ZÜRICH / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Stadt Zürich erweitert ihr Grundstück an der Wohnsiedlung Überlandstrasse in Schwamendingen und schafft damit Spielraum für eine spätere Neubebauung. Dafür erwirbt sie zwei angrenzende Landflächen für 7,97 Millionen Franken. Aus der Vereinbarung mit der Nachbareigentümerin folgt zudem die Aufhebung einer altrechtlichen Arealüberbauung und die Neuordnung der Zufahrtsstrasse. Der Stadtrat begründet den Kaufpreis mit einer unabhängigen Marktwertschätzung und intensiven Verhandlungen.
Die Stadt Zürich rückt in Schwamendingen ein Stück Siedlungs- und Bauland in den Mittelpunkt: An der Wohnsiedlung Überlandstrasse vergrößert sie ihr Grundstück, um die Weichen für eine spätere Neubebauung besser stellen zu können. Konkret erwirbt die Stadt zwei angrenzende Landflächen im Gesamtumfang von 7,97 Millionen Franken. Dieser Schritt wirkt zunächst wie eine klassische Liegenschaftstransaktion, in der städtischen Praxis ist er aber oft der entscheidende Vorlauf für spätere Umstrukturierungen – insbesondere dann, wenn bestehende Bau- und Eigentumsverhältnisse die Gestaltungsfreiheit heute schon begrenzen.
Ausgangspunkt ist eine Wohnsiedlung, die zwischen 1970 und 1971 entstanden ist und insgesamt 109 Wohnungen umfasst. Sie befindet sich in Zürich-Schwamendingen und steht im Kontext eines größeren Areals: Gemeinsam mit dem Nachbargrundstück Überlandstrasse sowie einer Zufahrtsstrasse bildet sie eine sogenannte altrechtliche Arealüberbauung. Solche älteren Großüberbauungen werden nach speziellen baurechtlichen Regeln beurteilt; sie unterliegen damit nicht denselben heute üblichen Bauvorschriften. Für künftige Planungen ist das relevant, weil Grundstückszuschnitte, Erschließungslogiken und Bebauungsparameter häufig über Jahre hinweg von diesen ursprünglichen Vorgaben „eingefroren“ werden.
Der nächste Abschnitt der Entwicklung ergibt sich aus den Plänen der Nachbareigentümerin. Diese beabsichtigt, ihr Grundstück neu zu überbauen. Vor diesem Hintergrund haben sich die Stadt und die Nachbareigentümerin darauf verständigt, die altrechtliche Arealüberbauung aufzuheben. Parallel dazu wird die gemeinsame Zufahrtsstrasse, die bislang im Miteigentum organisiert war, aufgelöst. Solche Anpassungen sind in der Regel mehr als juristisches Feintuning: Wenn eine altrechtliche Arealüberbauung entfällt, verändern sich oft die Voraussetzungen für künftige Baugesuche, die Erschließung und die Verteilung von Rechten und Pflichten. Die Neuordnung schafft damit eine Grundlage, um Grundstücke so zuzuscheiden, dass neue Projekte nicht an historischen Rahmenbedingungen scheitern.
Im Zuge dieser Neuordnung erwirbt die Stadt eine Teilfläche von 867 Quadratmetern aus dem Nachbargrundstück. Zusätzlich erhält sie weitere Anteile an der bisherigen Zufahrtsstrasse. Dadurch wächst ihr eigenes städtisches Grundstück insgesamt auf rund 7.900 Quadratmeter. Gerade diese „Flächenkombination“ ist im Immobilienkontext entscheidend: Größere, besser zugeschnittene Grundstücke erlauben in der Planung mehr Optionen bei der Nutzung, bei der Verteilung von Wohneinheiten und bei der städtebaulichen Gestaltung. In Quartieren wie Schwamendingen, in denen Wohnen über mehrere Jahrzehnte geprägt wurde, hängt die Zukunftsfähigkeit häufig daran, ob neue Bebauungsstudien überhaupt ausreichend freie Spielräume haben.
Auch wirtschaftlich ist der Schritt mit einer nachvollziehbaren Logik unterlegt. Der Stadtrat hat für den Erwerb der beiden Landstücke 7,97 Millionen Franken gesprochen. Der Kaufpreis basiert auf einer unabhängigen Marktwertschätzung und war Gegenstand eingehender Verhandlungen mit der Verkäuferschaft. Für die öffentliche Hand ist dieser Prozess mehr als „Preis finden“: Die Kommune muss die Bewertung plausibilisieren können und sicherstellen, dass der Erwerb nicht zu überhöhten Konditionen erfolgt. Gleichzeitig ist die Verhandlungsführung häufig darauf ausgerichtet, weitere notwendige Anpassungen im Umfeld mitzudenken – etwa die Auflösung von gemeinschaftlichen Erschließungsbestandteilen und die daraus entstehenden Folgeregelungen für Eigentum und Nutzung.
Technisch und planerisch schafft die Vergrößerung des Grundstücks damit vor allem eines: mehr Handlungsspielraum. Das betrifft sowohl die konkrete künftige Nutzung als auch die städtebauliche Gestaltung, die bei Neubebauungen weit über den Grundriss einzelner Gebäude hinausgeht. Dazu gehören beispielsweise Fragen der Erschließung, der Ausrichtung im Quartier und der möglichen Dichte bzw. der Abstufung von Baukörpern im Verhältnis zur bestehenden Bebauung. In diesem Fall kommt hinzu, dass der Wegfall der altrechtlichen Arealüberbauung die Planungswelt für das Areal verändert – damit verschieben sich die Parameter, nach denen später entschieden werden kann. Anders gesagt: Ohne den jetzigen Grundstückszuwachs und die getroffene Vereinbarung mit der Nachbareigentümerin wären spätere Optionen vermutlich deutlich stärker eingeschränkt.
Für die Stadtentwicklung in Zürich ist der Vorgang ein typisches Beispiel dafür, wie Kommunen über Liegenschaftspolitik aktiv Einfluss auf die langfristige Quartiersentwicklung nehmen. Grundstücke sind dabei nicht nur Immobilien, sondern auch Infrastruktur in einem weiteren Sinne: Sie bestimmen, welche Spielräume für Erneuerung, Sanierung oder Neubau entstehen und wie schnell rechtliche Hürden abgebaut werden können. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass selbst bei bestehenden Siedlungsstrukturen mit über Jahrzehnte gewachsenen Rahmenbedingungen noch Anpassungen möglich sind – wenn die Eigentümerkonstellation mit den Planungszielen zusammenpasst. Ob und wann aus dem heute geschaffenen „Vorbereitungsfenster“ tatsächlich konkrete Neubauprojekte werden, bleibt zwar offen, aber die vertragliche und flächenbezogene Grundlage ist damit klarer als zuvor.
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