LONDON (IT BOLTWISE) – Steigende Mieten und nur moderat wachsende Kaufpreise machen Mietwohnungen für viele Anleger wieder attraktiver. Entscheidend ist dabei die Mietrendite, die Bruttokaltmieten ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Laut dem „Mietrenditeatlas“ von Baufi24 finden sich unter den rentabelsten Standorten auch Städte, die nicht zu den üblichen Top-Metropolen zählen. Für Vermieter verschiebt sich damit der Fokus weg von Berlin und München hin zu regionalen Hotspots.
Deutschland wird oft als Land der Mieter beschrieben, und die Datenlage stützt das Bild: Weniger als die Hälfte der Menschen lebt hierzulande in den eigenen vier Wänden, im EU-Vergleich landet das Land damit am unteren Ende. Wenn parallel seit Jahren die Mieten steigen, bleibt für viele Haushalte Mietwohnraum die Normalität. Für Gutverdiener kann der Erwerb einer Mietwohnung daher tatsächlich als vergleichsweise planbare Kapitalanlage wirken – nicht weil das Risiko verschwindet, sondern weil Mieterträge häufig einen stabileren „Cashflow-Fahrplan“ liefern als reine Spekulation auf Wertsteigerungen.
Der zentrale Hebel in der Diskussion ist weniger der Kaufpreis allein, sondern die Mietrendite. Mathematisch setzt diese Kennzahl die erwarteten Bruttokaltmieten ins Verhältnis zum Kaufpreis. Je höher die resultierende Prozentzahl, desto besser schneiden Wohnungen auf dem Papier ab, weil sich die Investitionssumme über laufende Mieteinnahmen schneller amortisieren kann. Wichtig ist dabei die Einordnung: Bruttokaltmiete bedeutet, dass Betriebskosten nicht eingerechnet sind. Wer also nur mit der Mietrendite als Prozentwert arbeitet, blendet automatisch Instandhaltung, Vermietungsrisiken und Leerstandsphasen aus – und unterschätzt damit häufig die Komplexität, die beim tatsächlichen Betrieb einer Immobilie entsteht.
Genau an dieser Stelle setzt der von Baufi24 veröffentlichte „Mietrenditeatlas“ an, der einen Überblick über die 52 größten deutschen Städte liefern soll. Laut der Analyse versprechen fünf dieser Städte höhere Renditen als Metropolen wie Berlin oder München. Damit wird die klassische Anlegerlogik „viel Nachfrage in Großstädten“ zumindest teilweise herausgefordert: Hohe Renditen entstehen nicht zwangsläufig dort, wo die absolute Bevölkerungsdichte am größten ist, sondern dort, wo Kaufpreise relativ moderat bleiben, während Mieten spürbar wachsen oder zumindest stabil zahlbar sind.
Ein konkretes Beispiel für diese Logik ist Chemnitz, das in der Auswertung zu den Top 5 bei der Mietrendite zählt. Die Auswahl zeigt, wie stark sich Renditeprofile zwischen Teilmärkten unterscheiden können: In kleineren und mittleren Oberzentren können Kaufpreise schneller „nachziehen“ als Mieten, oder umgekehrt. Für Vermieter ist das relevant, weil die Rendite nicht nur vom Mietniveau abhängt, sondern auch davon, wie stark der Einstiegspreis pro Quadratmeter steigt. Wenn sich Kaufpreise moderater entwickeln als die Mieten, verbessert das die rechnerische Rendite – und macht eine Vermietungsstrategie attraktiver, selbst wenn die absolute Marktsumme kleiner ist als in den großen Ballungsräumen.
Aus Marktsicht ist das ein Hinweis auf eine breitere Marktbewegung: In vielen Regionen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin durch demografische und arbeitsmarktbezogene Faktoren gestützt, während das Angebot an geeigneten Bestandswohnungen nicht überall gleich schnell wächst. Dadurch können sich Mietsteigerungen lokal verfestigen, insbesondere dort, wo Bestände knapp sind oder energetische und infrastrukturelle Aufwertung Modernisierungen nach sich ziehen. Gleichzeitig bleiben Renditen in den großen Städten häufig durch hohe Kaufpreise „eingebremst“, selbst wenn die Mieten hoch sind. Das erklärt, warum ein Renditevergleich zwischen Metropolen und regionalen Hotspots so unterschiedliche Ergebnisse liefern kann, obwohl beide Segmente unter der Überschrift „Wohnen als Anlage“ betrachtet werden.
Technisch betrachtet sollte man bei solchen Renditeatlanten außerdem darauf achten, wie sie die „erwarteten Bruttokaltmieten“ ableiten: Ob durchschnittliche Angebotsmieten, Bestandsmieten oder modellierte Werte verwendet werden, entscheidet mit darüber, wie nah die Kennzahl später an der Realität liegt. Gerade bei Altbau und heterogenen Wohnungsbeständen können die Abweichungen groß sein. Wer aus der Statistik eine Investitionsentscheidung ableitet, kommt deshalb kaum um eine Objektprüfung herum: Zustand, Modernisierungsbedarf, Vermietbarkeit nach Wohnungsgröße, Mikrolage und die Frage, wie schnell sich tatsächlich eine marktgerechte Miete realisieren lässt. Besonders bei älteren Gebäuden kann die Rendite theoretisch stimmen, praktisch aber unter Druck geraten, wenn Sanierungszyklen und Baukosten in der Betriebsphase höher ausfallen als im Kaufkalkül.
Für die Branche und potenzielle Käufer bedeutet das: Der Blick auf Kennzahlen wie Mietrendite wird nicht durch „bessere Städte“ ersetzt, sondern durch eine differenziertere Standort- und Objektauswahl ergänzt. Wenn ein Atlas mehrere Städte jenseits der üblichen Großstadt-Schablone in den Vordergrund stellt, verschiebt sich auch die Diskussion über Finanzierung und Portfolioaufbau: Statt nur „Berlin oder München“ zu vergleichen, werden alternative Märkte interessanter, in denen die Rendite zumindest rechnerisch schneller erreichbar sein kann. Welche langfristige Tragfähigkeit das hat, hängt jedoch davon ab, ob Mieten und Kaufpreise in den jeweiligen Regionen auch künftig in einem ähnlichen Verhältnis zueinander stehen – und wie gut sich das Objekt an veränderte Nachfrage (z. B. Grundrisse, Energiekennwerte, Ausstattung) anpassen lässt.
Unterm Strich liefert der „Mietrenditeatlas“ von Baufi24 vor allem eines: einen strukturieren Renditevergleich über viele Städte hinweg, der das Vertrauen in „Mieten steigen, also lohnt es sich“ in eine messbare Kennzahl übersetzt. Die spannendsten Chancen liegen dabei häufig nicht in den offensichtlichen Metropolen, sondern in Standorten, in denen Kaufpreise weniger stark steigen als die Mieterträge. Für Vermieter und Investoren bleibt damit die zentrale Aufgabe klar: Die Statistik ist der Startpunkt, die Wirtschaftlichkeit entsteht erst im konkreten Objekt- und Betriebskonzept.
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