BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Zwischen 2023 und 2025 ist in Deutschland deutlich weniger Wohnraum entstanden, wie der Bau-Monitor 2026 zeigt. Demnach fehlen bundesweit rund 1,35 Millionen Wohnungen, was den konjunkturellen Verlauf spürbar dämpft. Für den Wohnungsbau beziffert die Studie zudem einen Netto-Umsatzverlust von etwa 26,9 Milliarden Euro binnen zwei Jahren. Die Autoren verknüpfen das Defizit auch mit Problemen am Arbeitsmarkt und der Frage, ob Migration ohne passenden Wohnraum wirtschaftlich wirksam sein kann.
Der Wohnungsbau gerät in Deutschland nicht nur in eine Baukrise, sondern beeinflusst nach Ansicht des Bau-Monitors 2026 auch die Gesamtwirtschaft. Laut der Studie führte der Einbruch zwischen 2023 und 2025 dazu, dass 2025 bundesweit rund 84.600 Wohnungen weniger fertiggestellt wurden als zwei Jahre zuvor. Rechnet das Pestel-Institut damit, dass 2025 weiterhin in etwa das frühere Niveau von rund 300.000 Wohnungen erreicht worden wäre, entsteht laut Modell ein spürbarer Wohlstands- und Nachfrageeffekt. Besonders bemerkenswert: Die Autoren stellen nicht auf einzelne Gewerke ab, sondern auf den volkswirtschaftlichen Kreislauf zwischen Bauproduktion, Folgeinvestitionen und staatlichen Einnahmen.
Für den konkreten Effekt auf die Bauwirtschaft nennt der Bau-Monitor einen Netto-Umsatzverlust von rund 26,9 Milliarden Euro binnen zweier Jahre. Gleichzeitig verläuft die makroökonomische Einordnung parallel dazu: Das Bruttoinlandsprodukt sei um 0,6 Prozentpunkte geringer ausgefallen, die Steuereinnahmen lägen rund sieben Milliarden Euro unter den Vergleichswerten. Hintergrund ist die Logik des Rechenmodells, das den Unterschied zwischen „real gebaut“ und „unterstellt: Tempo wie zuvor“ in Branchen- und Budgetwirkungen übersetzt. In diese Rechnung fließt ein, dass laut Statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr 206.600 Wohnungen fertiggestellt wurden, also ein Niveau, das deutlich unter dem läge, was der Modellansatz als Referenz für 2025 nutzt.
Damit verschiebt sich der Fokus von der Bauproduktion auf das Wohnungsdefizit selbst. Der Bau-Monitor beziffert aktuell bundesweit ein Fehlen von 1,35 Millionen Wohnungen – eine Größenordnung, die das Institut bereits zu Jahresbeginn genannt hatte. Die Knappheit wird dabei nicht nur als „sozialer Engpass“ beschrieben, sondern als Beschäftigungsbremse: Wenn bezahlbarer Wohnraum fehlt, können freie Stellen schwerer besetzt werden, insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen. Genau diese Kopplung aus Standortattraktivität und Wohnverfügbarkeit ist für Unternehmen relevant, weil sie oft der Engpass bei der Besetzung von Fach- und Führungskräften ist – und weil sie auch die Mobilität innerhalb von Deutschland einschränkt.
Räumlich wird das Defizit nach Angaben der Studie in mehreren großen Bundesländern besonders deutlich. Berlin steht demnach bei mindestens 58.000 fehlenden Wohnungen, Hamburg bei 23.000; Nordrhein-Westfalen kommt auf 364.000, Bayern auf 220.000 und Baden-Württemberg auf 201.000. Dahinter steckt eine praktische Logik, die Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, in der Studie ebenfalls anfasst: Menschen ziehen nicht an den neuen Arbeitsort, wenn sie dort keine Wohnung finden, die sie sich auch leisten können. Für die Konjunktur bedeutet das: Die für Wachstum benötigte Arbeitskräftebewegung bleibt teilweise aus, und die Unternehmen halten dadurch Produktion, Expansion und Investitionen eher zurück. Dass damit auch Wohlstandsverluste wahrscheinlicher werden, ist im Modell konsequent, weil weniger Besetzungsfähigkeit und geringere Nachfrage nicht nur lokal wirken.
Die Studie verknüpft das Wohnungsproblem außerdem mit der Frage, wie Migration wirtschaftlich funktionieren kann. Günther verweist darauf, dass wegen der starken Alterung der Bevölkerung eigentlich 350.000 bis 500.000 Menschen pro Jahr aus dem Ausland zuwandern müssten, um die Einwohnerzahl Deutschlands um etwa 80 Millionen zu stabilisieren. Seine Kernaussage: Ohne Wohnungsbau und ohne Auflösung der Wohnungsdefizite könne kein Wachstum entstehen, weil dann auch keine Zuwanderung in die Arbeitsmärkte möglich sei. Diese Argumentation ordnet den Wohnungsbau als infrastrukturelle Voraussetzung für Arbeitskräfteverfügbarkeit ein – und sie macht sichtbar, warum Baupolitik nicht isoliert betrachtet werden sollte, selbst wenn kurzfristig eher Genehmigungen, Kosten oder Baustellenkapazitäten im Vordergrund stehen.
Dass der Wohnungsmarkt aktuell nicht nur von Baustellenthemen, sondern auch von Verzögerungen in der Finanzierung und im Genehmigungsprozess geprägt wird, zeigt ein Blick auf die jüngsten Genehmigungszahlen. Laut Statistischem Bundesamt gab es in den ersten sechs Monaten dieses Jahres einen Aufwärtstrend: Die Genehmigungen stiegen um 15,1 Prozent auf 126.300 Einheiten. Trotzdem warnt die Branche vor einem weiteren Rückschlag und nennt konkrete Erwartungen: Die Präsidentin des Baustoff-Fachhandel-Verbands, Katharina Metzger, spricht von einem „fatalen Absturz“ und rechnet für 2026 mit nur 185.000 Neubau-Wohnungen. Für Entscheidungsträger ist das vor allem deshalb relevant, weil Genehmigungen zeitversetzt in Fertigstellungen münden und die Lücke, die bereits im Defizit sichtbar ist, sich sonst weiter vergrößert.
In diesem Spannungsfeld kritisiert der Verband zudem die Förderpolitik. Metzger macht geltend, dass die Bundesregierung Fördermittel für den Wohnungsbau um 1,4 Milliarden Euro kürzen wolle, während 2027 nur zwei Milliarden Euro zur Verfügung stehen würden. Nötig sei hingegen eine verlässliche, milliardenschwere Förderung, betont sie, und sie fordert eine rasche sowie rechtssichere Umsetzung der angekündigten Gebäudetyp-Variante E mit vereinfachten Baustandards – erwartet werde das für November oder bis zum Jahresende. Darüber hinaus soll Mehrfamilienbau mit bis zu zwölf Einheiten nach einer Verbandsforderung ohne eigene Baugenehmigung möglich sein, sofern der Bauherr sich an den Bebauungsplan hält. Für Unternehmen der Bau- und Baustoffkette bedeutet das: Je klarer die Förder- und Standardlogik, desto besser planbar werden Auslastung, Materialbeschaffung und Personaleinsatz – und desto geringer ist das Risiko, dass sich der Wachstumsstau weiter in die Konjunktur überträgt.
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