der Praxis mehr ist als ein juristisches Konstrukt – sie wird im Modell offenbar so eingesetzt, dass sich daraus ein spürbarer Vorteil in der Projektkalkulation ableiten lässt.
Aus Marktsicht ordnet Safehold die Strategie in ein Problem ein, das sich in den letzten Monaten und Jahren wiederholt: Finanzierungslücken im bezahlbaren Wohnungsbau bleiben bestehen. Das Unternehmen verweist dabei auf erhöhte Zinsen und gestiegene Kosten, die Bauträger daran hindern, Projekte wie geplant zu realisieren oder die Finanzierungsschichten auf stabile Konditionen „durchzunegativieren“. Genau in diesem Spannungsfeld soll die Erbpachtstruktur wirken – nicht als reiner Finanzierungshebel, sondern als Ansatz, der Kreativität in die Kapitalstruktur bringt: Wenn klassische Bausteine teurer werden, steigt der Wert für alternative Platzierungen von Kapital mit geringeren Kapitalkosten. Safehold beschreibt die Struktur im Segment bezahlbarer Wohnraum zwar als relativ neu, sieht sich aber durch das Feedback von Entwicklern sowie durch nahezu 30 abgeschlossene Transaktionen in weniger als drei Jahren bestärkt.
Dabei gibt es eine zweite, oft unterschätzte Ebene: Damit die Erbpachtlogik funktioniert, muss sie in die Finanzierungs- und Investorenwelt der LIHTC-Transaktionen eingebettet werden. Eine „gewisse Einfädelung“ sei dabei erforderlich – und Safehold nennt explizit, dass Akteure wie Anleiheemittenten, Kommunen, Kreditgeber oder auch Steuergutschriften-Investoren die Struktur berücksichtigen müssen. Aus der Unternehmenslogik folgt: Sobald solche wiederkehrenden Beziehungen entstehen, wird die Hürde für Folgeprojekte geringer, weil sich Abstimmungsaufwand und strukturelle Unsicherheiten reduzieren. Hier ordnet Safehold auch die bisherige Breite der Vertragspartner ein: Insgesamt wurden 172 Erbpachtverträge für Eigentümer-Betreiber, Aktiengesellschaften und Staatsfonds abgeschlossen. Gerade diese Mischung deutet darauf hin, dass die Strategie nicht auf ein einziges Geschäftsmodell reduziert werden soll, sondern in unterschiedliche Rollen im Finanzierungsmix passt.
Für die laufende Expansion nennt Safehold konkrete Schwerpunktregionen. In Texas wurden in diesem Jahr die ersten drei LIHTC-Transaktionen abgeschlossen, während weitere Projekte in den Regionen Südosten, Mittelatlantik und Teile des Mittleren Westens vorbereitet werden sollen. Kalifornien bleibt gleichzeitig der aktivste Markt, nicht nur wegen der Projektzahl, sondern auch wegen der geografischen Streuung: Die Aktivitäten reichen laut Angaben von San Diego über Los Angeles bis hin zu Ventura County. Diese Verteilung ist für Entwickler praktisch, weil sie Projektportfolios über unterschiedliche lokale Bedingungen hinweg planen können – und zugleich zeigt sie, dass die Struktur nicht an einen einzelnen lokalen Anbieter oder eine einzelne Projektkategorie gebunden wirkt. Am Kernprinzip hält Safehold dabei fest: als dritter Erbpachtgeber mit sehr niedrigen Kapitalkosten aufzutreten und die Nettoeffekte so zu gestalten, dass Entwickler typischerweise höhere dauerhafte Erlöse bei gleichzeitig niedrigeren Gesamtkapitalkosten erzielen können.
Wenn man Safeholds Argumentation in einen größeren Kontext setzt, wird klar, dass es hier um mehr als eine einzelne Transaktion geht. In vielen Märkten wirkt sich das Zusammenspiel aus Zinsumfeld, Baukosten und regulatorisch geprägten Förderstrukturen direkt auf die „Closing“-Quote von Wohnungsbauprojekten aus. Ein strukturierter Kapitalbaustein kann dabei helfen, Finanzierungslücken nicht nur zu „überbrücken“, sondern systematisch zu adressieren – insbesondere dann, wenn er sich wiederholen und in verschiedenen Regionen adaptieren lässt. Die genannten Größenordnungen unterstreichen, warum Safehold den Fokus auf Skalierung legt: Das Unternehmen gibt an, landesweit etwas mehr als 7 Milliarden Dollar an Erbpachtkapital finanziert zu haben und in den Top-30-Metropolregionen über verschiedene Anlageklassen hinweg aktiv zu sein. Für Entscheider in Bauträgerorganisationen und für die Finanzierungspartner bedeutet das vor allem eine Frage der Kapitalstruktur: Welche Schicht trägt die Kostenexplosion am stärksten, und wo lässt sich mit einem wiederkehrbaren Konstrukt die Langfristwirtschaftlichkeit verbessern – ohne dass die Projektlogik am Ende an Abstimmungsaufwand scheitert.
Gleichzeitig bleibt die entscheidende Messlatte operativ: Erbpachtmodelle müssen in der Praxis so funktionieren, dass sie in der Projektpipeline tatsächlich Liquidität sichern, statt nur theoretisch bessere Kennzahlen zu versprechen. Safehold deutet an, dass die positive Aufnahme in der Branche vor allem aus der Wiederholbarkeit der Beziehungen entsteht. Genau darin liegt auch der Unterschied zu reinen „Einmal“-Finanzierungen: Wenn Kommunen, Kreditgeber und Steuergutschriften-Investoren die Struktur standardisiert berücksichtigen können, wird die Umsetzung neuer Projekte weniger ein Einzelprojekt-„Basteln“, mehr ein planbarer Prozess. Wie schnell sich daraus dauerhaft ein breiterer Standard entwickelt, wird sich daran zeigen, ob die Plattform in weiteren Regionen ähnliche Vertragszahlen erreicht und ob Entwickler die angekündigten 10 bis 20 Prozent Erlöshebel auch unter unterschiedlichen lokalen Bau- und Zinsbedingungen zuverlässig in ihre Kalkulationen integrieren können.
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