LONDON (IT BOLTWISE) – BelForm hat ein digitales Konversionscockpit vorgestellt, das die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungsprojekten in wenigen Schritten berechnet. Entwickelt wurde es gemeinsam mit Professor Dr. Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach. Die erstmalige öffentliche Präsentation fand am 22. September 2026 im Rahmen eines kostenlosen Online-Webinars statt. Kernnutzen: Prüfungen werden von späten Projektphasen an den Anfang verlagert, damit Risiken und Potenziale früher erkennbar sind.
Leere Büroflächen sind für viele Städte ein sichtbares Problem, wirtschaftlich betrachtet aber vor allem ein Prüfauftrag mit vielen Unbekannten. Genau an dieser Stelle setzt das von der BelForm GmbH & Co. KG lancierte Konversionscockpit an: Es soll die Frage beantworten, ob sich eine Umnutzung von Bestandsimmobilien rechnet – und zwar deutlich früher als in klassischen Prozessen, in denen Machbarkeitsannahmen häufig erst in fortgeschrittenen Projektphasen solide genug sind, um Entscheidungen abzusichern. Im Zentrum steht dabei nicht nur eine Renditebetrachtung, sondern eine strukturierte Einschätzung der Ausgangslage, potenzieller Risiken und relevanter Potenziale in einem anwendungsnahen Ablauf.
Technisch und methodisch wird das Cockpit als digitaler Bewertungsprozess beschrieben, der Eckdaten des jeweiligen Objekts entgegennimmt und darauf aufbauend eine verdichtete Analyse liefert. Die Methodik deckt demnach Faktoren ab, die typischerweise in getrennten Arbeitsschritten entstehen: von Standort und Gebäude über bauliche sowie regulatorische Voraussetzungen bis hin zu Nachhaltigkeitsaspekten. Für die Wirtschaftlichkeit werden zentrale Kennzahlen wie Umbaukosten, Mieterträge und Finanzierungskonditionen integriert, um daraus eine Renditeschätzung abzuleiten. Zusätzlich spielt die Datenqualität eine Rolle, denn das Tool soll die Belastbarkeit der vorhandenen Datenbasis prüfen und die größten Hebel für das konkrete Projekt identifizieren – ein Punkt, der in der Praxis oft entscheidet, ob eine erste Einschätzung später in eine belastbare Planung überführt werden kann.
Damit das im Projektalltag funktioniert, zielt das Cockpit auch auf den Zeitpunkt der Bewertung. Laut Beschreibung verlagert es die Prüfung an den Prozessanfang, obwohl bei Umnutzungsprojekten die Machbarkeit häufig davon abhängt, wie tief man bereits in Planung, Bestandsaufnahme und Abstimmung mit Genehmigungsfragen eingestiegen ist. Gerade bei der Umwandlung in Apartments gelten jedoch klare technische Einflussgrößen: Beispiele, die im Kontext genannt werden, sind Gebäudetiefe, Belichtungssituation, Achsmaß und die Genehmigungsfähigkeit. Wenn diese Kriterien erst spät geprüft werden, entstehen schnell Verschiebungen in Kosten, Zeitplan und Scope. Das Konversionscockpit soll deshalb die relevanten Parameter frühzeitig bündeln und so die Entscheidungsvorbereitung verbessern – ausdrücklich mit dem Hinweis, dass es keine Machbarkeitsstudie ersetzt.
Im Marktkontext ordnet BelForm den Nutzen auch über eine konkrete Auswertung ein: Bereits im Mai 2026 wurde gemeinsam mit Professor Dr. Thomas Beyerle eine Analyse von 128 Bestandsobjekten hinsichtlich ihres Konversionspotenzials durchgeführt. Dabei, so die Darstellung, sei die bauliche Ausgangslage in vielen Fällen besser gewesen, als anfänglich vermutet. Zwei Drittel der untersuchten Gebäude hätten demnach hinsichtlich der Bausubstanz in einem gut handhabbaren Investitionskorridor für Konversionen gelegen. Gleichzeitig bleibt klar, dass bauliche Eignung allein nicht genügt: Genehmigungsfragen, ESG-Anforderungen und die Gebäudegeometrie werden als entscheidend für die tatsächliche Umsetzbarkeit beschrieben. Genau diese Kombination – frühe strukturelle Vorprüfung plus Blick auf regulatorische und Nachhaltigkeitsparameter – ist für die Bewertung in der Praxis besonders relevant.
Für die Zielgruppe ist die Präsentation ebenfalls ein Signal: Bei der erstmaligen öffentlichen Vorstellung am 22. September 2026 nahmen laut Angaben Investoren, Asset Manager, Projektentwickler, Bestandshalter sowie Betreiber teil. Im Webinar „Vom Leerstand zum vermieteten Apartment – das Konversions-Q& A“ wurden dabei sowohl das Tool selbst als auch der Weg von der Bestandsimmobilie bis zum vermieteten Apartment thematisiert. Benjamin Oeckl, Geschäftsführer der BelForm GmbH & Co. KG, brachte den Kern pointiert auf den Punkt: Entscheidend sei, ob sich eine Konversion rechnet und woran sie gegebenenfalls scheitere. Übertragen heißt das für den Tool-Ansatz: Das Cockpit soll innerhalb weniger Minuten zu Antworten kommen und zugleich Transparenz über deren Sicherheit geben, damit Entscheidungen nicht im Nebel einzelner Annahmen getroffen werden.
Ein weiterer Strang betrifft die Qualifizierung und Skalierung des Ansatzes. Ab Oktober 2026 soll die Bewertungsmethodik in die Lehre an der Hochschule Biberach integriert werden, sodass Studierende sie auf weitere Konversionsprojekte anwenden. Für den Markt ist das mehr als ein akademischer Transfer: Wenn Lehrformate wiederholt mit demselben Bewertungsraster arbeiten, entsteht eine gemeinsame Sprache für Kennzahlen, Annahmen und Unsicherheiten. Unternehmen, die in der frühen Projektprüfung arbeiten, profitieren davon, weil sich Ergebnisse aus unterschiedlichen Teams und Projekten schneller vergleichen lassen. Gerade im Schnittstellenbereich zwischen Immobilienbewertung, Technischer Planung und Finanzierung kann ein konsistenter Bewertungsrahmen dabei helfen, Diskussionen zu verkürzen und den Aufwand in späteren Phasen zielgerichteter zu steuern.
Unterm Strich adressiert das Konversionscockpit einen wiederkehrenden Engpass: die Lücke zwischen ersten Ideen zur Umnutzung und belastbaren Entscheidungen über Kosten, Risiken und Rendite. Die beschriebenen Einflussgrößen – von Gebäudetiefe und Belichtung über Genehmigungsfähigkeit bis zu ESG – zeigen, dass die Wirtschaftlichkeit in Konversionsprojekten selten eindimensional ist. Wenn das Tool tatsächlich zuverlässig die größten Hebel und die Datenbelastbarkeit sichtbar macht, kann es in der Projektpipeline helfen, Ressourcen früher auf die aussichtsreichen Fälle zu konzentrieren. Gleichzeitig bleibt die bewusste Abgrenzung bestehen: Als Vorbereitung und Entscheidungsunterstützung kann das Cockpit die Machbarkeitsstudie ergänzen, aber nicht vollständig ersetzen – dort, wo technische Details, baurechtliche Sonderfragen oder detaillierte Bauablaufplanung gefragt sind.
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