BRÜSSEL / LONDON (IT BOLTWISE) – Die EU-Kommission will Kommunen und Behörden einen rechtssicheren Rahmen geben, um Kurzzeitvermietungen stärker zu begrenzen. Im Fokus stehen Plattformen wie Airbnb und Booking sowie auch Themen wie Zweitwohnungen und leerstehender Wohnraum. EU-Kommissar Dan Jørgensen betont, dass das Gesetz Wohnungsprobleme nicht sofort löst, aber einen Faktor adressieren soll, der Wohnungen aus dem regulären Markt drängt. Kritische Stimmen verweisen zugleich darauf, dass der eigentliche Engpass beim Neubau liegt.
In vielen europäischen Städten verschärft sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht nur durch steigende Mieten, sondern auch durch die Frage, wie viel Wohnraum dauerhaft für den regulären Mietmarkt verfügbar bleibt. Vor diesem Hintergrund versucht die Europäische Kommission, den Kommunen ein Werkzeug in die Hand zu geben, das rechtlich stabiler sein soll als rein lokale Einzelmaßnahmen. Der Brüsseler Vorschlag zielt ausdrücklich darauf, Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking stärker zu begrenzen – und das, ohne dabei pauschal bestimmte Geschäftsmodelle oder einzelne Anbieter ins Visier zu nehmen. Dass der Druck auf lokaler Ebene wächst, ist politisch längst angekommen; der neue Rahmen soll vor allem die Umsetzung erleichtern.
Technisch-rechtlich bedeutet das vor allem: Die EU will keine europaweit verbindlichen, einheitlich geltenden Regeln für den Wohnungsmarkt schaffen. Stattdessen schlägt die Kommission den zuständigen Behörden vor, wie sie den Wohnungsmarkt vor Ort bewerten können und welche Maßnahmen anschließend beschlossen werden könnten. Das Spektrum umfasst nicht nur Kurzzeitvermietung, sondern auch Themen wie Zweitwohnungen oder längerfristigen Leerstand. Damit bleibt die Steuerung in nationaler, regionaler und lokaler Zuständigkeit – der EU-Rahmen soll eher die Argumentations- und Rechtsgrundlage verbessern, als Entscheidungen zu ersetzen.
Im Gespräch mit der Öffentlichkeit machte EU-Kommissar Dan Jørgensen deutlich, dass der Gesetzesimpuls kein sofortiger Lösungsautomat für bezahlbare Wohnungen sein soll. Er verwies darauf, dass dies „nicht von heute auf morgen“ zu erschwinglichen Wohnungen für alle führen werde. Gleichzeitig müsse aber ein Faktor angegangen werden, der dazu beiträgt, dass Menschen Wohnungen aufgeben und Städte verlassen. Für Verwaltungen und Wohnungsmarktakteure ist das ein wichtiger Ton: Der Vorschlag verkauft die Maßnahme nicht als alleinige Ursachebeseitigung, sondern als Baustein innerhalb eines Bündels aus lokaler Wohnungspolitik.
Der politische Widerhall fiel aber differenziert aus. Markus Ferber, Abgeordneter im Europäischem Parlament, stellte nach der Vorstellung des Entwurfs die zentrale Frage anders: Warum werde zu wenig gebaut und welche europäischen Rechtsakte stünden dem Bauen im Weg? In seiner Kritik heißt es damit im Kern, dass die Kommission stärker auf Regulierung der Nachfrage fokussiere, statt die Angebotsseite wirksam zu stärken. Auch Kata Tüttö, Präsidentin der EU-Regionen, bewertete den Schritt zwar als „ersten wichtigen“, verwies jedoch auf den Bedarf an mehr Investitionen und kritisierte Widersprüche zu dem Vorschlag der EU-Kommission für den EU-Haushalt für die Jahre 2028 bis 2034. Konkret wird dort bemängelt, dass die Rolle von Städten und Regionen bei der Steuerung der EU-Investitionen drastisch geschwächt und Finanzinstrumente gestrichen würden, die bisher von lokalen Behörden zur Unterstützung ihrer Wohnungsbaustrategien genutzt werden.
Ökonomisch unterfüttert wird die Debatte durch belastbare Kennzahlen. Laut Angaben von Eurostat waren im Jahr 2025 in Deutschland 11,2 Prozent der Bevölkerung durch Wohnkosten überbelastet, also Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens fürs Wohnen aufwenden müssen. Im EU-Durchschnitt betrifft das 7,7 Prozent. Zusätzlich zeigen die verfügbaren Buchungsdaten zumindest, dass Kurzzeitangebote eine relevante Größenordnung erreichen: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden über die drei großen Online-Plattformen Booking, Airbnb und Expedia im vergangenen Jahr 68,3 Millionen Übernachtungen gebucht. Wie viele Wohnungen dabei tatsächlich „auf Zeit“ vermietet werden, bleibt allerdings unklar – was die politische Debatte zusätzlich anheizt, weil ohne belastbaren Zählrahmen jede Maßnahme anfällig für Streit über Wirksamkeit und Zielgenauigkeit ist.
Für die Umsetzung ist die genaue Ausgestaltung entscheidend, weil die Kommission selbst betont, dass der Entwurf mehr Rechtssicherheit schaffen soll. Entscheidend ist dabei der Mechanismus: Kommunen sollen handeln können, ohne gegen die Regeln des EU-Binnenmarkts zu verstoßen. In der Praxis bedeutet das, dass lokale Entscheidungsträger die Belastung des regulären Mietmarkts plausibel begründen müssen und nicht einfach pauschale Verbote erlassen. Ein Beispiel aus der Argumentation der Kommission zeigt, wie stark sich die Situation unterscheiden kann: Im Zentrum von Madrid kommen den Angaben zufolge rund 40 Kurzzeitvermietungen auf 100 Wohnungen, die dem Langzeitmietmarkt zur Verfügung stehen. Dort dürfte ein Rahmen, der rechtliche Verfahren und Begründungslogik vereinheitlicht, eher auf Resonanz stoßen als in Regionen mit geringerer Marktdurchdringung.
Auch die Gegenposition findet klare Worte. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, sieht die Ursache der europäischen Wohnungskrise nicht in Kurzzeitvermietungen, sondern fordert Eingriffe nur dort, wo nachgewiesen werden kann, dass Kurzzeitvermietungen den regulären Wohnungsmarkt über Jahre spürbar belasten. Daraus leitet sich ein realistisches Bild für Unternehmen und Kommunen ab: Die Diskussion wird weniger über den politischen Impuls an sich geführt, sondern über Datenqualität, Definitionen und Nachweispflichten. Zudem hängt viel von der politischen Zeitachse ab: Damit der Vorschlag in Kraft treten kann, braucht es die Zustimmung des Europäischen Parlaments und der EU-Mitgliedstaaten. Bis dahin bleibt offen, wie weit der konkrete Rahmen am Ende geht und welche Handlungsspielräume lokale Akteure tatsächlich erhalten.
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