BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine geplante Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin könnte nach Ansicht von Pfandbriefbanken die Finanzierungskosten für Mieter, Hausbauer und Immobilienkäufer erhöhen. Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken warnt, dass bei ersatzlosem Wegfall von Grundschulden Kreditsicherheiten für Banken entwertet würden. Das hätte Folgen für die Konditionen bei besicherten Immobilienfinanzierungen. Offen bleibt, wie sich mögliche gesetzliche Änderungen konkret auf bestehende Kreditverträge auswirken.
Berlin plant mit Blick auf angespannten Wohnraum einen politischen Eingriff, der für den Immobilienmarkt vor allem an einer Stelle besonders spürbar werden dürfte: bei der Finanzierung. Mit der geplanten Vergesellschaftung von Wohnungen drohen nach Ansicht von Banken negative Folgen für Mieter, Hausbauer und Immobilienkäufer. Der konkrete Knackpunkt liegt dabei weniger in der Frage, ob gebaut wird, sondern in der Frage, wie Banken Risiken bewerten, wenn Sicherheiten an Wert verlieren oder rechtlich nicht mehr so durchsetzbar sind, wie es Kreditverträge beim Vertragsabschluss unterstellen.
Im Zentrum der Argumentation steht die Grundschuld als zentrale Kreditsicherheit im deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), machte in einem Interview deutlich, dass eine Vergesellschaftung Grundschulden „ersatzlos“ entfallen lassen könnte. Er sagte: „Wenn Grundschulden bei einer Vergesellschaftung ersatzlos entfallen, Kreditsicherheiten für Banken also nicht mehr sicher sind, wie es die Initiative ‚Deutsche Wohnen & Co. (Deutsche Wohnen SE) enteignen‘ plant, legt das die Axt an die kostengünstige besicherte Immobilienfinanzierung – nicht nur für Wohnungsunternehmen, sondern auch für private Haushalte, die sich den Traum von Wohneigentum erfüllen wollen.“ Für Banken bedeutet das praktisch: Sobald ein Sicherheitenrecht als weniger verlässlich eingeschätzt wird, steigt aus Bankensicht der erforderliche Risikoaufschlag, weil sich im Worst Case die erwartete Recovery-Quote reduziert.
Technisch betrachtet spielt dabei nicht nur die juristische Ebene eine Rolle, sondern auch die Modellierung im Kreditprozess. Viele Institute stützen die Kreditkonditionen auf Kombinationen aus Bewertung des Objektwerts, erwarteter Mietentwicklung, Zinsbindung, Laufzeitstruktur sowie Annahmen zur Verwertungsdauer im Sicherheitenfall. Wenn sich Annahmen über die Durchsetzbarkeit von Sicherheiten verschieben, ändern sich in der Regel Parameter in Risiko- und Pricing-Setups: zum Beispiel die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kredit trotz Zahlungsausfall vollständig über Verwertungserlöse gedeckt wird, oder die erwartete Zeit bis zur Durchsetzung. Das kann sich – selbst ohne unmittelbare Änderung der Refinanzierungslogik – in höheren Margen und strengeren Beleihungsquoten (Loan-to-Value) niederschlagen. Tolckmitt formulierte den Effekt entsprechend zugespitzt: „Auch deren Kredite werden merklich teurer.“
Der politische Hintergrund liefert die Rahmenbedingungen für diese Modellunsicherheit. Laut dem Sondierungspapier wollen Linke, Grüne und SPD in Berlin private Wohnungskonzerne ab einem Bestand von 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt gegen Entschädigung vergesellschaften. Die Linke verweist dabei auf den dämpfenden Effekt niedriger Mieten bei landeseigenen Wohnungen auf den Gesamtmarkt. Genau hier prallen zwei Perspektiven aufeinander: Während aus Marktsicht niedrige Mieten die Nachfrage nach Wohneigentum indirekt stützen oder Mietdruck reduzieren könnten, bleibt die Finanzierungsperspektive an der Frage hängen, wie stabil das Sicherheiten- und Rechtsregime für bankenfähige Immobilienfinanzierung bleibt. Tolckmitt warnt entsprechend, Banken würden nach erfolgter Vergesellschaftung sehr genau abwägen, „was sie noch an Wohnungsbau finanzieren wollen“, und begründet das mit der bereits laufenden Diskussion.
Für Technologie- und Finanz-Teams in Banken ist der Fall auch deshalb relevant, weil rechtliche Risiken zunehmend in datengetriebenen Entscheidungsprozessen abgebildet werden müssen. In vielen Kreditfabriken, die mit automatisierten Workflows, regelbasierten Prüfpfaden und datenbankgestützter Dokumentation arbeiten, wird die Preisfindung zwar weiterhin von menschlichen Kreditentscheidern verantwortet, aber die Parameter im Hintergrund werden durch Szenarioanalysen und Risk-Scoring aktualisiert. Wenn ein politisches Risiko den Erwartungsraum verändert, müssen Risikoteams kurzfristig zusätzliche Prüfschritte integrieren: etwa die Sensitivität der Beleihungswerte, die Plausibilisierung von Mietannahmen oder die Aktualisierung der Annahmen zur Durchsetzbarkeit im Sicherheitenfall. Das ist weniger ein „Thema für Juristen“, sondern beeinflusst die komplette Wertschöpfungskette von der Erstprüfung bis zur fortlaufenden Portfolioüberwachung.
Auch der Gesetzgebungsprozess im Bund kann die Richtung vorgeben, allerdings wirkt er zunächst eher wie ein Taktgeber als wie eine fertige Lösung. Von der Bundesregierung fordert Tolckmitt mehr Tempo beim geplanten Bundesgesetz gegen Enteignungen. Er sprach von einer „zügigen bundespolitische[n] Klärung“ und kritisierte, dass jeder Monat der Ungewissheit das Bild der Bundesrepublik als Investitionsstandort belaste. Im Juli hatten sich die Spitzen von Union und SPD im Bund demnach darauf verständigt, per Bundesgesetz zu regeln, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich sein soll. Gleichzeitig gibt es bisher offenbar keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses. Für die Kreditwirtschaft ist diese Zwischenphase typisch: Solange die technische Ausgestaltung – etwa Reichweite, Bestandsschutz und Übergangsregeln – nicht klar ist, bleibt die Bewertungssicherheit begrenzt.
Damit verschiebt sich für Marktteilnehmer auch die Priorität im Produktdesign: Banken müssen entscheiden, wie sie mit laufenden und neu beantragten Krediten umgehen, wenn sich das rechtliche Umfeld verschiebt. Praktisch heißt das, dass Treasury und Risk gleichzeitig Szenarien in der Pricing-Kurve abbilden müssen, während Vertrieb und Kundenberatung die Auswirkungen auf Tilgungspläne und Zinsrisiken erklären können. Für Immobilienkäufer bedeutet das potenziell höhere Konditionen oder strengere Kreditvoraussetzungen; für Baufinanzierer kann es außerdem schwieriger werden, Projekte durchgehend über die gesamte Projektlaufzeit in gleicher Kostenstruktur zu finanzieren. Der politische Vorwurf, Vergesellschaftung würde Wohnungsnot nicht beheben, wird dabei in eine wirtschaftliche Risikoerzählung überführt: „da so kein einziger Quadratmeter Wohnraum geschaffen wird“, so Tolckmitt, und gleichzeitig entstünde eine zusätzliche Unsicherheit, die Finanzierungen verteuern kann.
Für die nächste Phase ist daher entscheidend, ob die rechtliche Klärung tatsächlich einen stabilen Rahmen schafft und ob sie die für Banken relevanten Parameter adressiert, ohne neue Grauzonen zu erzeugen. Banken werden dabei nicht nur die kurzfristige Zinsmarge betrachten, sondern vor allem die Frage, ob sich Kreditrisiken dauerhaft und transparent in den Bewertungsmodellen abbilden lassen. Erst wenn Rechts- und Wirtschaftssystem wieder eindeutig als verlässlich eingeordnet werden können, sinkt aus Sicht der Kreditwirtschaft typischerweise der Risikoaufschlag. Bis dahin dürfte die Debatte auch in technischen Prozessen wie der Sicherheitenverwaltung, dem Monitoring von Beleihungswerten und der dokumentierten Entscheidungslogik sichtbar bleiben – und damit spürbar in den Alltag von Kreditnehmern übergehen.
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