LONDON (IT BOLTWISE) – Zum 31. Juli 2026 läuft die Abgabefrist für die Steuererklärung 2025 aus, und genau dort entsteht für Immobilienbesitzer oft ungenutztes Optimierungspotenzial. Die Gebäudeabschreibung (AfA) profitiert 2026 von degressiven Spielräumen für Neubauten sowie von einer BFH-getriebenen Öffnung beim Nachweis der Restnutzungsdauer. In konkreten Beispielrechnungen kann sich der Effekt laut Angaben der Vorlage in den ersten zehn Jahren auf mehr als 27.000 Euro gegenüber der linearen Abschreibung belaufen. Parallel werden bei Übertragungen im Familienkreis Gestaltungen möglich, bei denen Zins- und Schenkungseffekte anders bewertet werden.
Wer 2026 seine Steuerlast im Immobilienbestand spürbar drücken will, landet fast automatisch bei der Gebäudeabschreibung (AfA). Denn die AfA ist für Vermieter und viele Eigentümer der zentrale Mechanismus, um Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer steuerlich wirksam aufwandswirksam zu verteilen. Für das Steuerjahr 2026 werden in der Praxis vor allem zwei Themen relevant: Erstens, welche Abschreibungssätze bei Neubauten gelten, und zweitens, wie sich die tatsächliche Restnutzungsdauer durch Nachweise verkürzen lässt. Genau in der Schnittstelle dieser beiden Punkte entsteht der messbare Unterschied zwischen „steuerlich korrekt“ und „steuerlich optimiert“.
Die Systematik bleibt dabei grundsätzlich klassisch, aber mit klaren Stellschrauben. Für Bestandsgebäude (Baujahr/Zeitraum: 1925 bis 2022) gilt laut Vorgaben weiterhin der lineare Satz von 2,0 Prozent über 50 Jahre. Ältere Häuser vor 1925 werden hingegen mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Neubauten ab 2023 profitieren von 3,0 Prozent, was einer Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Entscheidend ist zusätzlich, dass degressive AfA gerade bei Wohngebäuden besonders attraktiv sein kann: Bei Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind 5,0 Prozent degressiv möglich. In der vorliegenden Beispielrechnung mit einer Bemessungsgrundlage von 285.000 Euro ergibt sich in den ersten zehn Jahren ein Steuervorteil von über 27.000 Euro im Vergleich zur linearen Abschreibung – der Hebel entsteht also nicht durch „kleine Nachjustierung“, sondern durch die Wahl des Abschreibungsmodus und die resultierende Zeitverteilung des Aufwandseffekts.
Damit aber nicht genug: In der Praxis wird die degressive AfA häufig erst durch Gutachten zur Restnutzungsdauer wirklich scharf gestellt. Der Gedanke ist technisch und juristisch zugleich simpel: Wenn Eigentümer überzeugend nachweisen, dass das Gebäude kürzer tatsächlich genutzt werden kann, verkürzt sich die steuerlich relevante Nutzungsdauer – und damit steigt die jährliche Abschreibungssumme. Laut der Vorlage sind die Hürden dafür gesunken, weil ein restriktives Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus Februar 2023 zum 1. Dezember 2025 aufgehoben wurde. Das verschiebt den Fokus weg von formalen Einengungen hin zu inhaltlich tragfähigen Argumentationsketten. Wird die degressive AfA oder eine verkürzte Nutzungsdauer vom Finanzamt abgelehnt, wird in der Vorlage außerdem darauf verwiesen, dass methodisch haltbare Begründungen zulässig seien. Juristisch wird parallel betont, dass bei Ablehnungen die Einspruchsfrist von einem Monat eine Rolle spielt – ein Zeitraum, in dem sich entscheidet, ob ein Gutachten überhaupt in die steuerliche Würdigung gelangt oder ob man eine Chance dauerhaft verliert.
Ein weiteres Feld, das in 2026 für Familien und Eigentümergemeinschaften relevant wird, ist die Übertragung von Immobilien. Hier geht es weniger um AfA-Sätze im engeren Sinn, sondern um die steuerliche Bewertung von Kaufpreisstundungen, Ratenmodellen und Schenkungsanteilen. Die Vorlage verweist auf BFH-Entscheidungen vom 24. März 2026, die Spielräume erweitern: Bei zinsloser Kaufpreisstundung oder Ratenzahlung müsse keine Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteil erfolgen. Für den Verkäufer sollen damit keine steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte entstehen, für den Käufer kein schenkungsteuerpflichtiger Zinsvorteil; maßgeblich sei die zivilrechtliche Vereinbarung. Für die Gestaltung in Familienkonstellationen wird außerdem genannt, dass Freibeträge bei Schenkungen alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können (500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder). In Kombination mit einem Nießbrauchsvorbehalt kann der steuerliche Wert einer Immobilie weiter sinken; sogar bei einem Verkehrswert von einer Million Euro könne so die Schenkungsteuer komplett entfallen. Gerade hier zeigt sich, warum Steuerplanung nicht bei „reiner Mathematik“ endet: Die steuerliche Wirkung hängt an der exakten Vertragsarchitektur und daran, wie die Finanzverwaltung zivilrechtliche Strukturen in ihre Beurteilung überführt.
Die Fristenkomponente sorgt zusätzlich für Tempo im Jahr 2026. Für die Einkommensteuererklärung 2025 endet die Abgabefrist am 31. Juli 2026. Wer vermietet, hat außerdem neben der AfA weitere Positionen, die sich im selben Steuerprozess wirksam auswirken können: Zinsen sowie Renovierungskosten gehören in der Logik der Vorlage ebenso dazu. Für selbstnutzende Eigentümer werden Handwerkerleistungen bis zu 1.200 Euro sowie haushaltsnahe Dienstleistungen bis zu 4.000 Euro pro Jahr genannt. Energetische Sanierungen sollen über drei Jahre mit bis zu 40.000 Euro gefördert werden. Diese Parallelität ist wichtig, weil sie zeigt, dass das Optimierungsziel nicht nur „Abschreibung maximieren“ lautet, sondern das Zusammenspiel mehrerer Steuerposten in einem zusammenhängenden Zahlungs- und Nachweisplan. In der Praxis kann genau das verhindern, dass man sich auf einen einzigen Hebel fokussiert und andere wirksame Aufwände aus Zeit- oder Dokumentationsgründen verpasst.
Blickt man über 2026 hinaus, deutet die Vorlage auf weitere politische und gesetzgeberische Anpassungen hin. Ab 2027 zeichnen sich demnach Änderungen an: Das Budgetbegleitgesetz soll den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag auf Realinvestitionen beschränken. Gleichzeitig wird eine Anpassung der Immobilienertragsteuer bei Altvermögen angekündigt; dort sollen pauschale Anschaffungskosten sinken, was faktisch einer effektiven Steuererhöhung gleichkommen würde. Zudem stellten Koalitionspartner am 22. Juli 2026 Eckpunkte einer Steuerreform vor, die Entlastungen für Familien vorsieht. Für Eigentümer heißt das: Wer ohnehin plant, sollte jetzt die Steuerlogik von heute mit den potenziellen Rahmenbedingungen von morgen abgleichen. Andernfalls kann es passieren, dass eine Maßnahme zwar im Jahr 2026 Vorteile bringt, aber im späteren Halte- oder Veräußerungsszenario durch geänderte Regeln teilweise kompensiert wird.
Unterm Strich verknüpft die Vorlage ein klares Muster: AfA-Optimierung entsteht nicht durch einzelne „Tricks“, sondern durch die Kombination aus Abschreibungswahl (linear vs. degressiv), belastbarem Nachweis der Nutzungsdauer und präziser steuerlicher Einordnung von Übertragungen. Gleichzeitig bleibt der Steuerprozess kalendergetrieben: Mit dem 31. Juli 2026 im Nacken sollten Unterlagen, Gutachten und Vertragsdokumentation zeitlich so geplant werden, dass die Argumentation im Steuerverfahren nicht an formalen Hürden scheitert. Wer die eigenen Grundlagen – Objektart, Bauzeitraum, Wertansätze, Nutzungsannahmen und Vertragsdetails – sauber belegen kann, erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass sich die genannten Spielräume tatsächlich in einen realen Steuervorteil übersetzen.
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