LONDON (IT BOLTWISE) – Macerich hat im zweiten Quartal seine Verluste deutlich reduziert und gleichzeitig die Vermietungsdynamik erhöht. Der Betreiber unterzeichnete neue und erneuerte Mietverträge für rund 1,3 Millionen Quadratfuß Fläche. Mit einer Belegung von 94 Prozent sowie gestiegenen Funds from Operations (FFO) nähert sich das Unternehmen dem Ergebnis-Pfad aus seinem „Path Forward 3.0“-Programm. Der Ausblick auf das zukünftige NOI bleibt dabei eng mit hochwertigen Standorten und starken Mietern verknüpft.
Für REITs im Einzelhandelssegment ist die Frage selten, ob Vermietung funktioniert, sondern wie schnell sie sich in belastbare Kennzahlen übersetzt. Macerich liefert dafür im zweiten Quartal ein konkretes Zahlenbild: Der Nettoverlust fiel auf 27,1 Millionen US-Dollar, nachdem im Vorjahr noch nahezu 41 Millionen US-Dollar angefallen waren. Auffällig ist dabei nicht nur die Ergebnisentwicklung, sondern die Umsetzung an der operativen Front. Laut Unternehmensangaben stieg die belegte Fläche auf 94 Prozent, nach 92 Prozent im vergleichbaren Zeitraum 2025. Damit verschiebt sich der Fokus weg von reinen Abschreibungs- und Bewertungsbelastungen hin zu einer stabileren Cashflow-Basis – insbesondere dann, wenn die Mietverträge gerade in einem wettbewerbsintensiven Umfeld neu verhandelt werden.
Technisch betrachtet liegt der Hebel in der REIT-typischen Ergebnislogik: Funds from Operations (FFO) gilt als zentrale Rentabilitätskennzahl, weil sie verschiedene Einflüsse bereinigt, die das unternehmensweite Ergebnis verzerren können. Bei Macerich stieg der bereinigte FFO im zweiten Quartal auf 100,4 Millionen US-Dollar nach 88,7 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Parallel dazu entwickelten sich die Umsätze relativ stabil: Die Mieteinnahmen lagen bei 233,4 Millionen US-Dollar, leicht über 232,7 Millionen US-Dollar ein Jahr zuvor. Die Gesamteinnahmen betrugen 249,7 Millionen US-Dollar und lagen damit in etwa auf Vorjahresniveau. In dieser Konstellation wirken Gewinne aus Vermögensverkäufen wie ein zusätzlicher Filter: Das Unternehmen führte die Reduzierung des Nettoverlusts auf Veräußerungsgewinne der letzten drei Monate zurück.
Operativ bedeutet stärkere Vermietung vor allem, dass Leerstände weniger stark nachwirken und die Vertragsverlängerungen nicht nur Flächen, sondern auch Marktpositionen absichern. Macerich unterzeichnete im Zeitraum neue und erneuerte Mietverträge für rund 1,3 Millionen Quadratfuß Fläche – und damit laut Bericht über den Erwartungsrahmen hinaus. Die jährlichen Bruttoeinnahmen aus diesen Verträgen werden voraussichtlich bei etwa 124 Millionen US-Dollar liegen. Als Mieter tauchen dabei bekannte Namen aus Mode und Lifestyle auf, darunter Aerie, Offline by Aerie, Old Navy, Eataly, Zara und Sephora. Ergänzend nennt das Unternehmen Verträge im Segment „Erlebnis-Einzelhandel“ mit Level 99 und Golf Galaxy. Genau diese Mischung ist ein Signal an den Markt: In vielen US-Einkaufszentren wird nicht nur „mehr Fläche“ gesucht, sondern ein Angebotsmix, der Konsumenten in Zeiten von E-Commerce-Turbulenzen länger im Zentrum hält.
Die Strategie dahinter wirkt wie eine bewusste Priorisierung. Macerich besitzt ein Portfolio mit rund 40 Millionen Quadratfuß und konzentriert sich laut Beschreibung auf 37 Einkaufszentren in Schlüssezmärkten wie Kalifornien, dem Pazifischen Nordwesten sowie dem Korridor zwischen Washington und New York. CEO Jackson Hsieh führt das Unternehmen seit Anfang 2024, damals mit dem Ziel, in einigen Einkaufszentren Belegungsraten zu stabilisieren. Seitdem hat Macerich Teile des Portfolios veräußert, um die eigenen Standorte zu optimieren; gleichzeitig befindet sich der Neubau von Einkaufszentren in den primären Märkten nahezu auf Null. Das ist auch im Branchenkontext relevant: Wenn weniger neue Standorte entstehen, verschärft sich zwar die Konkurrenz um hochwertige Lagen, aber die Bewirtschaftung der bestehenden Assets wird planbarer. Hsieh sagte zudem in der Telefonkonferenz, dass aktuell keine neuen regionalen Einkaufszentren gebaut würden; rund 90 Prozent des zukünftigen NOI sollen aus erstklassigen Vermögenswerten und den besten Einzelhändlern stammen.
Auch bei den Kennzahlen zum Ausblick zeigt sich diese Konzentration auf Qualität. Das zukünftige Netto-Betriebsergebnis (NOI) stieg im zweiten Quartal um 3,8 Prozent jährlich. Für Einordnung ist entscheidend, wie NOI berechnet wird: Es basiert auf Faktoren wie Leerstand und Belegungsrate und schließt laut Bericht Einnahmen aus Mietvertragsbeendigungen aus. Zusätzlich nennt Macerich eine Liquidität von etwa 1,2 Milliarden US-Dollar, darunter 900 Millionen US-Dollar aus der revolvierenden Kreditlinie. Diese Finanzierungsflexibilität unterstützt in der Praxis zwei Ziele: erstens, die Vermietungsstrategie ohne hektische Refinanzierungszyklen durchzuziehen, und zweitens, selektiv zu akquirieren, wenn passende Gelegenheiten auftauchen. So griff Macerich im letzten Quartal zu und kaufte Anfang Mai die Annapolis Mall in Maryland für 272 Millionen US-Dollar, inklusive eines angrenzenden unbelegten Sears-Grundstücks. Parallel dazu wird die Bilanzlogik durch den Verkauf von Vermögenswerten gestützt, etwa durch die Veräußerung einer Minderheitsbeteiligung am West Acres Einkaufszentrum in Fargo, North Dakota, für 1,4 Millionen US-Dollar.
Für die Marktpositionierung ist „Path Forward 3.0“ ein zentraler Rahmen. Hsieh verknüpft die Aussagen zu Vermietung und dem positiven Trend beim zukünftigen NOI mit der Erwartung, die Verluste weiter zu reduzieren und das Wachstum unter dem Plan voranzutreiben. Der Plan gilt als Aktualisierung des ursprünglichen „Path Forward“-Ansatzes, den Hsieh 2024 eingeführt hat. Gleichzeitig betont das Unternehmen den operativen Vorteil aus einer integrierten Betriebsplattform, starken Beziehungen zu nationalen Mietern und ausreichender finanzieller Substanz, ohne auf Hypothekendarlehen angewiesen zu sein. In einem Einzelhandelsmarkt, in dem Zins- und Konsumniveau sowie der Standortwert zunehmend gegeneinander wirken, kann genau diese Kombination aus Vertragsqualität, Liquidität und Portfolio-Fokussierung dazu beitragen, dass Ergebnisziele nicht nur im Quartalsrhythmus, sondern über mehrere Zyklen hinweg stabiler erreichbar werden.
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