LANGEN / LONDON (IT BOLTWISE) – DEMIRE hat im ersten Halbjahr 2026 besser als erwartet performt und hebt deshalb die Prognose für 2026 an. Trotz weiter sinkender Mieterträge durch fortgesetzte Immobilienverkäufe erreicht das Unternehmen ein positives FFO I von 2,0 Mio. Euro. Für das Gesamtjahr erwartet der Vorstand nun Mieterträge zwischen 42,5 und 44,5 Mio. Euro sowie FFO I zwischen 0,5 und 2,5 Mio. Euro. Gleichzeitig steigen Leerstandskennzahlen spürbar, während die Refinanzierung die Fremdkapitalkosten stabil drückt.
DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG blickt nach dem ersten Halbjahr 2026 deutlich optimistischer auf das laufende Geschäftsjahr: Der Vorstand hat die Prognose für 2026 erhöht, weil sich die operative Entwicklung besser als erwartet gezeigt hat. Entscheidender Punkt ist dabei die Mischung aus rückläufigen Einnahmen aus Vermietung und einer gleichzeitig verbesserten Ergebnislage. So lagen die Mieterträge im Zeitraum bei 23,0 Mio. Euro nach 27,8 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2025, während das EBIT auf 8,0 Mio. Euro zulegte (gegenüber -24,9 Mio. Euro im Vorjahr). Damit verschiebt sich der Fokus: Nicht das Umsatzniveau, sondern die Qualität der Ergebnisquellen und die Stabilisierung der laufenden Wertschöpfung rücken in den Vordergrund.
Technisch und finanzwirtschaftlich wird das Bild besonders über zwei Kennzahlen greifbar. Das Unternehmen weist ein FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) von 2,0 Mio. Euro aus, nachdem im ersten Halbjahr 2025 noch 5,0 Mio. Euro erreicht worden waren. Im gleichen Atemzug nennen die Zahlen auch den Grundton der Ergebnisentwicklung: Sondereffekte aus Abschreibungen von Darlehen, die an Limes-Gesellschaften ausgereicht wurden, sowie Bewertungsverluste belasteten das EBIT im Vorjahr. Für Entscheider ist das relevant, weil es erklärt, warum das Ergebnis trotz geringerer Mieterträge nicht automatisch schlechter sein muss, wenn Bewertungs- und Einmaleffekte abflachen oder sich das Zins- und Refinanzierungsprofil verändert.
Dass die Prognose dennoch angehoben wird, liegt auch an der Portfolio-Realität, in der DEMIRE aktuell weniger Fläche bewirtschaftet. Der Marktwert des Portfolios sank auf rund 670,8 Mio. Euro, nach 688,3 Mio. Euro zum 31.12.2025. Konkret wirkten sich der Verkauf der Immobilie in Flensburg sowie der Teilverkauf in Bonn (Wohnhaus) wertmindernd aus. Entsprechend ging der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um 0,19 auf 1,40 je Aktie zurück (31.12.2025: 1,59). Gleichzeitig steigt aber die WALT-Orientierung: Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) lag zum Stichtag bei 5,0 Jahren nach 4,7 Jahren, nachdem Mietvertragsabschlüsse die Laufzeiten verlängerten. Das ist für die Planbarkeit wichtig, weil längere Laufzeiten typischerweise die Volatilität künftiger Miet- und Bewertungsannahmen reduzieren können.
Operativ zeigt sich jedoch, dass die Vermietungsseite noch Gegenwind bekommt. Die Vermietungsleistung lag bei 18.300 m² nach 40.460 m² im ersten Halbjahr 2025; parallel stieg die EPRA-Leerstandsquote auf 21,5 Prozent (31.12.2025: 16,4 Prozent). In der Praxis bedeutet das: Der Verlust an Mietfläche und die Leerstandsquote treffen nicht sofort das Ergebnis, sie prägen aber die nächsten Quartale, weil Mieteinnahmen später ausbleiben oder neu verhandelt werden müssen. Dazu passt die annualisierte Vertragsmiete von 46,0 Mio. Euro gegenüber 51,3 Mio. Euro Ende 2025 sowie die Mietrendite von 6,9 Prozent nach 7,5 Prozent. Für den Markt geht es damit weniger um „ob“ DEMIRE verkauft, sondern darum, wie konsequent die Gesellschaft gleichzeitig Vermietungs- und Vertragsarbeit vorantreibt, um den Einnahmerückgang mittel- bis langfristig abzufedern.
Ein weiterer Stabilitätshebel kommt aus der Finanzierung: Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten sanken leicht auf 4,74 Prozent pro Jahr (31.12.2025: 4,83 %). Der Net-LTV lag bei 42,4 Prozent, also leicht oberhalb des Jahresendwertes von 41,8 Prozent. Gleichzeitig gingen die liquiden Mittel zum Stichtag auf 44,4 Mio. Euro zurück (31.12.2025: 54,2 Mio. Euro). Gerade hier wird die Logik hinter der angehobenen Prognose sichtbar: Durch frühzeitige Refinanzierungsmaßnahmen konnte DEMIRE die Kostenbasis senken, während die Vermögensverkäufe zusätzliche Liquidität generieren sollen. Damit wird Finanzierungsflexibilität zu einem konkreten operativen Faktor, nicht nur zu einer Bilanzkennzahl.
Für 2026 konkretisiert der Vorstand die Erwartungen in einem Korridor, der den verbesserten Verlauf abbilden soll: Die Mieterträge werden nun zwischen 42,5 und 44,5 Mio. Euro erwartet (zuvor: 41,5 bis 43,5 Mio. Euro). Beim FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) rechnet das Unternehmen mit 0,5 bis 2,5 Mio. Euro nach zuvor -1,0 bis 1,0 Mio. Euro. Zum Vergleich: Im Geschäftsjahr 2025 lagen Mieterträge bei 53,5 Mio. Euro und FFO I bei 10,1 Mio. Euro. Diese Staffelung zeigt, wie stark die Ergebnisbasis im laufenden Jahr normalisiert werden soll, ohne dabei die strukturelle Herausforderung durch eine reduzierte Portfoliogröße zu übertünchen. Gerade für Investoren ist zudem der Hinweis auf die Zahlenseite der Bilanz relevant: Die Eigenkapitalquote sank auf 16,4 Prozent (von 17,8 Prozent), während die Netto-Verschuldung bei 330,8 Mio. Euro lag (31.12.2025: 332,3 Mio. Euro). Entscheidend wird also, ob die operative Stabilisierung das Zusammenspiel aus Leerstand, Vertragslaufzeiten und Refinanzierungsfortschritten dauerhaft in eine positive Richtung dreht.
Unterm Strich steht damit eine Unternehmensgeschichte, die sich bei Mittelstands-Immobiliengesellschaften regelmäßig stellt: Portfoliotransformation kostet kurzfristig Ertrag, kann aber mittelfristig die Ergebnisqualität verbessern, wenn das Refinanzierungs- und Asset-Management mitzieht. Bei DEMIRE spricht die Kombination aus positivem FFO I im Halbjahr, verbessertem EBIT und sinkenden Fremdkapitalkosten dafür, dass das Management den Schwerpunkt bereits auf Vermietungsleistung und operative Stabilisierung gelegt hat. Für die nächsten Quartale bleibt dennoch die Leerstandsentwicklung der Messpunkt, weil sie unmittelbar beeinflusst, wie schnell die höheren WALT-Werte und die Mietvertragsabschlüsse auch in einer verbesserten Ertragskurve ankommen. Wer 2026 plant, sollte daher nicht nur auf den angehobenen Prognosekorridor schauen, sondern die Geschwindigkeit bei Vermietung und Leerstandsquote eng mitverfolgen, während gleichzeitig die Verkaufs- und Refinanzierungsstrategie die Liquiditätslinie sichert.
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