DOWNTOWN LOS ANGELES / LONDON (IT BOLTWISE) – Silverstein Properties vermeldet neue Mietvertragsabschlüsse im U.S. Bank Tower und stärkt damit die Vermietungsdynamik im Zentrum von Los Angeles. Zu den Neuabschlüssen zählen u. a. zusätzliche Flächen für Morgan & Morgan, Buro Happold sowie einen Zehnjahresvertrag für die Los Angeles Area Chamber of Commerce. Nach einer Modernisierung mit 60 Millionen US-Dollar sagt der Konzern, der Turm habe die eigenen Erwartungen übertroffen. Gleichzeitig bleibt Downtown L.A. laut Berichten mit erhöhten Leerstandsraten und finanziellen Herausforderungen konfrontiert.
Im U.S. Bank Tower verdichten sich aktuell die Zeichen, dass sich der Büroimmobilienmarkt in Downtown Los Angeles trotz Gegenwind stabilisieren kann. Silverstein Properties meldet Mietvertragsabschlüsse über insgesamt 55.349 Quadratfuß Bürofläche und setzt damit ein klares Signal für die anhaltende Nachfrage nach zentral gelegenen, modernisierten Standorten. Der Turm zählt zu den höchsten Gebäuden westlich des Mississippi River und steht damit nicht nur für ein sichtbares Stadtbild, sondern auch für ein Vermietungsprofil, das sich zunehmend gegen Flächen in Randlagen behauptet. Gerade weil Downtown L.A. in den vergangenen Jahren unter deutlich höheren Leerständen litt, wirken neue Verträge in dieser Größenordnung wie ein Belastungstest für das aktuelle Nachfrageszenario.
Die konkreten Vertragsbewegungen zeigen außerdem, wie unterschiedlich die Motive der Mieter ausfallen können: Eine Erweiterung der Kanzlei Morgan & Morgan umfasst 5.091 Quadratfuß, womit deren Gesamtfläche auf 13.517 Quadratfuß steigt. Der Mietvertrag soll mindestens bis 2037 laufen. Das Ingenieur- und Designbüro Buro Happold sichert sich zusätzlich 13.682 Quadratfuß und nimmt damit eine ganze Etage für sich in Anspruch. Auch Institutionen und Beratungsunternehmen setzen auf den Standort: Die Los Angeles Area Chamber of Commerce schließt einen Zehnjahresvertrag über 11.411 Quadratfuß für einen neuen Hauptsitz im 32. Stock, während ICF sein Büro von der 555 West Fifth Street in den U.S. Bank Tower verlegt und dort 3.131 Quadratfuß belegt.
Aus Marktsicht ist nicht allein entscheidend, dass Verträge zustande kommen, sondern auch, wie schnell sich die Bilanzfläche des Objekts in Bewegung setzt. Silverstein verortet die Bedeutung der neuen Abschlüsse im größeren Kontext des über 1,4 Millionen Quadratfuß großen Turms: Die insgesamt neu vermietete Fläche im Verlauf der letzten zwölf Monate soll auf über 145.000 Quadratfuß gestiegen sein. Zu den zuvor bereits genannten Mietern zählen KPMG, Wilson Elser, King & Spalding sowie Zurich North America. Dass mehrere bekannte Unternehmen innerhalb eines Zeitfensters nachziehen, kann man als Hinweis lesen, dass „Trophy“-Objekte in Los Angeles weiterhin als verlässlicher Anker im Flächenportfolio gelten, auch wenn der Markt insgesamt angespannt bleibt.
Die Einordnung fällt im regionalen Bürotrend besonders interessant aus. Laut den Angaben in der Quelle erreichten die Bürovermietungen im gesamten County im dritten Quartal 4 Millionen Quadratfuß und damit das stärkste Dreimonatsergebnis seit 2019. Gleichzeitig sank die Verfügbarkeit im Vergleich zum Vorjahr, wie in den Informationen auf eine Berichterstattung eines Immobilienberaters gestützt wird. Das spricht zunächst dafür, dass Vermieter wieder stärker verhandlungsfähig werden. Dennoch bleibt der Tenor für Downtown Los Angeles ambivalent: Der Markt kämpft laut der Darstellung weiterhin mit erhöhten Leerstandsraten und finanziellen Herausforderungen, was die neuen Deals eher als gezielte Auswahlentscheidungen denn als generelle Marktentspannung erscheinen lässt.
Dass Silverstein die Entwicklungen zudem mit der eigenen Modernisierung verknüpft, macht die Story für Betreiber und Investoren noch greifbarer. CEO Lisa Silverstein äußert, der Turm habe nach einer Investition von 60 Millionen US-Dollar in die Modernisierung die Erwartungen übertroffen. In diesem Zusammenhang wird der U.S. Bank Tower als „Trophy Building“ in einem schwierigen Markt beschrieben, in den viel Kapital geflossen sei. Die Aussage ist auch deshalb relevant, weil sie eine typische Investorenlogik widerspiegelt: Nicht jede Lage verbessert sich automatisch, aber gezielte Capex kann die Attraktivität eines konkreten Assets so erhöhen, dass Mieter trotz hoher Unsicherheit bereit sind, Flächen zu wechseln oder zu erweitern.
Wie sich solche Projekte in der Praxis managen lassen, zeigt der Blick auf die Vertragsseite. Intern wurde das Thema unter Beteiligung von Harlan Strader bei Silverstein begleitet, während ein Team von JLL unterstützt habe. Auf Maklerseite werden unter anderem CBRE, Cushman & Wakefield, JLL und Newmark genannt. Für Technologie- und Change-Teams in Unternehmen ist dabei weniger der Maklername entscheidend als die Konsequenz: Neue Mietflächen erfordern heute fast immer eine Reihe technischer Umstellungen wie Netz- und Security-Design, Standortanbindungen, Identity- und Zugriffsprozesse sowie die Vorbereitung für moderne Arbeitsplatzanforderungen. Gerade wenn Mietverträge langfristig auslaufen sollen, werden diese Schritte frühzeitig geplant, damit die Betriebsfähigkeit beim Umzug nahtlos bleibt.
Für die weitere Entwicklung spricht vieles für eine selektive Erholung, aber nicht für einen schnellen „Turnaround“ des gesamten Marktes. Die genannten Vertragslaufzeiten bis mindestens 2037 und die Zehnjahresbindung wirken wie ein Stabilitätsanker, während die gleichzeitig erwähnten Leerstandsprobleme zeigen, dass nicht alle Teilmärkte im Gleichschritt profitieren. Wenn Downtown L.A. künftig weiterhin nur begrenzt neue Flächen „in die richtige Qualität“ umwandelt, werden moderne Türme mit klarer Nutzerbasis und belastbaren Mietverträgen vermutlich stärker im Fokus stehen. Für Silverstein bedeutet das: Die nächsten Vermietungsrunden werden nicht nur beweisen müssen, dass Nachfrage vorhanden ist, sondern auch, dass die Modernisierung und das Asset-Management die Kosten im Betrieb und in der Positionierung über die Zeit hinweg rechtfertigen.
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