BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Das ImmoScout24 WohnBarometer für das zweite Quartal 2026 zeigt eine spürbare Belebung der Mietnachfrage in den großen Städten. Besonders Familien und größere Haushalte suchen wieder stärker nach Wohnraum, nachdem viele Umzüge zuvor aufgeschoben hatten. Gleichzeitig bleibt das Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr insgesamt moderat. Der größere Druck entsteht jedoch bei den Nebenkosten, vor allem in unsanierten Beständen, wo sie schneller steigen als die Kaltmiete.
Die Stimmung am Mietmarkt dreht sich in den Metropolen wieder in Richtung Nachfrage. Laut ImmoScout24 steigt die Mietnachfrage im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorquartal in den acht größten Metropolen um 9 Prozent und damit am stärksten unter allen Regionsklassen. Im ländlichen Raum legt sie lediglich um 2 Prozent zu, in kreisfreien Städten um 1 Prozent. Im Umland der Metropolen sinkt die Nachfrage dagegen leicht um 1 Prozent. Damit wird eine zuvor spürbare Zurückhaltung sichtbar: Viele Haushalte hatten angesichts wirtschaftlicher Unsicherheit mit Entscheidungen gewartet – und holen die Bewegung nun zeitversetzt nach.
Interessant ist dabei vor allem, welche Wohnungstypen wieder stärker gesucht werden. In den Metropolen gewinnen insbesondere größere Mietwohnungen ab 80 Quadratmetern an Attraktivität. Der Hintergrund: Familien planen häufiger mit mehreren Zimmern und wollen nicht nur kurzfristig „irgendwo“ mieten, sondern langfristiger planen. Wie Dr. Gesa Crockford erläutert, kommt so eine „aufgestaute“ Nachfrage nun wieder stärker im Markt an. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bleibt die Dynamik dennoch gedämpft: Im Umland der Metropolen liegt die Nachfrage 19 Prozent unter dem Vorjahreswert, in den kreisfreien Städten 18 Prozent, im ländlichen Raum 14 Prozent. In den Metropolen insgesamt sind es 11 Prozent weniger – die Erholung ist also real, aber noch nicht vollständig.
Die Preisentwicklung wirkt derweil weniger explosiv als die Nachfrage. Bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigt der bundesweite Durchschnitt im zweiten Quartal 2026 um 0,6 Prozent auf 8,97 Euro pro Quadratmeter; im Jahresvergleich entspricht das einem Plus von 2,7 Prozent. Auch in den Metropolen bleiben die Quartalsveränderungen überwiegend moderat. Leipzig meldet mit +0,8 Prozent den stärksten Anstieg, gefolgt von Hamburg, München und Stuttgart mit jeweils +0,6 Prozent. Berlin bleibt die Ausnahme: Dort sinken die Angebotsmieten leicht um 0,2 Prozent. München bleibt dabei mit 20,12 Euro pro Quadratmeter Spitzenreiter – rund fünf Euro über Stuttgart (15,32) und Frankfurt am Main (15,13).
Neu angebotene Wohnungen senden ebenfalls eher Signale der Stabilisierung. Im Neubau steigen die Angebotsmieten bundesweit im zweiten Quartal 2026 um 1 Prozent auf 13,28 Euro pro Quadratmeter; gegenüber dem Vorjahr liegt das Plus bei 1,8 Prozent. Auch hier zeigt sich regionale Differenzierung, aber ohne dramatische Sprünge: Düsseldorf legt mit +1,1 Prozent am stärksten zu, Hamburg folgt mit +1,0 Prozent. Leipzig (+0,8 Prozent) und Frankfurt (+0,7 Prozent) bewegen sich ebenfalls nach oben. Besonders auffällig ist die Entwicklung in Berlin: Die Stadt überschreitet erstmals die 21-Euro-Marke, nachdem sie zuvor in den Preisbereichen deutlich darunter lag. Für Investoren und Vermieter ist das relevant, weil Neubaupreise oft als Referenz für spätere Vergleichsmieten wirken.
Für Mieter ist jedoch entscheidend, wie sich die Gesamtkosten entwickeln – und hier dominieren die Nebenkosten. Im bundesweiten Durchschnitt steigen die Mieten für Bestandswohnungen im Jahresvergleich um 2,7 Prozent. Doch die Praxis im Alltag berücksichtigt nicht nur die Kaltmiete. In unsanierten Bestandswohnungen steigen die Nebenkosten innerhalb eines Jahres um 3,8 Prozent auf durchschnittlich 3,28 Euro pro Quadratmeter. In sanierten Beständen im Erstbezug liegen sie bei 3,02 Euro pro Quadratmeter und steigen im gleichen Zeitraum nur um 0,6 Prozent. Genau diese Schere nennt Dr. Gesa Crockford als Warnsignal: Der energetische Zustand entscheidet zunehmend darüber, was Wohnen am Ende wirklich kostet. Das verschiebt die Zahlungsbereitschaft und wirkt indirekt auf die Nachfrage nach bestimmten Objektqualitäten.
Damit entsteht ein Marktmechanismus, der über klassische Mietpreisstatistik hinausgeht. Technisch betrachtet verknüpfen sich Energieverbrauch, Wärmebereitstellung und Preisentwicklung bei Strom sowie fossilen Energieträgern zu einer Kostenkurve, die Mieter kurzfristiger spüren als Veränderungen der Kaltmiete. In einem solchen Umfeld sind Modelle zur Gebäude-Optimierung (z. B. hydraulischer Abgleich, Wärmedämmung, effiziente Heizungsregelung) nicht nur Nachhaltigkeits-Argumente, sondern finanzielle Hebel. Der Vergleich „Kaltmiete versus Nebenkosten“ wird damit faktisch zu einem Auswahlkriterium beim Wohnungswechsel. Im Wettbewerb um Bestandsobjekte wirkt das ähnlich wie bei anderen Marktsegmenten: Plattformen und Vermittler müssen in der Nutzerführung stärker zeigen, welche Objekte energetisch günstiger sind – und nicht nur, wie hoch der monatliche Mietzins ist.
Auch im Marktumfeld beobachten Fachleute, dass sich die Nachfrageerholung anders verteilt als in früheren Zyklen. Wettbewerber wie Immowelt setzen ebenfalls auf datenbasierte Transparenz im Mietgeschehen und werben zunehmend mit Vergleichbarkeit von Kennzahlen. Wie aus Analysteninterviews in der Branche zu hören ist, suchen Wohnungssuchende in Phasen unsicherer Haushaltsbudgets stärker nach „Gesamtkosten statt Rechenzettel“. Hinzu kommt, dass die Verfügbarkeit geeigneter Wohnungen zeitweise durch die zuvor aufgeschobenen Umzüge beeinflusst war. Der starke Zuwachs in Hamburg (+25 Prozent), Berlin (+13 Prozent) und Leipzig (+11 Prozent) passt zu diesem Muster: In Städten, in denen Nachfrage zuvor besonders stark nachgelassen hatte, führt die Rückkehr oft zu überproportionalen Quartalszahlen, während der Jahresvergleich die noch fehlende Normalisierung zeigt.
Für die nächsten Quartale dürfte die Nebenkostenlogik das Tempo der Marktanpassung bestimmen. Wohnungen mit schlechter Energiekennzahl geraten stärker unter Druck, weil sie bei steigenden Energiekosten schneller zu spürbaren Belastungen werden. Gleichzeitig kann sich die Nachfrage nach sanierten oder energetisch optimierten Objekten verfestigen, selbst wenn die Kaltmieten kurzfristig nicht stark steigen. Regulatorisch ist das eingebettet in einen Rahmen, der insbesondere energetische Anforderungen und Veröffentlichungspflichten adressiert, sowie in mietrechtliche Vorgaben zur Umlage von Betriebskosten. Für Plattformbetreiber und Vermittler spielt außerdem Datenschutz eine Rolle: Wenn Nutzerprofilierung (z. B. Haushaltsgröße oder Suchhistorie) zur Personalisierung genutzt wird, müssen DSGVO-Anforderungen bei Zweckbindung, Transparenz und Löschkonzepten praktisch umgesetzt werden. Wer diese Zusammenhänge adressiert, kann bei der nächsten Nachfragewelle besser punkten.
Unterm Strich entsteht 2026 ein differenziertes Bild: Die Nachfrage in den Metropolen zieht wieder kräftiger an, die Angebotsmieten entwickeln sich jedoch eher moderat. Das „echte“ Kostennarrativ kommt aber aus den Nebenkosten, besonders in unsanierten Beständen. Für Mieter bedeutet das: Der Vergleich sollte nicht bei Euro pro Quadratmeter stehen bleiben, sondern Betriebskosten und energetischen Zustand stärker einbeziehen. Für Vermieter und Bestandshalter ist die Botschaft ebenso klar: Energetische Investitionen wirken nicht nur auf ESG-Kennzahlen, sondern auf Vermietbarkeit und Liquidität. Und für den Markt insgesamt ist die Entwicklung ein Hinweis darauf, dass sich die Kriterien für Wohnungsentscheidungen strukturell verschieben – mit direkten Konsequenzen für Datenmodelle, Vermarktungsstrategien und die Ausgestaltung von Miet- und Energiedashboards.
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