STUTTGART / LONDON (IT BOLTWISE) – Im Schlossgartenquartier Stuttgart startet der konstruktive Rückbau der Königstraßen 1c: LBBW Immobilien lässt das 1960er-Gebäude bis 2028 zu einem gemischt genutzten Quartier umbauen. WOLFF & MÜLLER übernimmt dabei Rohbau, Fassade und Dach – mit Holzhybridbauweise, einer begrünten Schrägdachfläche und der Öffnung der Theaterpassage. Neben der knappen Terminlogik bis September 2027 steht vor allem eine saubere Bauablaufplanung im laufenden Innenstadtbetrieb im Fokus. Das Projekt zielt zudem auf eine DGNB-Zertifizierung in Gold.
In Stuttgarts Innenstadt wird aus einem bekannten Kaufhausstandort wieder ein Publikumsziel: Mit dem konstruktiven Rückbau der Königstraßen 1c im Schlossgartenquartier beginnt die Revitalisierung eines Gebäudes, das seit den 1960er-Jahren die Ecke prägte. Bauherr ist LBBW Immobilien, umgesetzt wird das Vorhaben vom Stuttgarter Bauunternehmen WOLFF & MÜLLER. Geplant ist ein gemischt genutztes Ensemble mit rund 12.600 Quadratmetern Gesamtmietfläche: Erdgeschoss für Einzelhandel und Gastronomie, die Obergeschosse 1 bis 5 für Büros. Damit wird aus einer klassischen Handelsadresse schrittweise ein moderner Standort für Wirtschaft und City-Leben.
Technisch setzt das Projekt auf ein zweistufiges Vorgehen, das den Bestand nicht „überschreibt“, sondern gezielt ertüchtigt. Zuerst werden die Obergeschosse 2 bis 5 und die Theaterpassage komplett zurückgebaut. Danach folgen Sanierung und Ertüchtigung der tragenden Basis: Fundamente, zwei Untergeschosse, Erdgeschoss sowie das erste Obergeschoss werden auf die neuen Lasten vorbereitet. Auffällig ist dabei der Fokus auf langlebige Betonbauteile, unter anderem durch Hochdruckinjektionen im Baugrund und eine Chloridsanierung für Bereiche, die durch Tausalze belastet wurden. Diese Kombination ist entscheidend, weil die künftige Holzhybridkonstruktion präzise Lastpfade benötigt.
Im nächsten Schritt entsteht das neue Obergeschosskonzept in Holzhybridbauweise: Betonstützen, Stahlträger und Holzhybriddecken bilden gemeinsam die tragende Struktur. Gerade im Innenstadtmaßstab ist das ein pragmatischer Ansatz, weil sich Bauzeiten häufig verkürzen lassen und zugleich eine gute thermische Bilanz unterstützt werden kann. Die neue Gebäudehülle wird als Pfosten-Riegel-Konstruktion mit Aluminium ausgeführt, mit großen Panoramafenstern und abgerundeten Ecken, um Blickbeziehungen zur City und zum Schlossgarten zu öffnen. Für die Verbindung beider Seiten wird zudem die bisher überdachte Theaterpassage geöffnet, während terrassierte Dachflächen auf drei Ebenen begrünt und begehbar gestaltet werden.
Der Zeitplan ist dabei eng getaktet: Der Rohbau soll am 13. September 2027 fertig sein, Mitte 2028 soll das Gebäude eröffnen. Solche Sequenzen sind in bewohnten und belebten Lagen nur dann erreichbar, wenn Bauplanung, Materialfluss und Schnittstellenmanagement sehr stringent sind. Genau hier setzt das Projektteam an, denn das Baufeld grenzt an drei Seiten an die Fußgängerzone und an einer vierten Seite an ein Bestandsgebäude; gleichzeitig bleibt die Tiefgarage während der gesamten Bauzeit in Betrieb. Der Bauablauf wird damit nicht nur eine Bau- sondern auch eine Betriebsprozessfrage, was erfahrene Teams in Stuttgarter Innenstadtprojekten besonders stark macht. Marktüblich wäre parallel dazu der Blick auf Anbieter wie ECE oder große Generalplaner-Teams, die ähnliche Mischformen aus Handel und Büro in zentralen Lagen umsetzen.
Ein weiterer Baustein ist das digitale Planen und Bauen mit Building Information Management (BIM). Hintergrund: Bei komplexen Revitalisierungen treffen alte Bestandsgeometrien auf neue Nutzungen, neue Brandschutzanforderungen und angepasste Haustechnik. BIM hilft, Abweichungen früh sichtbar zu machen und die Koordination vieler Gewerke auf engem Raum zu steuern – etwa bei Anschlusspunkten zwischen Stahl, Beton und Holz. Branchenanalysten betonen seit Jahren, dass gerade in Stadtkernen der „unsichtbare“ Aufwand gewinnt: Wer Schnittstellen und Logistik nur grob plant, verliert nicht nur Zeit, sondern riskiert auch Mehrkosten durch Umplanungen. Insofern ist BIM hier weniger Marketing, sondern eine betriebliche Notwendigkeit.
Auch regulatorisch und nachhaltigkeitsseitig setzt das Projekt ein Zeichen: Der Bauherr strebt eine DGNB-Zertifizierung in Gold an. Das ist bemerkenswert, weil Revitalisierung in der Praxis häufig zwischen Nachweisbarkeit, belastbaren Ökobilanzen und dem Umgang mit Bauwerksrisiken abwägt. Eine Zertifizierung in Gold verlangt typischerweise eine konsequente Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus, inklusive der technischen Qualität der Hülle, der Energie- und Wärmeversorgungskonzepte sowie der Maßnahmen für dauerhafte Bestandsbauteile. Gleichzeitig zeigt das Projekt, wie Sicherheits- und Qualitätsaspekte – etwa durch Chloridsanierung und Baugrundertüchtigung – direkt in Nachhaltigkeitsziele hineinwirken: langlebige Konstruktionen reduzieren späteren Ersatzbedarf und verbessern die Bilanz.
Für die Markt- und Standortentwicklung bedeutet das Projekt eine klare Umorientierung: Die Königstraßen 1c wird nicht einfach „erneuert“, sondern in ein gemischt genutztes Stadtgefüge überführt. Der Publikumsbezug entsteht unter anderem über die stärker durchlässige Theaterpassage und die begrünten, begehbaren Dachflächen, die das Quartier sichtbar aufwerten. Gleichzeitig bleibt der Bauherr mit Büros in den oberen Etagen nah an einem Trend, der in deutschen Innenstädten seit dem Strukturwandel des Handels stärker greift: urbane Mischnutzungen, in denen Frequenz nicht ausschließlich aus Retail kommt. Wenn das Projekt planmäßig läuft, dürfte sich daraus ein Signal für weitere innerstädtische Bestandssanierungen ergeben – und für Unternehmen ein konkretes Argument, wie sich technische Ertüchtigung, Bauablaufdisziplin und Nachhaltigkeitsnachweise zusammenbringen lassen.
Aus heutiger Sicht entscheidet bis zur Eröffnung Mitte 2028 vor allem die frühe Risikoabsicherung: Wie gut lassen sich Bestandsdetails im Bau „verifizieren“, und wie schnell kann das Team bei Abweichungen reagieren? Die Kombination aus Spezialtiefbau, Holzhybridneubau in den Obergeschossen sowie einer komplexen Pfosten-Riegel-Fassade ist technisch anspruchsvoll, aber im Vorteil, wenn Planung und Ausführung eng verzahnt werden. Für die nächste Projektgeneration wird interessant, wie stark solche Vorhaben den Markt in Richtung standardisierter BIM-Workflows und wiederverwendbarer Nachweislogik drängen. Wenn WOLFF & MÜLLER das Tempo hält, ist die Königstraßen 1c in Stuttgart 2028 nicht nur ein saniertes Gebäude, sondern ein Referenzfall für nachhaltige Revitalisierung im laufenden Citybetrieb.
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