LONDON (IT BOLTWISE) – Für Vermieter und Entwickler, die Gewerbeimmobilien in Wohnraum umwandeln wollen, entsteht eine neue Finanzierungslücke. Hintergrund ist, dass die erweiterten genehmigungsfreien Umnutzungsrechte zwar Genehmigungsaufwand senken, Kreditgeber ihre Bewertungskriterien aber noch nicht darauf ausrichten. Das führt in der Praxis zu strengeren Kreditauflagen, höheren Zinsen und einer Zurückhaltung bei der Projektfinanzierung. Gleichzeitig erhöhen zusätzliche Gutachten und Standards die Kosten, obwohl die Umnutzung selbst ohne umfassende Baugenehmigung auskommen kann.
Genehmigungsfreie Umnutzungen klingen in der Theorie nach einem Effizienzgewinn: Weniger Verwaltungswege, schnellerer Umbau, mehr Wohnraum. Genau an dieser Stelle setzen jedoch die Probleme an, die sich in der Kreditpraxis von Vermietern und Entwicklern gerade deutlicher bemerkbar machen. Laut dem beschriebenen Finanzierungsungleichgewicht entsteht die Lücke aus einem Abstand zwischen den erweiterten Permitted Development Rights und den Bewertungsmodellen, mit denen Banken und andere Kreditinstitute Projekte klassifizieren. Während die rechtliche Hürde sinkt, steigt für viele Projektanträge der wirtschaftliche „Unsicherheitsfaktor“, weil die Finanzierung nicht automatisch die neue Genehmigungslogik übernimmt.
Im Zentrum steht die Class MA Permitted Development Rights, die seit August 2021 in Kraft ist. Diese Regelung erlaubt die Umwandlung von Geschäfts-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsflächen (Nutzungsklasse E) in Wohngebäude (Nutzungsklasse C3), ohne dass eine umfassende Baugenehmigung beantragt werden muss. Ursprünglich sollte das die Schaffung von Wohnraum beschleunigen und damit leerstehende Gewerbeflächen in den Stadtzentren reaktivieren. In der Praxis zeigt sich aber, dass die rechtliche Vereinfachung nicht bei allen Projektbestandteilen automatisch zu niedrigeren Risiken führt. Denn Kreditgeber beurteilen weniger den Genehmigungsprozess als vielmehr die Projektierbarkeit, die Kostenentwicklung und die Termintreue – und dafür fehlen ihnen häufig vertraute Vergleichsmaßstäbe.
Technisch und finanziell betrachtet ist das Bewertungsproblem eine Frage der Modell-„Kalibrierung“. Wenn Banken bislang vor allem Projekte mit vollständigen Baugenehmigungen finanziert haben, bilden diese Projekte den gedanklichen Referenzrahmen für Risiken wie Bauauflagen, Abhängigkeiten und mögliche Verzögerungen. Bei genehmigungsfreien Umnutzungen fehlen dagegen häufig die bekannten Prüfschritte, die im traditionellen Underwriting als Sicherheitsanker dienen. Das Ergebnis ist eine konservativere Einschätzung, die sich typischerweise in strengeren Kreditauflagen, höheren Zinsen oder einer generellen Zurückhaltung bei der Finanzierung solcher Vorhaben niederschlagen kann. Für Entwickler bedeutet das: selbst wenn das Genehmigungsverfahren vereinfacht wurde, bleibt die Kapitalbeschaffung nicht automatisch „leicht“, sondern muss erst die Lücke in der Banklogik schließen.
Hinzu kommt, dass genehmigungsfrei nicht gleichbedeutend mit kostenarm ist. Selbst wenn die Umnutzung nach der beschriebenen Logik ohne eine umfassende Baugenehmigung auskommt, können zusätzliche Anforderungen greifen, die Kreditnehmer finanziell und organisatorisch belasten. Genannt werden etwa die Notwendigkeit von Lärmschutzgutachten oder die Einhaltung von Mindestwohnflächenstandards. Genau solche Punkte treffen das Kalkül der Projektkalkulation: Gutachten verursachen direkte Kosten, Standards können den Entwurf beeinflussen, und beides erhöht die Planungsunsicherheit. Wenn sich dadurch Budgets und Zeitachsen verschieben, steigt das Risiko für das „Endwert“-Szenario – also den Wert, zu dem das Projekt nach Fertigstellung verkauft oder vermietet wird. In einer Kreditprüfung zählt dieser Endwert, weil er den Rückfluss der Investition absichert.
Aus Sicht der Markt- und Branchenwirkung ist damit auch ein Zielkonflikt erkennbar: Die Politik will potenziell vorhandene Gewerbeimmobilien schneller in Wohnraum überführen, während die Finanzseite die neue Regulierungsrealität erst nachziehen muss. Für die Finanzierungspraxis heißt das, dass sich Projekte nicht nur daran messen lassen, ob sie formal genehmigungsfrei sind, sondern ob sie in den internen Rating- und Beleihungslogiken der Institute als vergleichbar mit früheren Vorhaben eingestuft werden können. Genau hier setzen die genannten Lösungsansätze an. Experten fordern eine Anpassung der Finanzierungsmodelle an die veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen, etwa durch die Entwicklung spezialisierter Kreditprodukte für genehmigungsfreie Umnutzungen. Ebenso wird bessere Kommunikation zwischen Projektentwicklern und Kreditgebern als Hebel genannt: Wenn Risiken, Nachweise und Risikominimierungsstrategien früh transparent gemacht werden, lassen sich Unsicherheiten oft detaillierter quantifizieren statt pauschal zu „überbewerten“.
Schließlich würde eine Standardisierung der Bewertungsverfahren die Diskussion von Einzelfällen in Richtung wiederholbarer Entscheidungslogik verschieben. Wenn Banken nachvollziehbar und konsistent prüfen, welche Nachweise typischerweise für Lärmschutz, Flächenstandards und Umbauqualität erforderlich sind, sinkt der Interpretationsspielraum im Underwriting. Transparenz über Projektrisiken und -chancen könnte zudem Vertrauen schaffen, weil sie die bisherige „Vergleichslücke“ schließt. Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Erst wenn das Kredit-Scoring die neue Genehmigungslogik operationalisiert, kann die versprochene Beschleunigung bei der Wohnraumschaffung auch finanziell wirksam werden. Ohne diesen Schulterschluss droht hingegen, dass genehmigungsfreie Umnutzungen zwar rechtlich möglich sind, aber in der Praxis an der Kapitalverfügbarkeit scheitern.
Welche Konsequenzen sich daraus für die nächsten Projekte ableiten lassen, liegt vor allem an der Umsetzungsreife der Beteiligten. Entwickler können kurzfristig profitieren, indem sie ihre Dossiers so aufbauen, dass die finanzierenden Institute ihre Risikomatrix schneller ausfüllen können. Kreditgeber wiederum müssten ihre Bewertungsmodelle weiterentwickeln, um die neue Kategorie „genehmigungsfrei, aber technisch und baulich nachweisepflichtig“ differenzierter zu behandeln. Dann könnten sich auch die Konditionen verbessern, die aktuell durch konservativere Risikobewertungen belastet sind. Entscheidend ist, dass die Finanzierung nicht hinter der Regulatorik herläuft, sondern die neuen Rahmenbedingungen in Produktdesign, Due-Diligence-Prozessen und Entscheidungsstandards widerspiegelt.
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