LONDON (IT BOLTWISE) – Seit dem 24. Juli 2026 gibt es neue Orientierungshilfen, die Heizungssanierungen steuerlich einordnen und Vermietern die betriebswirtschaftliche Auswertung erleichtern sollen. Kurz zuvor hat die Politik mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) den rechtlichen Rahmen für energetische Sanierungen neu gezogen. Gleichzeitig hat die KfW die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) angepasst und mehrere Bonus-Bausteine abgesenkt oder gestrichen. Für Eigentümer rückt damit die steuerliche Optimierung spürbar in den Vordergrund, weil Förderhöhen und Auflagen gleichzeitig neu verhandelt werden.
Am 24. Juli 2026 sind neue Leitfäden veröffentlicht worden, die sich an Immobilieneigentümer richten, die aktuell über eine Heizungssanierung entscheiden müssen. Der Kern ist weniger eine „neue Steuersparkasse“, sondern die Übersetzung komplexer Neuregelungen in praktisch nutzbare Schritte für die Investitionsplanung. Gerade weil sich Bau- und Steuerrecht parallel verändert haben, steigt der Informationsbedarf bei Vermietern: Welche Kosten lassen sich steuerlich absetzen, wie werden Modernisierungsausgaben in der Vermietungsrechnung korrekt verarbeitet und wo liegen typische Fehlannahmen bei der Planungssicherheit?
Technisch und rechtlich beginnt die Umstellung bereits mit dem Wechsel des gesetzlichen Rahmens. Die Bundesregierung beschloss am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt. Für den Heizungstausch wird dabei vor allem der Pfad bei fossilen Heizsystemen neu gezogen: Die bisherige Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, fällt weg. Stattdessen soll für den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen eine „Bio-Treppe“ gelten, also eine stufenweise Erhöhung des Anteils erneuerbarer Brennstoffe über Jahre hinweg. Konkret ist ein Startwert von 10 Prozent im Jahr 2029 vorgesehen, der bis 2030 auf 15 Prozent, bis 2035 auf 30 Prozent und 2040 auf 60 Prozent ansteigt. Ab 2045 wird ein Betrieb mit 100 Prozent erneuerbaren Energieträgern zwingend.
Mit dieser Systematik ändern sich auch die Planungslogiken in der Praxis. Denn neben den zeitlichen Quoten wird gleichzeitig die Beratungspflicht vor dem Einbau fossiler Heizsysteme aufgehoben. Wer als Vermieter oder Projektentwickler bislang stark darauf gebaut hat, dass die Genehmigungs- und Beratungsschritte früh eine rechtssichere Richtung vorgeben, bekommt künftig mehr Verantwortung in der eigenen Dokumentations- und Nachweiskette. Ergänzend werden bei Fristversäumnissen Bußgelder bis zu 50.000 Euro genannt. Damit verlagert sich das Risiko in Richtung Prozessdisziplin: Laufzeit, Vertragsgestaltung, Nachweise über technische Ausführung und die Zuordnung zu Förder- und Steuerlogiken müssen sauber zusammenlaufen, damit spätere Diskussionen nicht an Detailfragen hängenbleiben.
Parallel zur gesetzlichen Neuausrichtung hat die KfW am 21. Juli 2026 neue Bedingungen für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) in Kraft gesetzt. Die Leitwirkung: Für viele Antragsteller sinkt die staatliche Unterstützung, und zwar an mehreren Stellen gleichzeitig. So wurden die maximal förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit von zuvor 30.000 Euro auf 28.000 Euro reduziert. Zusätzlich wurde der maximale Fördersatz auf 80 Prozent gedeckelt, was einem Höchstbetrag von 22.400 Euro entspricht. In der betriebswirtschaftlichen Betrachtung heißt das: Der Eigenmittelanteil steigt, während sich die steuerliche Wirkung der Investition stärker mit dem Cashflow zur Deckung der Investitionskosten koppelt. Genau hier setzen die Leitfäden thematisch an und erklären, wie steuerliche Absetzbarkeit und Abschreibungsmodelle in die Planung integriert werden können.
Auch die Ausgestaltung der BEG-Bonuslogik wurde nachgeschärft. Der Einkommensbonus ist nun gestaffelt: Haushalte bis 30.000 Euro erhalten 40 Prozent, bis 40.000 Euro 30 Prozent und bis 50.000 Euro nur noch 10 Prozent. Zusätzlich wird ein Familienzuschlag eingeführt, der beim Einkommensbonus einen Abzug von 10.000 Euro je minderjährigem Kind ermöglicht. Daneben wurde der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent auf 16 Prozent reduziert. Der iSFP-Bonus für individuelle Sanierungsfahrpläne ist künftig erst ab einem Investitionsvolumen von 30.000 Euro abrufbar. Weitere Bausteine wie Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag entfallen vollständig. Für Eigentümer bedeutet das: Nicht nur die absolute Förderhöhe verändert sich, sondern die relative Attraktivität einzelner Maßnahmenpakete. Wer bisher auf bestimmte Kombinationen gesetzt hat, muss jetzt neu prüfen, ob sich die Wirtschaftlichkeit unter den geänderten Parametern noch trägt.
In der Branche stößt diese Gleichzeitigkeit aus Rechtsänderung und Förderabsenkung auf Widerstand. Aus der Wohnungs- und Eigentumsvertretung wird berichtet, dass die Kürzungen scharf kritisiert und verlässlichere Rahmenbedingungen sowie angemessene Übergangsfristen gefordert werden, damit Sanierungswillige nicht in eine zu enge Entscheidungs- und Umsetzungslogik gedrängt werden. Ergänzend schafft eine parallele gerichtliche Klärung Prozesssicherheit auf einer anderen Ebene: Am 23. Juli 2026 wurde eine Organklage eines Bundestagsabgeordneten gegen das Verfahren zum GEG-Änderungsgesetz aus dem Jahr 2023 als unzulässig verworfen. Damit sind prozessuale Unsicherheiten zur vorangegangenen Gesetzgebung ausgeräumt, während Eigentümer die neuen Leitfäden als Orientierung nutzen können, um die Wirtschaftlichkeit ihrer Vorhaben unter den Bedingungen des GModG und der reduzierten BEG-Förderung neu zu bewerten.
Für die konkrete Steuer- und Investitionsentscheidung rückt damit eine saubere Aufbereitung der Abschreibung in den Fokus. Die Leitfäden verweisen auf die Möglichkeit, neue Abschreibungsmöglichkeiten wie die degressive AfA rechtssicher in die Planung einzubeziehen und erklären den Prozess Schritt für Schritt. Gerade im Vermietungskontext hängt die Wirkung oft davon ab, wie Maßnahmen zeitlich gebündelt, Kosten sauber abgegrenzt und steuerliche Zuordnungen dokumentiert werden. Gleichzeitig sollten Eigentümer beachten, dass Förderlogik, gesetzliche Anforderungen und steuerliche Behandlung nicht automatisch identisch sind: Wer nur nach Förderzusagen plant, riskiert im späteren Steuerjahr eine Unterdeckung der ursprünglichen Liquiditätserwartung. Im Kern geht es also um eine integrierte Betrachtung von Compliance, Finanzierung und Abschreibungsplanung, damit die Sanierung nicht nur technisch sinnvoll, sondern auch finanziell belastbar bleibt.
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