PORTLAND, ORE. / LONDON (IT BOLTWISE) – In den USA treffen extreme Wohnungsknappheit und teils deutlich steigende Leerstände für als „bezahlbar“ klassifizierte Einheiten gleichzeitig aufeinander. Ein Beispiel ist Austin: Dort sind über 4.500 bezahlbare Wohneinheiten leer, während Menschen mit sehr niedrigem Einkommen weiter lange warten. Laut Angaben zu Programm- und Marktdaten wird ein großer Teil neuer Förderung auf Einkommensgruppen oberhalb der „extremely low income“-Schwelle ausgerichtet. Gleichzeitig steigen die Mieten in vielen Städten so stark, dass Vermieter mit strengeren Bedingungen verlieren und Markt-Mietwohnungen attraktiver werden.
Wer in den USA das unterste Einkommenssegment erreicht, steht auf dem Wohnungsmarkt nicht nur vor einem Mangel an Angeboten, sondern zunehmend auch vor einer paradoxen Situation: Einheiten, die als „bezahlbar“ gelten, bleiben leer, weil die ärmsten Haushalte die Mieten selbst in diesen Beständen nicht bezahlen können. In einer Schilderung aus Portland, Texas und anderen Städten wird ein Muster sichtbar, das sich in den vergangenen Jahren verschoben hat. Mathew Davis lebt in einem Obdachlosenheim in Austin, verdient nach eigenen Angaben wenige Hundert Dollar im Monat und würde dennoch gern eine eigene Wohnung haben. Doch schon ein Tiny Home für 450 US-Dollar im Monat, ohne fließendes Wasser und mit Gemeinschaftsbädern, erscheint für ihn unerreichbar, während parallel Tausende als bezahlbar ausgewiesene Einheiten auf ihre Vermietung warten.
Die strukturelle Grundlage dieser Schieflage beschreibt eine Gegenüberstellung aus Bedarf und Bestand. Die National Low Income Housing Coalition beziffert die Zahl der verfügbaren bezahlbaren Mietwohnungen auf rund 4 Millionen Einheiten, während es 11 Millionen „extremely low-income“ Miet-Haushalte gibt. Zu dieser Gruppe zählen Menschen mit Einkommen unterhalb der bundesstaatlichen Armutsgrenze (für einen Singlehaushalt knapp unter 16.000 US-Dollar) oder mit 30% des jeweiligen regionalen Medianeinkommens, je nachdem, was höher liegt. Gleichzeitig zeigt der Bericht, wie stark Wohnen und Nebenkosten die Budgets auffressen: Etwa drei Viertel dieser Haushalte zahlen mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Miete und Utilities. Wenn dann zusätzlich praktisch kaum Spielraum für Transport, Medikamente oder Versicherungen bleibt, geraten „Zielmieten“ in der Praxis schnell außer Reichweite.
Besonders deutlich wird das Problem bei der Förderlogik. Der Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) ist ein zentraler Mechanismus, der Entwicklern Steuergutschriften gibt, wenn sie über mindestens 30 Jahre niedrige Mieten anbieten. Für das Jahr 2024 zeigt sich laut Daten des National Council of State Housing Agencies jedoch: Nur etwa 12% der mit LIHTC finanzierten bezahlbaren Wohneinheiten richteten sich an Mieter, die in die „extremely low-income“-Kategorie fallen. Der Großteil der neu finanzierten Bestände geht an Haushalte, die mindestens 50% des Area Median Income (AMI) verdienen. In Austin entspricht das grob einem Singlehaushalt mit rund 47.000 US-Dollar jährlich, während extrem niedrig verdienende Personen unter 28.000 US-Dollar liegen. Diese Staffelung erklärt, warum Leerstände entstehen können: Wohnungen für „höhere“ Untergruppen können zwar vermietet werden, bleiben aber für diejenigen unzugänglich, die am dringendsten Hilfe bräuchten.
Damit rückt auch die Debatte über die Effizienz von Förderprogrammen in den Mittelpunkt. Der US-Ökonom Chris Edwards vom Cato Institute argumentiert, die Komplexität des LIHTC erhöhe nicht nur den Verwaltungsaufwand, sondern mache den Bau teurer: „It’s enormously complex and bureaucratic, and it raises the cost of construction enormously because the rules are so complicated, “ sagte er. Weiter argumentierte er, die Komplexität „spawned“ ein eigenes Dienstleistungs-Ökosystem aus Rechts- und Buchhaltungsfirmen zur Administration. Eine häufig genannte Alternative sind Housing Vouchers, die Geld direkt an Mieter weiterreichen. Andere Stimmen sehen genau das als Vorteil, aber auch als Schnittstellenproblem: In manchen Bundesstaaten müssen LIHTC-Immobilien Vouchers akzeptieren, während bei marktüblichen Wohnungen diese Hürde stärker sein kann. Trotzdem bleibt ein politisch-ökonomischer Engpass bestehen: Experten schätzen, dass nur etwa ein Viertel der berechtigten Familien überhaupt einen Voucher erhält. Für Betroffene heißt das nicht nur eine mögliche Deckungslücke, sondern auch reale Wartezeiten, die sich über Jahre ziehen können.
Die Konkurrenzlage mit dem Marktmietsegment verschärft die Situation zusätzlich. Wenn Mieten in städtischen Zentren für 60%-AMI-Einheiten nahe an Marktniveau heranrücken, entscheiden sich manche Haushalte nicht für bezahlbare Bestände mit langen Prüfprozessen, sondern für reguläre Mietverträge mit schnellerer Zusage. In Austin liegt die Leerstandsrate für bezahlbaren Wohnraum nach Angaben mit Datenbezug bei knapp 16% und über 4.500 leerstehenden Einheiten; zum Vergleich gilt eine „gesunde“ Leerstandsquote von rund 5%. LDG Development nennt für seine 60%-AMI-Einheiten ebenfalls etwa 12% Leerstand und beschreibt dabei direkten Wettbewerb mit dem Ausbau neuer Marktwohnungen. In einem Bericht über den Bewerbungsprozess wird auch der Zeit- und Nachweisaufwand thematisiert: „I have to have every bank statement, every pay check, every bill, every Venmo transaction that you had with your friends, “ so die Darstellung der portfolioverantwortlichen Rebekah Fischer. Im gleichen Zusammenhang wird betont, dass eine Markt-mietbezogene Zusage in wenigen Minuten möglich sei, während bezahlbarer Wohnraum länger dauere.
In Denver und Portland verdichten sich die Hinweise auf ein regional uneinheitliches, aber gemeinsames Muster. Die Colorado Housing and Finance Authority nennt für 60%-AMI-Einheiten im Rahmen des bundesstaatlichen Tax-Credit-Programms eine Leerstandsrate von 13% und für 80%-AMI-Einheiten 21%. Gleichzeitig steht die Zahl der Wohnungen für die ärmsten Gruppen in einem umgekehrten Verhältnis zum Bedarf: Bei einem Wohnraummangel für die niedrigsten Einkommensgruppen werden in Portland über 1.700 leerstehende bezahlbare Einheiten berichtet; das entspricht insgesamt etwa 7,5% Leerstand. In Portland sind viele dieser Wohnungen für 60%-AMI vorgesehen, wobei die Miete auf 1.444 US-Dollar pro Monat gedeckelt ist. Eine Perspektive liefert dort auch ein Bewohner: Jaiden Barbee verdient rund 55% des AMI und steht auf Wartelisten, sagt jedoch, er würde lieber für rund 200 US-Dollar mehr in den Marktmietbereich gehen, um die „Hürden“ bei der Bewerbung zu vermeiden. Austin wiederum nennt als Ziel den Bau von 20.000 Einheiten zwischen 2018 und 2027 für sehr niedrige Einkommen; bis 2024 seien jedoch nur 543 realisiert worden, während die 15.000 geplanten Einheiten für 60%-bis-80%-AMI bereits umgesetzt worden seien.
Für Anbieter und Kommunen folgt daraus eine harte Schlussfolgerung: Wer Leerstände in bezahlbaren Beständen reduzieren will, muss die Lücke zwischen Zielmiete, Kostenstruktur und tatsächlicher Zahlungsfähigkeit der ärmsten Haushalte enger schließen. Carmen Romero, Präsidentin und CEO von True Ground Housing Partners, bringt das in einer Kostenkalkulation auf den Punkt: „The math does not lie, “ sagte sie. Im Beispiel wird gezeigt, warum eine 30%-AMI-Wohnung ohne zusätzliche Förderung schwer darstellbar ist: Ein Modell für eine Einheit mit 60% AMI bringt zwar etwa 1.715 US-Dollar Miete monatlich, nach 1.575 US-Dollar für Kreditraten und Betriebskosten bleibt aber nur rund 140 US-Dollar übrig; ein extrem niedriges Einkommen würde demnach nur die Hälfte der geforderten Miete stemmen. Damit wird die nächste Stufe klar: Es reicht nicht, „bezahlbar“ auf Papier zu definieren oder mehr Einheiten im mittleren Segment zu liefern. Entscheidend ist, wie viele davon bei den tatsächlich am stärksten belasteten Haushalten landen können und ob Förderinstrumente wie Voucher und Tax Credits in der Praxis zueinanderfinden.
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