LONDON (IT BOLTWISE) – Das seit dem 29. Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz beendet die frühere 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Stattdessen schreibt es eine „Bio-Treppe“ mit steigenden Quoten biogener Brennstoffe und klimaneutraler Gase vor. Besonders bei weiter betriebenen Gasheizungen drohen laut einer Immobilienbewertung spürbar höhere Heizkosten. Ein Teil dieser Mehrbelastung soll künftig bei Vermietern landen.
Das seit dem 29. Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das zuvor verabschiedete Gebäudeenergiegesetz. Der Wechsel ist weniger eine reine Terminologie-Änderung als ein starker Eingriff in die Art, wie neue und bestehende Heizsysteme perspektivisch klimafreundlich betrieben werden sollen. Während frühere Regeln eine Mindestquote von 65 % erneuerbaren Energien für neu installierte Heizungen vorsahen, setzt das neue Gesetz auf die sogenannte „Bio-Treppe“. Die Logik dahinter: Nicht zwingend die Technik am Gebäude sofort umstellen, sondern über steigende Beimisch- und Einsatzquoten klimafreundliche Gase und biogene Brennstoffe in den Versorgungsmix drücken.
Für Eigentümer und Vermieter ist diese Konstruktion vor allem wegen der Preiswirkung relevant. Laut einer Immobilienbewertung führt die Regelung bei einem Weiterbetrieb von Gasheizungen zu einer deutlichen Steigerung der Heizkosten. Die Ursache liegt dabei weniger in einzelnen Bauvorschriften, sondern in der Frage, welche Brennstoffkomponenten künftig in welcher Menge bereitgestellt werden müssen. Die „Bio-Treppe“ arbeitet dafür mit verbindlichen Quoten: Ab 2029 sind mindestens 10 % vorgesehen, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2032 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %. Für Öl-Heizungen gelten analoge Beimischquoten mit Biodiesel. Damit wird der Versorgerbetrieb – zumindest für den Anteil klimaneutraler Gase – strukturell in Pflicht genommen, weil die klimaneutralen Gase von den örtlichen Gasversorgern beigemischt werden sollen.
Technisch und wirtschaftlich bleibt die zentrale Frage: Welche dieser Gasarten lassen sich in der benötigten Größenordnung überhaupt liefern? Eine Meta-Studie der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestags vom 7. Juli 2026 kommt zu dem Ergebnis, dass Wasserstoff sowie synthetisches Methan, das aus Wasserstoff hergestellt wird, primär für industrielle Zwecke benötigt werden dürfte. Für Gebäudeheizungen bedeutet das in der Praxis eine deutlich stärkere Rolle von Biomethan. Biomethan entsteht aus nachwachsenden Rohstoffen wie Mais, Gras, Rüben oder Getreide, außerdem aus Gülle sowie aus Abfall- und Reststoffen. Gleichzeitig nennt die Quelle Kapazitätsgrenzen: Aktuell verfügen nur etwa 270 der rund 10.000 deutschen Biogasanlagen über die Technologie, um Biogas zu Biomethan aufzubereiten. Verschärft wird die Lage zudem dadurch, dass der steigende Verbrauch im Verkehrssektor die Nachfrage nach entsprechenden Rohstoffen und Folgeprodukten erhöht.
Genau hier wird die Kostenlogik greifbar. Aengevelt nennt für langfristige Lieferverträge einen Preis von etwa 37 € pro MWh für Erdgas. Für Biomethan werden je nach Erzeugungsart etwa 85 bis 100 € pro MWh genannt. Diese Spanne ist erheblich und macht die „Bio-Treppe“ zu einem Preistreiber, selbst wenn sich die Anlage im Keller nicht verändert. Das Institut der Deutschen Wirtschaft prognostiziert, dass Heizkosten in einer teilsanierten Altbauwohnung bis 2040 um 80 % und bis 2045 um 119 % gegenüber dem aktuellen Niveau steigen könnten. Laut derselben Einordnung soll die „Bio-Treppe“ 74 % dieser Preissteigerungen verursachen; weitere Anteile werden mit erhöhten Netzentgelten (21 %) und der CO2-Abgabe (5 %) verknüpft. Für die Gebäudewirtschaft ist daran entscheidend, dass ein erheblicher Teil der Mehrkosten künftig dem Vermieter zugerechnet werden kann.
Die wirtschaftliche Debatte verschiebt sich damit von der Frage „Was sagt die Norm?“ hin zu „Welche Alternativen lassen sich realistisch finanzieren und technisch umsetzen?“. Aengevelt argumentiert, dass die Wirtschaftlichkeit einer Wärmepumpe stark von Gebäudemerkmalen abhängt: Dazu zählen der Dämmstandard, die Ausrichtung, die Geometrie sowie die Art der Heizkörper. Zwar kann sich die Wärmepumpe über eine längere Lebensdauer rechnerisch lohnen, aber die Einschätzung fällt gerade im Bestand oft zeitlich unattraktiv aus, weil die Anfangsinvestitionen hoch sind und viele Eigentümer diese Hürde scheuen. Fernwärme wird zwar als Option erwähnt, jedoch nicht als durchgängig vorteilhaft: Hohe Anschlusskosten und die Abhängigkeit vom jeweiligen Versorger führen laut Bewertung dazu, dass sie nicht überall wettbewerbsfähig oder sogar verfügbar ist.
In der Gesamtsicht ergibt sich für die Praxis ein Zielkonflikt zwischen Klimapolitik und Lastverteilung. Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, beschreibt das neue Gesetz als Entkopplung vom früheren Investitionszwang, verweist zugleich aber auf drastisch steigende Heizkosten, die Mieter und Vermieter treffen können. Besonders kritisch wird der Punkt markiert, dass Immobilieneigentümer nach dieser Argumentation auch einen Teil der potenziellen Energieverschwendung durch Mieter mitfinanzieren müssten – ein Mechanismus, der als Fehlanreiz verstanden wird. Gleichzeitig hält die Einschätzung fest, dass die Finanzierung ehrgeiziger Klimaschutzziele schwerer werden könnte, wenn sich die Heizkosten bis 2045 mehr als verdoppeln. Für die nächste Phase der Sanierungs- und Beschaffungsentscheidungen heißt das: Unternehmen und Eigentümer müssen nicht nur die technische Umrüstung planen, sondern auch die Preis- und Vertragsrisiken entlang der künftigen Brennstoff-Quoten in ihr Kostenmodell integrieren.
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