LONDON (IT BOLTWISE) – UBM Development steckt trotz sichtbarer Verbesserung der Halbjahresbilanz in einem strukturellen Kostenproblem: Ohne externes Credit Rating bleibt die Refinanzierung teurer als bei gerateten Peers. Laut Dr. Robert Sasse summiert sich der Aufschlag über die Laufzeit einer Anleihe zu realen Margeneffekten. Gleichzeitig soll die Entschuldung über eine Fälligkeitsentzerrung bis 2029 und eine Genussschein-Emission über mehr als 90 Millionen Euro in Gang kommen. Entscheidend für die Neubewertung sei nun, ob künftig die Pipeline-Wachstumsfinanzierung überwiegend aus Verkäufen statt aus neuer, teurer Fremdfinanzierung gelingt.
UBM Development versucht nach Jahren mit teils deutlichen Verlusten in die Gewinnzone zurückzukehren, und die Bilanzsignale für das erste Halbjahr 2026 klingen grundsätzlich nach Entspannung. Allerdings liegt der kritische Hebel in der Finanzierung: Dr. Robert Sasse beschreibt die Situation so, dass ein fehlendes externes Credit Rating nicht nur „irgendein Detail“ ist, sondern die ganze Kapitalmarkt-Rechnung bestimmt. Er stellt dabei ein klares Bild vor Augen, das viele Immobilien- und Projektentwickler kennen: Operatives Ergebnis allein reicht nicht, wenn die Verschuldungsstruktur und der Kapitalbedarf regelmäßig den Zugang zu Anleihen, Genussscheinen oder sonstigem Fremdkapital erzwingen. Genau in dieser Phase wird das fehlende Rating zum dauerhaft wirkenden Kostenfaktor.
Technisch betrachtet entsteht dieser Kostendruck aus der Risikoprämie. Sasse nennt einen konkreten Größenrahmen: Der Aufschlag liegt seiner Darstellung zufolge rund drei Prozentpunkte über dem Marktzins, weil kein Rating vorliegt. Der Punkt ist nicht die kurzfristige Prozentzahl, sondern die Wirkung über die Laufzeit einer Anleihe. Bei strukturierter Projektfinanzierung und rollierenden Refinanzierungen kann selbst ein vermeintlich kleiner Spread über Jahre hinweg die Ergebnisrechnung „auffressen“ – besonders dann, wenn das Unternehmen gleichzeitig Entschuldung demonstrieren will. Dass UBM nach seiner Aussage trotzdem eine Fälligkeitsstruktur bis 2029 entzerrt und dafür über eine Genussschein-Emission zusätzlich mehr als 90 Millionen Euro organisiert hat, reduziert zwar den Druck im jeweiligen Jahr, eliminiert aber die generelle Frage der Bonität nicht.
Auch der zweite Satz der Story zeigt, warum Investoren häufig zweigleisig schauen: ESG-Informationen helfen beim Vertrieb bestimmter Instrumente, ersetzen aber kein klassisches Credit Rating. Sasse macht hier den Unterschied zwischen einem EcoVadis-Platin-Rating und einer Ratingnote zur generellen Kreditwürdigkeit fest. Das Platin-Rating öffne demnach den Zugang zu einem Investorenkreis, der gezielt „grüne“ oder nachhaltig strukturierte Anleihen sucht. Gleichzeitig bleibt laut seiner Einordnung die Refinanzierung über die Konditionen hinaus teurer, weil Ratingagenturen bzw. Ratingmodelle typischerweise andere Risiken abbilden als ESG-Platzierungen. Deshalb verwendet er die Metapher „Ein Türöffner ist kein Rabatt“: Ja, ESG kann Türen öffnen, aber die Preisschilder hängen an der Bonitätswahrnehmung.
Für die Bewertung der nächsten Quartale setzt er deshalb weniger auf einzelne gute Zahlen und mehr auf die Innenfinanzierung. UBM plane Wohnbauprojekte im Volumen von 800 bis 1.100 Millionen Euro, wobei ein „guter Teil“ aus Erlösen der Hotel- und Büroverkufe kommen soll. Package 6, das laut Interview rund 35 Millionen Euro umfasst, sei dabei ein erster Baustein – aber eben klein. Entscheidend werde, ob in den nächsten zwei bis drei Quartalen weitere substanziellen Verkäufe nachgelegt werden. Bleibt dieser Hebel aus und die Pipeline muss stattdessen mit neuen, teureren Fremdmitteln gestemmt werden, kippt laut Sasse die Entschuldungserzählung: Dann ist die vermeintliche Trendwende in der Bilanz zwar sichtbar, aber finanziert sich nicht nachhaltig, sondern erkauft sich Liquidität zu Konditionen, die das Ergebnis künftig wieder belasten.
In einem weiteren Punkt lenkt er die Aufmerksamkeit auf Management-Signale und Transparenz. Er räumt ein, dass belastbare Insider-Transaktionsdaten für UBM praktisch nicht auffindbar sind. Ohne „Director’s Dealings“ fehle ihm damit das stärkste Signal, das er sonst zuerst sucht: Ob das Management mit eigenem Geld hinter der Trendwende steht. Stattdessen verweist er auf die Aktionärsstruktur, konkret auf das Ortner/Strauss-Syndikat mit rund 39 Prozent, das eng mit der PORR verzahnt sei. Das sei kein Ersatz für Insiderkäufe, aber es deute auf langfristig orientierte Eigentümerschaft hin, die nicht auf kurzfristige Bilanzkosmetik ausgerichtet sei. Für Anleger bedeutet das: Die Plausibilisierung erfolgt eher über Kapitalstruktur und Eigentümerpersistenz als über beobachtbare Käufe auf Managementebene.
Legt man operative Erholung und strukturelle Refinanzierungsschwäche übereinander, gewichtet Sasse die „operative Seite“ am stärksten. Er argumentiert, ein Unternehmen, das nach mehreren Verlustjahren die Nettoverschuldung bis auf den tiefsten Stand seit über vier Jahren drückt und gleichzeitig die Eigenkapitalquote innerhalb des eigenen Zielkorridors stabilisiert, löse genau das Problem an der Wurzel, das die Refinanzierungsfrage zuvor so schmerzhaft gemacht hat. In seiner Logik bedeutet weniger Schulden weniger Abhängigkeit von teurem Fremdkapital – und damit weniger Gegenwind in der Gewinn- und Cashflow-Entwicklung. Gleichzeitig betont er: Die fehlende Bonitätsnote bleibt ein struktureller Kostenfaktor, den er nicht kleinredet. Sie sei aber eher Symptom der hohen Verschuldung als alleinige Ursache der Malaise. Wenn UBM das Portfolio-Rebalancing konsequent weiterführt, verliere dieses Symptom mit jedem Quartal an Gewicht.
Gerade hier wird für die Marktteilnehmer der Übergang von „Geschichte“ zu „Beweis“ wichtig. Operative Kennzahlen wie Wohnungsverkaufsergebnisse liefern kurzfristig Momentum, die entscheidende Prüfung liegt jedoch in der Finanzierungsmatrix der nächsten Monate: Wie stark trägt der Erlöshebel aus Verkäufen tatsächlich zur Innenfinanzierung der Wachstumspipeline bei, und wie schnell verschiebt sich die Kapitalkostenbasis, wenn die Nettoverschuldung sinkt? Für eine Neubewertung reicht es damit nicht, dass die Bilanz zum Stichtag besser aussieht. Anleger achten auf die Konsistenz der Entschuldungslogik über mehrere Quartale hinweg. In genau diesem Spannungsfeld bewegt sich UBM Development derzeit – zwischen Projekt-Renaissance und einem Kapitalmarktmechanismus, der ohne externes Rating vorerst weiterhin Aufschläge einkalkuliert.
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