LONDON (IT BOLTWISE) – Die Riverwards Group hat eine Baufinanzierung in Höhe von 35,8 Millionen $ für Somerset Phase II in Philadelphia gesichert. Silver Heights Capital stellt dabei 19,9 Millionen $ als vorrangigen Baukredit bereit, während Nuveen Green Capital 15,9 Millionen $ über C-PACE beisteuert. Das Mehrfamilienprojekt umfasst 170 Wohneinheiten im Stadtteil Port Richmond. Der Finanzierungsansatz soll die Kapitalstruktur vereinfachen, die Gesamtkapitalkosten senken und die Ausführungssicherheit für den Sponsor erhöhen.
Der Schritt hin zu einer neuen Bauphase in Philadelphia wirkt auf den ersten Blick wie eine Routinefinanzierung im Mehrfamiliensektor. Tatsächlich zeigt die Struktur jedoch, wie stark sich Projektfinanzierungen in US-Großstädten in den letzten Jahren ausdifferenziert haben: Die Riverwards Group hat für das Projekt Somerset Phase II eine Gesamtlinie von 35,8 Millionen $ aufgestellt, um damit den vertikalen Bau nach den vorbereitenden Arbeiten zu starten. Dabei kommen zwei Quellen zusammen, die in der Praxis oft getrennt betrachtet werden: ein vorrangiger Baukredit in klassischer Senior-Position und ein C-PACE-Anteil, der über die Gebäudestruktur und steuerbezogene Rahmenbedingungen finanziert wird.
Im Kern handelt es sich um eine Non-Recourse-Transaktion, die nach Angaben des Arrangeurs in geschichteten vorrangigen Schulden mit C-PACE-Elementen umgesetzt wurde. Diese Mischung zielt auf zwei Dinge: zum einen die Maximierung der Krediterträge, zum anderen eine spürbar bessere Kostenstruktur für den Kreditnehmer. Silver Heights Capital stellt dafür 19,9 Millionen $ zur Verfügung, während Nuveen Green Capital 15,9 Millionen $ über Commercial Property Assessed Clean Energy (C-PACE) beisteuert. In der Kommunikation wird die langjährige Zusammenarbeit zwischen den Finanzierungspartnern als entscheidender Faktor genannt, weil sich dadurch ein eingespieltes Team und ein Produkt mit bereits bewährtem Ablaufprofil in der Transaktionsabwicklung ergeben sollen.
Für die Wirtschaftlichkeit des Deals ist außerdem die zeitliche Planung relevant. Laut dem beteiligten Team entstand die Kapitalbasis von 35,8 Millionen $ im Kontext einer verjüngenden Angebots-Pipeline vor der Auslieferung Anfang 2028. Das ist mehr als ein Terminhinweis: In Wohnimmobilienprojekten entscheidet die Phase zwischen Finanzierungsabschluss, Baugenehmigung und Start der Bauaktivitäten häufig darüber, wie stark sich Kostenrisiken durch Verzögerungen und Marktbewegungen materialisieren. Wenn bereits vor dem eigentlichen Bau eine klare Struktur steht, lassen sich außerdem Buchungstermine, Finanzierungs-Take-downs und Meilensteine entlang des Baufortschritts konsistenter planen.
Technisch betrachtet liegt das Projekt geografisch und konzeptionell eingebettet in einen mehrphasigen Masterplan: Somerset Phase II entsteht am selben Standort wie die bereits abgeschlossene erste Phase, die 220 Einheiten umfasste. Somerset Station liegt nahe am Delaware River, Phase II umfasst 146.158 Quadratfuß (ca. 13.578 Quadratmeter) und liefert einen Mix aus 76 Studios, 38 Einzimmerwohnungen und 56 Zweizimmerwohnungen. Ergänzt wird das Angebot durch Garagenparkplätze vor Ort. Für die Rendite- und Cashflow-Perspektive ist zudem die Grundsteuerbefreiung besonders: Das Projekt profitiert laut den Projektangaben von einer zehnjährigen, 100-prozentigen Befreiung, die als bestandsgeschützte Komponente die laufende Belastung reduziert.
Die Entstehungskosten tragen indes nicht nur die Fremd- und C-PACE-Komponenten. Riverwards stellt zusätzlich 10 Millionen $ Eigenkapital für das Bauprojekt bereit; als Generalunternehmer ist Urban Renewal Builders vorgesehen. Dass die Bauausführung zügig anlaufen soll, wird mit dem Projektfortschritt aus Phase I begründet: Umfangreiche Erdarbeiten an der Immobilie seien bereits abgeschlossen worden, wodurch Phase II bereit gewesen sei, schnell mit dem vertikalen Bau zu starten. Diese Logik ist im Bestand und im Neubau gleichermaßen wichtig, weil Vorleistungen wie Erdarbeiten, Erschließung und Genehmigungsstaus oft überproportional viel Zeit „fressen“, sobald das Finanzierungspaket erst einmal steht.
Auch die Marktbedingungen in Philadelphia spielen in der Argumentation eine Rolle. Für 2024 wird berichtet, dass die Stadt die wenigsten Baugenehmigungen für Wohngebäude seit elf Jahren ausgestellt hat. Das wirkt wie ein Nachfragetreiber auf der Angebotsseite, allerdings indirekt: Weniger Genehmigungen bedeuten in der Regel eine enger werdende Pipeline, die perspektivisch den Druck auf Fertigstellungen erhöht. In dieses Umfeld ordnet der Deal-Claim sich ein, wonach C-PACE als flexible und zugleich kosteneffiziente Finanzierungsplattform fungieren soll. Außerdem wird die Lücke zwischen vorrangigen Schulden und Eigenkapital adressiert, also genau dort, wo Projektentwickler typischerweise besonders anfällig für strukturbedingte Finanzierungslücken sind.
Für Unternehmen, die sich an vergleichbaren Projekten orientieren, ist der wichtigste Lernpunkt die Abstimmung mehrerer Finanzierungsschichten statt eines einzelnen Instruments. C-PACE wird in solchen Strukturen nicht als Ersatz für klassische Senior-Darlehen eingesetzt, sondern als Ergänzung, um das Profil der gesamten Kapitalstruktur zu verbessern. Gleichzeitig bleibt die Umsetzung nicht nur theoretisch: Somerset Phase II soll Anfang 2028 in der Fertigstellungslogik landen, und mit der bereits abgeschlossenen Vorphase sowie dem angekündigten Start des vertikalen Baus wird ein praktischer Hebel gesetzt, um die Ausführungssicherheit für den Sponsor zu erhöhen. In einem Markt mit knapper Pipeline wird damit nicht nur Kapital bereitgestellt, sondern auch eine Art „Zeit- und Risiko-Puffer“ in den Projektplan eingebaut.
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