BROOKLYN / LONDON (IT BOLTWISE) – Planet Fitness hat in der Wohnanlage 532 Neptune Avenue in Coney Island einen Mietvertrag über 14.500 Quadratfuß Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss unterschrieben. Das Studio soll nächstes Jahr dorthin umziehen und dabei 10 Jahre Mietdauer abdecken. Als Mietkennzahl werden 65 US-Dollar pro Quadratfuß genannt, ausgehandelt im Umfeld einer Zusammenarbeit zwischen Cammeby’s International Group und Rybak Development. Die Kombination aus Wohnen und Gewerbe stärkt die Versorgung in einem Gebiet, das derzeit sichtbar weiterwächst.
Der Deal in Coney Island wirkt auf den ersten Blick wie eine klassische Expansion im stationären Handel. Tatsächlich ist er aber ein gutes Beispiel dafür, wie Betreiber von Fitnessketten heute Standortentscheidungen weniger als „nur“ Immobilienfrage behandeln, sondern als Teil eines größeren Quartiers-Setups. Planet Fitness sichert sich im Erdgeschoss eines erst kürzlich fertiggestellten Wohnhochhauses auf 532 Neptune Avenue eine Einzelhandelsfläche von 14.500 Quadratfuß. Damit erhält das Unternehmen eine prominente Präsenz in einer aufstrebenden Lage in Brooklyn, die durch neue Wohnungen und mehrere Folgeprojekte gerade spürbar dichter wird.
Der Zeithorizont des Mietvertrags ist dabei klar gesetzt: Der Umzug des Fitnessstudios ist für das kommende Jahr vorgesehen, während die Laufzeit des Vertrags 10 Jahre beträgt. Als Referenz für die Wirtschaftlichkeit wird eine aufgerufene Miete von 65 US-Dollar pro Quadratfuß genannt; diese Zahl ordnet den Standort in ein typisches Preisspektrum für hochwertige Frequenzlagen ein, ohne dass man daraus bereits eine tatsächliche Mietzahlung ableiten kann. Bemerkenswert ist zudem die Zusammensetzung der Verhandlungen: Berichten zufolge vertrat CBRE die Seite von Planet Fitness, während Commercial Acquisitions die Eigentümerseite begleitete. Solche Rollenverteilungen sind im Commercial-Real-Estate-Umfeld üblich, weil sie Risiko, Due Diligence und Vertragsgestaltung organisatorisch trennen.
Technisch lässt sich die Bedeutung des Mietobjekts gut am Projektprofil festmachen. Der dreitürmige Wohnkomplex in der Adresse 532 Neptune Avenue umfasst 499 Wohneinheiten, die von Studios bis zu Drei-Zimmer-Wohnungen reichen. Die Fertigstellung erfolgte Ende des letzten Jahres durch Cammeby’s und Rybak. Für die Standortwirkung ist außerdem relevant, dass 30 Prozent der Einheiten als bezahlbarer Wohnraum ausgewiesen sind. Das kann die Zielgruppenverteilung im Umkreis beeinflussen, weil Fitnessangebote in der Praxis stark davon abhängen, wie viele Haushalte in Laufdistanz wohnen und wie stabil die Bevölkerungsstruktur über Jahre bleibt.
Auch die Flächenlogik spricht für eine integrierte Quartiersentwicklung: Insgesamt bringt das Projekt 758.600 Quadratfuß Wohnfläche auf die Waage. Hinzu kommen 40.368 Quadratfuß Gewerbefläche im Erdgeschoss sowie 20.722 Quadratfuß Flächen für Gemeinschaftseinrichtungen. Für Betreiber wie Planet Fitness ist gerade diese Mischung entscheidend, weil sie nicht nur Laufkundschaft erzeugt, sondern auch die Nutzung des Gebäudes über den Tag stabilisiert. Gemeinsame Räume und Dienstleistungen im Haus können zusätzliche Anker bilden, die den „Footfall“ rund um das Fitnessangebot erhöhen, insbesondere wenn Bewohner in einem Neubaugebiet erst nach und nach ihre Routinen etablieren.
Die Entwicklung endet nicht bei diesem einen Komplex: Laut den Angaben der Entwickler reichten Cammeby’s und Rybak im März einen Umwidmungsantrag ein, um zwei weitere 22-stöckige Wohngebäude in der 3030 Ocean Parkway und 400 Neptune Avenue zu realisieren. Diese künftigen Projekte sollen zusammen 703 Wohneinheiten umfassen. Damit entsteht ein Planungsbild, in dem ein Fitnessstudio nicht in ein isoliertes Quartier „hineinläuft“, sondern in ein Areal, das über mehrere Bautakte wächst. Für die Unternehmensseite ist das insofern ein strategischer Hebel, als sich die erwartete Kundenbasis dadurch tendenziell über die Mietvertragsdauer kontinuierlicher aufbaut.
Planet Fitness selbst bringt zudem Erfahrung aus dem städtischen Betrieb mit: Das Unternehmen betreibt bereits fast 50 Fitnessstudios in New York City, verteilt über alle fünf Stadtbezirke. Die Erweiterung nach Coney Island ist damit weniger ein Start in unbekanntes Terrain als vielmehr eine Verdichtung innerhalb der Metropole. Gleichzeitig zeigt der Schritt, dass Fitnessanbieter in innerstädtischen Lagen zunehmend mit dem Wohnungsneubau „mitwachsen“: Wer früh eine Erdgeschossfläche in einem Wohnprojekt besetzt, kann von ankommenden Bewohnerströmen profitieren und die Marke in der Umgebung verankern, bevor sich das Konkurrenzumfeld vollständig konsolidiert. Für Immobilienentwickler und Investoren wiederum erhöht ein solches Ankermietobjekt die Vermarktungs- und Stabilitätswirkung der Gewerbeanteile, weil es Frequenz generiert und damit Anschlussmieten wahrscheinlicher macht.
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