LONDON (IT BOLTWISE) – Der bundesweite Wohnungsmarkt zeigt 2025 zwar eine statistische Entlastung von 281.000 Wohneinheiten. Gleichzeitig sinkt die Wohnungsnachfrage messbar um 0,2 %, weil weniger Privathaushalte entstehen. Der Wohnungsbestand wächst zwar ebenfalls, doch regionale Brüche bleiben groß. Für viele Städte bestätigen die steigenden Mietpreise, dass das Angebot weiterhin nicht mit der Nachfrage Schritt hält.
Für den Wohnungsmarkt 2025 zeichnet sich ein widersprüchliches Bild ab: Auf Bundesebene berichten die Berechnungen von Aengevelt Immobilien von einer Entlastung um 281.000 Einheiten – gemessen an 0,6 % des Wohnungsbestands. Betrachtet man jedoch die Herleitung, wird schnell klar, warum die Beruhigung statistisch wirkt, am Mietalltag aber nur gedämpft ankommt. Denn die Entlastung entsteht rechnerisch aus zwei gegenläufigen Effekten: Der statistisch erfasste Wohnungsbestand wächst um 196.000 Wohneinheiten, während sich die Anzahl der Privathaushalte um 85.000 reduziert. Genau diese Haushaltsentwicklung gilt als relevanter Indikator für die Wohnungsnachfrage – und damit für die Richtung der Mietpreise.
Der demografische Kontext liefert dafür eine plausible Erklärung. Das Statistische Bundesamt nennt für 2025 einen Rückgang der Zahl der Hauptwohnsitzhaushalte von rund 41.211.000 auf rund 41.126.000. Parallel dazu sinkt die Einwohnerzahl im Zuge des demografischen Wandels um 110.000 Personen auf 83.467.117. Ein wesentlicher Treiber liegt im Rückgang der Nettozuwanderung auf 235.000 Menschen; dadurch konnte der Sterbeüberschuss nicht mehr in dem Maße ausgeglichen werden wie zuvor. Wenn sich weniger Haushalte bilden, sinkt – zumindest in der Statistik – auch die Nachfrage nach Wohnungen; daraus resultiert für 2025 eine Verminderung der Wohnungsnachfrage um insgesamt 0,2 %.
Doch der Blick auf das Gesamtbild bleibt trügerisch, weil Aggregate regionale Unterschiede glätten. Aengevelt weist ausdrücklich darauf hin, dass der statistisch erfasste Wohnungsbestand nicht alle realen Abgänge abbildet: Nicht jede Stilllegung, Zusammenlegung oder Nutzungsänderung werde den Behörden zeitnah gemeldet. Das bedeutet praktisch: Die „Entlastung“ von 281.000 Einheiten kann in Teilen eine Datenfrage sein, während die reale Lage vor Ort weiterhin angespannt ist. Gerade bei Wohnungsmangel trifft das auf eine Marktmechanik, die sich in vielen Städten wiederholt: Selbst wenn der rechnerische Bestand wächst, kann die tatsächlich verfügbare, nutzbare und bezahlbare Wohnfläche regional knapp bleiben.
Während also die Nachfrage moderat sinkt, wächst der Wohnungsbestand bundesweit laut den Angaben um 196.000 Wohneinheiten beziehungsweise 0,4 % auf rund 44.000.000 Einheiten. Rechnet man Angebotszunahme und Nachfragerückgang zusammen, kommt man auf die genannte Gesamtentlastung. Allerdings folgt aus der Statistik nicht automatisch, dass sich die Wohnungssuche spürbar entspannt. Aengevelt beschreibt vielmehr eine sich weiter öffnende Schere zwischen schrumpfenden, strukturschwachen Regionen mit steigenden Wohnungsleerst ânden und wachsenden, strukturstarken Regionen, in denen der Wohnungsmangel fortbesteht. Genau an dieser Stelle koppeln sich Mietentwicklung und Haushaltsentwicklung auseinander: Sinkende Nachfrage im Durchschnitt kann lokale Knappheit nicht aufheben, wenn die Nachfrage geographisch nicht dahin wandert, wo der Bestand real verfügbar ist.
Dass die regionale Knappheit weiterhin durchschlägt, spiegeln auch die Mietpreisdaten. Erhebungen von empirica dokumentieren für die letzten zwölf Monate einen Anstieg der Durchschnittsmiete im Neubau um 3,4 % auf 14,08 EUR/m² und im Bestand um 3,9 % auf 10,77 EUR/m². Diese Zahlen sind besonders aussagekräftig, weil sie zwei Segmente getrennt betrachten: Neubau folgt oft der Investitions- und Kostenentwicklung, während Bestandsmieten stärker von Verfügbarkeit und Vertragsdynamik abhängen. Wenn beide Richtungen gleichzeitig steigen, spricht das eher für anhaltenden Druck auf das gesamte Angebotsspektrum – nicht nur für eine „Einmalanpassung“ im Neubau.
In den Metropolen wird der Zusammenhang nochmals deutlicher. In den A-Städten manifestiert sich die Knappheit laut der Darstellung besonders beim Neubau: Dort erreicht das Mietniveau im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 19,94 EUR/m², während im Bestand 15,26 EUR/m² gezahlt werden. München bleibt dabei die Stadt mit den höchsten Mieten in Deutschland: Im Neubausegment werden durchschnittlich 25,20 EUR/m² erzielt, im Bestand 21,12 EUR/m². Oberbayerische Gemeinden, Frankfurt am Main und Hamburg folgen in der Reihenfolge auf den nächsten Plätzen. Solche Spannen zeigen, warum selbst ein bundesweiter Nachfragerückgang für viele Haushalte kaum Entlastung bringt: Die entscheidenden Märkte sind nicht nur nach Stadtgröße, sondern auch nach Flächenverfügbarkeit und Angebotsstruktur unterschiedlich.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, ordnet die Entwicklung so ein, dass trotz der geringfügigen Entlastung bundesweit weiter steigende Mietniveaus auf einen anhaltenden Wohnungsmangel in strukturell starken Städten hindeuten. Zudem sei der moderate Rückgang der Wohnungsnachfrage eine Folge der ungewöh nlich niedrigen Zuwanderung. Wichtig ist dabei sein Hinweis auf das Timing: Der aktuelle Wohnungsbau könne nicht Schritt halten, sobald das Wanderungsgeschehen wieder das Niveau der Vorjahre erreiche. Damit rückt eine operative Frage in den Vordergrund, die für Investoren, Kommunen und Projektentwickler gleichermaßen relevant ist: Wie werden Investitionsbedingungen gestaltet, sodass Neubau nicht nur geplant, sondern nachhaltig hochgefahren wird?
Für Unternehmen und Entscheider folgt daraus weniger ein „Entwarnungssignal“ als eine präzisere Planungslinie. Selbst wenn die Nachfrage im Jahresmittel sinkt, entstehen über Jahre akkumulierte Defizite, vor allem in urbanen Ballungszentren. Wenn Mieten weiter steigen, erhöht das zwar kurzfristig die Erlöspotenziale – bremst aber zugleich die Zahlungsfähigkeit großer Teile der Haushalte und kann die Fluktuation vergrößern. Genau deshalb betont Aengevelt die Notwendigkeit substanziell verbesserter Investitionsbedingungen, um den Wohnungsneubau zu beleben und das über Jahre akkumulierte Wohnungsdefizit Schritt für Schritt abzubauen. In der Praxis bedeutet das: Entscheidend sind nicht nur die Bauzahlen, sondern auch Bauzeiten, Genehmigungsdurchläufe, Finanzierungskosten und die regionale Passung von Neubauprojekten – damit Angebot und Nachfrage wieder zusammenfinden.
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