LONDON (IT BOLTWISE) – Aareal-Bank-Vorstand Christof Winkelmann warnt vor einem massiven Angebotsdefizit bei gemeinschaftlich organisierten Wohnformen. Gleichzeitig sieht er ein bislang unterschätztes Geschäfts- und Finanzierungspotenzial in Rechenzentren. Besonders in Europa und Deutschland wächst die Nachfrage nach energieeffizienter Infrastruktur. Für Banken und Investoren bedeutet das: Weg von Standardsegmenten, hin zu spezialisierten, langfristig tragfähigen Assets.
Christof Winkelmann, Vorstand der Aareal Bank, beschreibt im Kern zwei Bewegungen, die sich gerade gleichzeitig überlagern: Auf der einen Seite nimmt der Druck im Wohnungsmarkt zu, weil gemeinschaftlich organisierte Wohnkonzepte schneller nachgefragt werden als gebaut oder umgebaut wird. Auf der anderen Seite deutet er Rechenzentren als neuen, stabilen Finanzierungsschwerpunkt für Immobilienfinanzierer. Diese Perspektive ist weniger eine Trendstudie aus dem Elfenbeinturm, sondern folgt dem, was Banken in der Projekt- und Strukturfinanzierung typischerweise früh sehen: Welche Bausteine bekommen Investoren und Bauträger in der Praxis hin, und welche Lücken entstehen zwischen Bedarf und tatsächlichem Angebot?
Beim Wohnen konkret geht es Winkelmann zufolge nicht primär um den Gegensatz „Eigenheim gegen Mietwohnung“, sondern um die wachsende Attraktivität von Konzepten, die Gemeinschaft, Betreuung und gleichzeitig modernen Komfort miteinander verbinden. Beispiele sind betreute Wohngemeinschaften, Senioren-WGs mit Service-Elementen oder Co-Housing-Projekte. Der Engpass entsteht, weil diese Segmente zwar an Zugkraft gewinnen, neu entstehende sowie umgewidmete Flächen aber vielerorts deutlich hinter der Nachfrage zurückbleiben. Für die Finanzierungsebene heißt das: Banken sehen häufiger als früher die Chance, mit passenden Strukturierungen und passenden Laufzeiten dort zu investieren, wo die Nachfrage nicht nur zyklisch, sondern demografisch und stadtentwicklungsgetrieben wirkt.
Technisch und wirtschaftlich folgt daraus ein zweiter Fokus, der in der klassischen Immobilienlogik oft zu kurz kommt: Rechenzentren. Winkelmann beschreibt sie als notwendige Infrastruktur, die im Vergleich zu „sexy“ Vermögensklassen wie Hotels oder stark erlebnisorientierten Immobilien weniger Aufmerksamkeit bekommt. Gleichzeitig ist die Funktion eindeutig: Rechenzentren tragen die Speicherkapazität und Rechenleistung, die Unternehmen und digitale Dienste für ihren Betrieb benötigen. Wer sich mit der Infrastrukturseite beschäftigt, erkennt schnell, dass Rechenzentren nicht nur Gebäude sind, sondern gebäudetechnische Gesamtsysteme mit Anforderungen an Stromversorgung, Kühlung und Ausfallsicherheit. Für Finanzierer liegt darin ein Argument, weil der Nutzen stärker an technologischem Betrieb als an reiner Nutzungssaison hängt.
Marktseitig ordnet der Vorstand das Wachstum über mehrere Treiber ein. Zum einen nimmt die Nachfrage nach hochmodernen, energieeffizienten Rechenzentrumsstandorten in Europa zu, zum anderen beschleunigt Digitalisierung die Verlagerung von Workloads in die Cloud und damit den Bedarf an Kapazitäten. Zudem spielt die Datenspeicherung innerhalb Europas eine Rolle: Der Hinweis auf die DSGVO zielt darauf ab, dass viele Unternehmen ihre Daten innerhalb des Rechtsraums halten müssen, was Standortentscheidungen und Betreiberstrategien beeinflusst. Das ist für Banken relevant, weil sich daraus langfristige Geschäftsmodelle mit planbaren Nutzungsannahmen ableiten lassen. In einem volatilen Immobilienumfeld zählen solche planbaren Cashflows besonders, weil sie die typischen Schwankungen in Verkaufspreisen und Mietwachstum abfedern können.
Für den Strukturwandel in Bank- und Immobilienportfolios ergibt sich daraus ein klares Signal: Klassische Finanzierungsmuster geraten unter Anpassungsdruck. Während Büroflächen, Handel oder Hotels je nach Standort und Nachfrageentwicklung Gegenwind spüren können, zeigen Nischensegmente und Infrastruktur-nahe Assets mehr Rückenwind. Winkelmanns Argumentation knüpft damit an die veränderte Nachfragestruktur an, die durch Pandemie-Erfahrungen, veränderte Arbeitsmodelle und eine dauerhaft digitalere Konsum- und Informationswelt verstärkt wurde. Gleichzeitig entstehen neue Wohnangebote nicht im luftleeren Raum, sondern als Antwort auf Urbanisierung und die Suche nach sozialen Strukturen in großen Städten. Für Banken bedeutet das: Portfoliopolitik wird stärker segmentiert, und Expertise in der Projektentwicklung rückt neben die reine Immobilienbewertung.
Für Investoren leitet sich daraus vor allem ein Selektionsprinzip ab. Privatanleger werden im Text indirekt aufgefordert, nicht nur „Immobilien“ als Sammelkategorie zu betrachten, sondern genauer auf die Untersegmente zu schauen, die tatsächlich ausgebaut werden: gemeinschaftliche Wohnformen statt pauschaler Standardmassen, und institutionell geführte Tech-Infrastruktur wie Rechenzentren statt allein auf die klassische Standortlogik zu setzen. Allerdings bleibt Realfinanzierung ein zyklisches Geschäft: Zinserhöhungen, Baustoffpreise und die konkrete Bauausführung können die Wirtschaftlichkeit selbst eines guten Projekts kippen. Genau deshalb bleibt eine sorgfältige Due Diligence zentral, selbst wenn die strukturellen Argumente für Wachstum und langfristige Nachfrage sprechen.
Unterm Strich beschreibt Winkelmann eine Verschiebung von der „Fläche als Asset“ hin zu „Funktion als Asset“. Gemeinschaftswohnen steht dabei für soziale und demografische Funktion, Rechenzentren für digitale Betriebskritikalität. Für Unternehmen, die Finanzierung, Entwicklung oder Beteiligungen im Immobilienbereich planen, verschiebt sich damit die Fragestellung: Welche Konzepte schaffen echte, nachweisbare Nutzerbindung und welche Infrastrukturkomponenten sichern den Betrieb zuverlässig ab? Wer diese Logik in Prozesse, Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Risikomodelle übersetzt, kann den Wandel früher adressieren, statt ihn im Nachhinein über teure Korrekturen abzufangen.
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