BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Eine IW-Auswertung kommt zu einem klaren Ergebnis: Wer eine Wohnung selbst bewohnt, verliert steuerlich gegenüber Vermietern. Im Beispiel einer 300.000-Euro-Immobilie summiert sich der Nachteil nach 15 Jahren auf rund 87.000 Euro. Besonders in Metropolen ist der Effekt deutlich, während der Nachteil außerhalb höherer Preisregionen zwar geringer ausfällt, aber bleibt. Die Studie ordnet das Thema zudem als deutschen Sonderfall im europäischen Vergleich ein.
Wer in Deutschland Wohneigentum kauft und dann selbst darin lebt, trifft steuerlich häufig eine Entscheidung gegen den eigenen Vermögensaufbau. Laut einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind Selbstnutzer gegenüber Vermietern im Schnitt deutlich benachteiligt: Bei einer beispielhaften Eigentumswohnung für 300.000 Euro, die in einer Metropole liegt, ergibt sich gegenüber einer Vermietungsstrategie innerhalb von 15 Jahren ein rechnerischer Unterschied von etwa 87.000 Euro. Damit verknüpft die Studie nicht nur eine Frage der persönlichen Lebensplanung, sondern auch eine finanzielle Renditebetrachtung über die Laufzeit.
Technisch betrachtet steckt der Effekt in der Logik steuerlicher Verlust- und Kostenverrechnung. Vermieter können Ausgaben rund um die Immobilie steuerlich geltend machen, darunter Abschreibungen auf das Gebäude sowie laufende Kosten wie Kreditzinsen und Instandhaltung. Das senkt das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung und verbessert damit die kapitalisierte Rendite über Zeit. Selbstnutzer dagegen verfügen im typischen Szenario nicht über vergleichbare steuerliche Abzugsmöglichkeiten im selben Umfang, weil keine steuerpflichtige Miete gegenübersteht. In der IW-Berechnung liegt die Rendite auf das eingesetzte Kapital bei Vermietern bei fast neun Prozent, bei Selbstnutzern bei etwa sechs Prozent.
Interessant ist auch, wie stark die Ergebnisse an den Immobilienpreisen hängen. Die Studie differenziert daher nach Regionen: Außerhalb der Metropolen soll der Steuernachteil im Beispiel zwar sinken, aber nicht verschwinden. Er wird dort auf eine Spanne von rund 40.000 bis 50.000 Euro geschätzt. Das wirkt wie ein Mechanismus, bei dem sowohl Kaufpreisniveau als auch der Umfang der steuerlich verwertbaren Kosten über Zeit eine Rolle spielen. Genau diese Kombination erklärt, warum Wohnen in großen Städten für viele Haushalte zwar emotional und strategisch attraktiv ist, steuerlich aber oft eine andere Dynamik entfaltet als in ländlicheren Regionen.
Im europäischen Vergleich ordnet das IW die deutsche Situation als Ausnahme ein. Die Studie stellt die Bundesrepublik sechs europäischen Ländern gegenüber, darunter Niederlande, Frankreich und Österreich, und kommt zu dem Befund, dass das Steuerrecht in allen Vergleichsländern eher die Selbstnutzung begünstigt. Das kann sich zum Beispiel über niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder durch eine andere Ausgestaltung der Besteuerung von Vermietungseinkünften zeigen. Gleichzeitig schneidet Deutschland in der Renditeanalyse besonders sichtbar ab: Vermieter erzielen im Durchschnitt mit rund sieben Prozent die höchste Rendite unter den untersuchten Ländern, Selbstnutzer dagegen die niedrigste. Damit konkurriert die deutsche Politik-Architektur faktisch gegen den Eigentumsaufbau.
Der Markt spürt solche Anreizstrukturen oft indirekt über Nachfrage und Angebotsmuster. Wenn Selbstnutzung steuerlich weniger attraktiv ist, verschiebt sich der relative Nutzen zwischen „Eigentum für den Eigenbedarf“ und „Immobilie als Investmentobjekt“. Das kann Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote haben, die die Studie als weiteren Indikator heranzieht: In keinem anderen EU-Land lebten 2022 so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Die Quote wird mit nur 44 Prozent angegeben, während der EU-Schnitt bei rund 70 Prozent liegt. Für Branchenbeobachter ist das ein Signal dafür, dass Finanzierungs- und Kaufhürden nicht allein zählen, sondern Steuerregeln als struktureller Hebel wirken.
Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW, bringt die politisch-ökonomische Dimension in eine pointierte Stoßrichtung: Wohneigentum ist Vermögensaufbau und zugleich Teil der Altersvorsorge, und mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat nach Einschätzung des Instituts gegensteuern. Diese Argumentation zielt nicht auf eine pauschale Umverteilung, sondern auf eine Angleichung der Investitionslogik zwischen Eigennutzung und Vermietung. Aus Sicht der Praxis verschiebt ein solcher Freibetrag die Einstiegshürde, während die laufende Besteuerung über die Zeit die Rendite weiter prägen kann. Ergänzend berichten Branchenakteure aus dem Umfeld von Immobilienplattformen, dass steuerliche Unterschiede bei Nutzerentscheidungen häufig unterschätzt werden.
Für Unternehmen, Banken und PropTechs entsteht daraus ein klarer Handlungsbedarf in der Produkt- und Beratungslogik. Wer Kreditkonditionen, Tilgungsmodelle oder Investment-Szenarien kalkuliert, muss steuerliche Nebenannahmen strukturiert abbilden, sonst wirken Angebote „mathematisch konsistent“, aber ökonomisch verzerrt. Gleichzeitig steigt die Relevanz von Transparenz: Beratungsunterlagen sollten nachvollziehbar machen, welche Annahmen zu Abschreibungen, Kostenarten und Laufzeiten gehören. Regulatorisch und datenschutzseitig ist dabei vor allem wichtig, dass bei der Nutzung von Kundendaten für personalisierte Berechnungen die Einwilligung und Zweckbindung sauber dokumentiert sind und steuerliche Beratung nur im passenden Rahmen erfolgt. So wird aus einer Studie ein umsetzbares Compliance- und Vertrauensprojekt.
Mit Blick auf die Zukunft ist wahrscheinlich, dass das Thema zunehmend in politischen Debatten um Wohnkosten, Eigentumsförderung und Kapitalbildung auftaucht. Die IW-Ergebnisse liefern dafür eine belastbare Vergleichsbasis: Deutschland liegt in der relativen Rendite für Selbstnutzer am unteren Rand, während andere Länder stärker auf Anreize für Eigennutzung setzen. Für die nächsten Jahre wäre deshalb zu erwarten, dass Reformen entweder am Einstieg (z. B. Kaufnebenkosten) oder an der laufenden Besteuerung ansetzen. Wenn der Gesetzgeber hier nur halbherzig reagiert, bleibt der Effekt bestehen und die Eigentumsquote kann sich schwerlich auf das EU-Niveau annähern. Aus Investorensicht verschiebt sich dann lediglich die Frist, nicht die Richtung.
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