BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Neue Berechnungen zeigen, dass Selbstnutzer beim Eigenheim in Deutschland steuerlich deutlich schlechter dastehen als Vermieter. Wer eine Wohnung für 300.000 Euro selbst bewohnt, verliert laut Analyse über 15 Jahre rund 87.000 Euro gegenüber einer Vermietungsstrategie. Für den Wohnungsbau und den Vermögensaufbau entsteht daraus ein konkreter politischer Handlungsdruck. Gleichzeitig ordnet der europäische Vergleich Deutschland als Sonderfall ein, in dem Steuermodelle die Vermietung überproportional begünstigen.
Die steuerliche Diskussion um Wohneigentum klingt oft abstrakt. Eine aktuelle Analyse aus der wirtschaftswissenschaftlichen Praxis macht daraus jedoch eine klare Rechenaufgabe: In Deutschland schneiden Selbstnutzer steuerlich spürbar schlechter ab als Personen, die vergleichbare Objekte vermieten. Der Kern ist dabei kein „Realitätsproblem“ der Immobilienmärkte, sondern die Ausgestaltung des Steuerrechts. Während Vermieter laufende Kosten und Abschreibungen in ihre Steuerrechnung einpreisen können, fehlt Selbstnutzern dieser Hebel. Für Politik und Marktteilnehmer ist das mehr als ein Gerechtigkeitsthema – es wirkt direkt auf Kaufentscheidungen und damit auf die Dynamik im Wohnungsbau.
Ein Beispiel verdeutlicht den Mechanismus: Wenn eine Wohnung in einer Metropolregion für 300.000 Euro gekauft und anschließend selbst bewohnt wird, beziffert die Studie den Nachteil gegenüber einer Vermietungsstrategie über einen Zeitraum von 15 Jahren auf rund 87.000 Euro. Das liegt nicht daran, dass Immobilien in Deutschland „schlecht“ wären, sondern daran, dass die steuerliche Renditeberechnung für Selbstnutzer und Vermieter auseinanderläuft. Vermieter erzielen im Modell nahezu neun Prozent Rendite auf das eingesetzte Kapital, während Selbstnutzer bei etwa sechs Prozent landen. Der Unterschied wird im Wesentlichen durch Abschreibungen sowie die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen und Instandhaltungsaufwendungen erklärt.
Technisch betrachtet steckt hinter dieser Diskrepanz ein klassisches Anreizdesign im Steuerrecht: Abschreibungslogiken und Werbungskosten-Definitionen formen, wie sich Kapitalbindung und laufende Kosten steuerlich „aufladen“. Vermieter können damit einen Teil ihrer ökonomischen Aufwendungen in die steuerliche Bemessungsgrundlage überführen, was die effektive Steuerlast über die Haltedauer senkt. Selbstnutzer profitieren dagegen nicht im gleichen Umfang, weil ihr Konsumcharakter nicht als einkunftsbezogene Tätigkeit anerkannt wird. In der Praxis bedeutet das: Wer selbst nutzt, trägt die Finanzierungskosten und Erhaltungskosten de facto ohne vergleichbare steuerliche Kompensation. Die Studie nennt je nach Standort außerhalb von Metropolen zusätzlich einen Nachteil von 40.000 bis 50.000 Euro.
Im Marktkontext verschärft diese Logik den Unterschied zwischen Wohn- und Anlageentscheidungen. Denn sobald Steuerregeln Vermietung relativ attraktiver machen, verschiebt sich die Angebotsstruktur: mehr Einheiten werden als Renditeobjekte betrachtet, weniger als Eigenheim. Das kann kurzfristig die Mietmärkte in Regionen zusätzlich beeinflussen und mittelbar die Wohnungsversorgung verändern. Gleichzeitig entsteht ein Kompetenz- und Wettbewerbsgefälle entlang der Nutzergruppen: Investoren mit steuerlichem Gestaltungsspielraum können Angebote oft aggressiver finanzieren, während Selbstnutzer stärker auf Netto-Einkommen und Eigenkapital angewiesen sind. Genau hier setzt die politische Sprengkraft an, weil Wohneigentumsquote und Standortattraktivität nicht nur eine Frage von Zinsen und Baukosten sind, sondern auch von steuerlicher „Passfähigkeit“ der Lebensplanung.
Auch der europäische Vergleich liefert einen wichtigen Kontext: Die Studie betrachtet steuerliche Rahmenbedingungen in sechs Ländern, darunter die Niederlande, Frankreich und Österreich, und kommt zu dem Schluss, dass dort die Selbstnutzung tendenziell stärker begünstigt ist. Das kann über verschiedene Kanäle passieren – etwa durch niedrigere Kaufnebenkosten oder eine im Vergleich höhere Besteuerung der Vermietung. Ergebnis: Dort ist Wohneigentum oft leichter in die individuelle Finanzplanung integrierbar. Deutschland erscheint dagegen als Sonderfall, in dem Vermieter im Modell mit rund sieben Prozent die höchste Rendite erzielen, während Selbstnutzer die niedrigste Rendite aufweisen. Als Marktvergleich erinnert das an die strategischen Unterschiede, die man auch aus anderen Steuer- und Anreizsystemen kennt: Wenn das Steuersystem eine Option dauerhaft begünstigt, entsteht ein struktureller Selbstverstärkungsmechanismus.
Der Einfluss auf den Vermögensaufbau wird an harten Kennzahlen sichtbar. Als Indikator dient die Wohneigentumsquote: 2022 lebten laut den genannten Daten nur 44 Prozent der Deutschen in den eigenen vier Wänden, während der EU-Durchschnitt bei etwa 70 Prozent lag. Das ist eine enorme Spanne, die nicht allein durch Präferenzen erklärt werden kann. In einem Kontext, den die Analyse in Verbindung mit Wohneigentums- und Altersvorsorgeargumenten setzt, wird auch die Sicht eines Immobilienexperten betont: Der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer verweist darauf, dass Wohneigentum nicht nur ein Vehikel für Vermögensaufbau ist, sondern in vielen Fällen auch eine tragende Säule der Altersvorsorge. In einem solchen Setup wirken steuerliche Regeln besonders nachhaltig, weil sie über Dekaden in Entscheidungen „einfrieren“.
Für die Politik liegt damit ein konkreter Hebel auf dem Tisch: Denkbar wäre ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer. Die Idee dahinter ist simpel, aber wirkungsvoll: Kaufnebenkosten senken die Einstiegshürde – und genau diese Einstiegshürde ist bei Selbstnutzern meist das Nadelöhr. Während Vermieter steuerliche Entlastungen über die laufende Besteuerung und Abschreibung teilweise kompensieren können, brauchen Selbstnutzer häufig frühzeitig günstigere Bedingungen, um Kapitaldienst und Eigenkapitalbedarf in Einklang zu bringen. Aus expertischer Sicht hätte eine solche Maßnahme zwei Effekte: Sie würde die Wohneigentumsquote realistischer erhöhen und zugleich langfristig die Planbarkeit im Wohnsektor verbessern. Damit wäre sie weniger ein „Symbolprogramm“, sondern eine direkte Intervention in die Kaufentscheidungskalkulation.
Aus regulatorischer Perspektive ist das zugleich ein Thema von Systemgerechtigkeit im Steuersinn: Wenn das Steuerrecht Vermietung strukturell stärker favorisiert, entsteht eine Verzerrung zugunsten eines Geschäftsmodells gegenüber dem privaten Lebensentwurf. Gleichzeitig geht es um Standortfolgen: Die Analyse warnt, dass sich diese Ungleichbehandlung langfristig negativ auf die Attraktivität Deutschlands auswirken kann. Für Unternehmen und Entwickler heißt das: Der Wohnungsbau hängt nicht nur an Baukapazitäten, Energiepreisen und Finanzierungskonditionen, sondern auch an der Nachfrage, die durch steuerliche Anreize mitgeprägt wird. Wer Planungen für Produkt- und Projektentwicklung trifft, sollte deshalb steuerliche Szenarien in Wirtschaftlichkeitsrechnungen systematisch berücksichtigen.
Wie könnte eine zukünftige Entwicklung aussehen? Kurzfristig dürften politische Reformen – falls sie kommen – eher in Form gezielter Entlastungen starten, etwa über Grunderwerbsteuer-Freibeträge oder Anpassungen bei der steuerlichen Behandlung von Selbstnutzung. Mittelfristig ist aber auch ein Umbau der Logik denkbar, die derzeit die Vermietung steuerlich anders „klassifiziert“ als den Wohnkonsum. Der nächste Schritt für den Markt wäre, dass Finanzierungen, Contracting-Modelle und Bauherren-Strategien transparenter entlang solcher steuerlicher Unterschiede gerechnet werden. Für Entwickler und Baupartner eröffnet das eine neue Designdimension: Projekte könnten stärker auf Zielgruppen ausgerichtet werden, deren Steuerrechnung sich bei Reformen schnell verbessert. Damit würde sich die Verzerrung in Richtung Eigentumsquote potenziell reduzieren – und der Wohnungsbau bekäme einen zusätzlichen Nachfragetreiber.
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