BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Verbände warnen, das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz könnte die Zahl verfügbarer Mietwohnungen in Deutschland spürbar senken. Hintergrund ist die Befürchtung, dass sich Millionen bestehender Gebäude mit Gasetagenheizungen nur schwer auf Wärmepumpen umrüsten lassen. Eigentümer fürchten demnach unkalkulierbare Kostenrisiken und würden sich eher gegen das Vermieten entscheiden. Die Bundesregierung widerspricht und verweist auf Flexibilität im parlamentarischen Prozess.
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gerät zwischen Klimazielen und Wohnungsversorgung in die nächste Belastungsprobe: Während politische Akteure die Flexibilisierung der Heizungswahl betonen, rechnen Verbände mit einer strukturellen Verknappung des Angebots an Mietwohnungen. Im Kern geht es um die Frage, wie stark Umrüstungen auf erneuerbare Wärmeerzeugung in der Breite der Bestandsgebäude tatsächlich verpflichtend und technisch umsetzbar sind. Je höher die Kosten- und Umstellungsunsicherheit für Vermieter wird, desto wahrscheinlicher wird die Abwägung „weiter vermieten“ gegen „verkaufen“ – mit spürbaren Folgen für Mieterpreise und Wohnraumverfügbarkeit.
Die Warnung knüpft an einen technischen Realitätscheck im Gebäudebestand an: Viele Wohnungen werden laut Einschätzung des Eigentümerverbands Haus und Grund weiterhin mit Gasetagenheizungen betrieben. Genau an dieser Stelle, so die Verbände, sei der Einbau von Wärmepumpen nicht immer möglich oder nur mit erheblichem Aufwand durchzuführen. Daraus leitet sich ein Kaskadeneffekt ab: Wenn Vermieter gezwungen sind, neue Gasheizungen nachzurüsten, steigen kurzfristig Investitions- und Betriebskosten, gleichzeitig ändern sich die Parameter der Heizkostenabrechnung. Verbandsvertreter sprechen dabei von „unkalkulierbaren Kostenrisiken“ und leiten daraus ab, dass ein Teil der Vermieter die Vermietung perspektivisch einschränken könnte.
Gleichzeitig verweisen andere Stimmen aus der Zivilgesellschaft auf eine Verschärfung der Marktlage: Der Sozialverband SoVD sieht die Gefahr, dass Eigentümer aufgrund von Kostendruck eher Verkauf statt Vermietung wählen. Der Mechanismus ist dabei nicht rein abstrakt, sondern hängt an der Angebotselastizität des Wohnungsmarkts: Wenn in einem ohnehin angespannten Segment weniger Einheiten zur Verfügung stehen, steigt der Druck auf Mieten. Die Befürchtung lautet somit, dass die angestrebte Entlastung im Gebäudesektor möglicherweise nicht bei denjenigen ankommt, die am stärksten auf bezahlbare Mietpreise angewiesen sind. Für Unternehmen im Bereich Gebäudetechnik und für Energieberater entsteht daraus zugleich ein zusätzlicher Planungsdruck, weil Investitionsentscheidungen in der Praxis vor dem Gesetzeszeitpunkt getroffen werden.
Aus Sicht des Bundesumwelt- und Bauministeriums werden die Einwände zurückgewiesen. Der parlamentarische Entwurf biete aus Regierungssicht eine notwendige Flexibilität bei der Heizungswahl, und im Gesetzgebungsverfahren könnten sich noch Änderungen ergeben. Diese Gegenposition ist auch deshalb relevant, weil der Gebäudesektor derzeit regelmäßig Ziele beim CO2-Abbau verfehlt und sowohl das Bundes-Klimaschutzrecht als auch EU-Vorgaben übergeordneten Druck erzeugen. Historisch betrachtet wurde in den letzten Jahren mehrfach versucht, einen verbindlichen Pfad für klimafreundliche Wärmeerzeugung in den Bestand zu übertragen – von ersten Energieeinsparverordnungen über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bis hin zu klaren erneuerbaren Anteilsanforderungen für neue Heizungen.
Technisch markiert das GEG bereits einen deutlichen Umbruch: Für neue Heizungen war eine Mindestvorgabe vorgesehen, die erneuerbare Energien zumindest in erheblichem Umfang einbindet, etwa über Wärmepumpen oder Solarthermie. Politisch soll das GModG nun laut übereinstimmenden Berichten die Stoßrichtung verändern: Statt ausschließlicher Pfade über Wärmepumpen und ähnliche Systeme soll ein stufenweiser Ersatzansatz über synthetische Kraftstoffe und Biogas vorgesehen werden, die im Anteil steigen. Genau hier liegt das wirtschaftliche Spannungsfeld: Netzentgelte, CO2-Preis-Komponenten beim Heizen und die Kosten der Beimischung treffen aufeinander und müssen in irgendeiner Form verteilt werden. Der Entwurf sieht hierfür einen Lastenteilungsmechanismus vor, bei dem Kosten künftig auf Mieter und Vermieter aufgeteilt werden sollen.
Für den Markt bedeutet diese Ausgestaltung vor allem zwei Dinge: Erstens verschiebt sich das Risiko aus dem Investitionsmoment stärker in die laufende Kostenstruktur, also in die monatliche Betriebsrealität und die jährliche Abrechnung. Zweitens entstehen unterschiedliche Investitionshorizonte bei den Akteuren, je nachdem ob sie stärker auf Gebäudetechnik (z. B. Umrüstung der Wärmeerzeugung) oder auf Energieträger-Management (z. B. Beimischungs- und Beschaffungslogik) setzen. Experten rechnen allerdings damit, dass die sogenannte „Biotreppe“ allein nicht ausreichen wird, um die Klimaziele im Gebäudebereich sicher zu erreichen. In diesem Szenario drohen nach EU-Regelmechanismen zusätzliche Zahlungsverpflichtungen, die dann letztlich über Steuern oder andere Umverteilungswege auf die Allgemeinheit zurückfallen könnten.
Das ist auch deshalb strategisch wichtig, weil viele Unternehmen in der Gebäudewirtschaft ihre Roadmaps bereits entlang der bestehenden Förder- und Regellogik ausrichten. Künftig müssten sie Annahmen zu Energiepreisen, CO2-Komponenten und Umrüstungsquoten aktualisieren, insbesondere bei Bestandsobjekten mit knappen technischen Optionen. Im Wettbewerbsvergleich zeigt sich dabei ein typisches Muster: Während eine striktere erneuerbarenbasierte Vorgabe Planungssicherheit schaffen kann, erzeugt ein Lastenteilungs- und Mischkraftstoff-Ansatz eine längere Phase der Unsicherheit, weil die Kostenentwicklung stärker von regulatorischen und marktseitigen Parametern abhängt. Für Betreiber von Heizungsanlagen, Installationsbetriebe, Speicheranbieter und Anbieter von Energiemanagementsystemen entscheidet sich damit, wer die komplexeren Betriebsmodelle in den Alltag bringt.
In der Zukunft wird sich zeigen, ob der Gesetzgeber die technische Umsetzbarkeit und die Finanzierungssicherheit so austariert, dass aus der Klimapolitik kein Wohnungsmarkt-Constraint wird. Bereits jetzt ist absehbar, dass die Debatte nicht nur über den Gesetzestext, sondern über Umsetzungsdetails entscheidet: Wie werden Härtefälle definiert, wie wird Flexibilität begründet, und wie werden Kostenrisiken über Zeit kalkulierbar? Für Mieter und Vermieter dürfte entscheidend sein, wie transparent und vorhersagbar die Abrechnung bleibt und ob Übergangsfristen für die Modernisierung tatsächlich realistisch sind. Wenn die Klimaziele durch einen erweiterten Mechanismus abgesichert werden müssen, könnten sich außerdem neue Förder- und Investitionswellen ergeben, die den Markt erneut beschleunigen – allerdings mit dem Risiko, dass soziale Ausgleichsmechanismen nicht im gleichen Tempo nachziehen.
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