LONDON (IT BOLTWISE) – Im August 2024 stieg das Neubausegment der Ein- und Zweifamilienhäuser im Europace Hauspreisindex (EPX) am stärksten. Die Preise für Neubauten kletterten im Monatsvergleich um 0,49 Prozent auf 245,26 Punkte und lagen auch im Jahresvergleich deutlich darüber. Gleichzeitig blieb der Gesamtmarkt mit +0,15 Prozent relativ ruhig, während Bestandsimmobilien leicht nachgaben. Parallel dazu zeigen VALUE AG-Daten eine zweigeteilte Entwicklung bei Angebotspreisen und Mieten.
Der Europace Hauspreisindex (EPX) zeichnet für August 2024 ein klares Bild: Der Neubau zieht an, der Bestand bleibt vergleichsweise standfest. Besonders auffällig ist, wie stark sich die neuen Ein- und Zweifamilienhäuser vom übrigen Markt absetzen. Gegenüber dem Vormonat stiegen die Preise für Neubauten um 0,49 Prozent und erreichten dabei mit 245,26 Punkten einen Hochstand im betrachteten Verlauf. Auch nach einem Blick auf den Vorjahresmonat bleibt der Trend positiv: Im Jahresvergleich lag der Preisanstieg bei 3,34 Prozent.
Damit verschiebt sich die Marktstory kurzfristig in Richtung neuer Objekte, obwohl der Gesamtmarkt im August nur wenig Dynamik zeigte. Der Gesamtindex erhöhte sich lediglich um 0,15 Prozent auf 222,54 Punkte. Im Jahresvergleich entspricht das einem Plus von 1,68 Prozent, was eher nach Stabilisierung als nach einem breiten Aufschwung klingt. Auch im Teilsegment der Eigentumswohnungen war der Preisanstieg im Monatsvergleich nur minimal: +0,14 Prozent auf 219,85 Punkte. Gegenüber dem Vorjahresmonat lagen die Preise hier zwar um 0,26 Prozent höher, die Bewegung wirkt jedoch gedämpft.
Kontrast zur Neubau-Entwicklung liefert der Bestand, zumindest in der kurzfristigen Monatsbetrachtung. Der Index für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sank im August nach dem deutlichen Anstieg im Juli um 0,26 Prozent auf 202,51 Punkte. Auf Jahresbasis bleibt der Bestand allerdings weiterhin über dem Niveau des Vorjahres; der Abstand beträgt 1,26 Prozent. Genau diese Kombination aus kurzfristigem Rücksetzer und langfristigem Vorsprung macht die Lage für Marktteilnehmer schwer einzuordnen: Entweder handelt es sich um eine Korrektur nach einem starken Juli, oder um eine erste Glättung, die noch nicht den Trend im Jahresvergleich berührt.
Stefan Münter, Europace-Vorstand und Co-CEO, ordnet das Neubau-Plus im EPX inhaltlich ein. Laut seiner Einschätzung zeigt gerade der August, dass Neubau innerhalb des Index das auffälligste Segment ist. Die Werte lassen den Schluss zu, dass Neubau für Verbraucher zunehmend weniger erschwinglich wird und dass der Neubau in den vergangenen zwölf Monaten leicht stärker gewachsen ist als die Inflationsrate. Das ist insofern relevant, als Erschwinglichkeit bei Immobilien nicht nur vom Preisniveau abhängt, sondern auch von Zinskosten, Lohnentwicklung und dem Verhältnis aus Kaufnebenkosten und Finanzierungshöhe.
Während EPX vor allem den Preisindex-Kontext liefert, ergänzt die Analyse der VALUE AG die Perspektive um Angebotspreise und einen Blick auf Mieten. Auch hier zeigt sich eine zweigeteilte Dynamik: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zogen die Angebotspreise im August erneut leicht an, während Eigentumswohnungen den dritten Monat in Folge nachgaben. Die Jahresrate für Eigentumswohnungen sank auf ein Prozent, nachdem sie zuvor deutlich höher gelegen hatte. Im bundesweiten Median der Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lag der Wert im August bei 2.666 Euro pro Quadratmeter; das entspricht einem Plus von 0,16 Prozent gegenüber dem Vormonat. Damit markierte die Entwicklung den fünften monatlichen Anstieg in Folge, allerdings bleibt auch das Wachstum mit einem Jahreswachstum von 2,6 Prozent im Rahmen.
Im Bereich der Eigentumswohnungen dreht VALUE AG die Schraube genauer: Die Angebotspreise fielen auf 3.553 Euro pro Quadratmeter und lagen damit 0,30 Prozent unter dem Niveau vom Juli. Schon zuvor waren Rückgänge zu sehen – im Juni betrug das Minus 0,32 Prozent, im Juli 0,23 Prozent. Entsprechend fiel die Jahresrate auf 1,0 Prozent und erreichte damit den niedrigsten Wert seit Januar 2025. Genau diese Abkühlung bei Eigentumswohnungen kontrastiert mit dem Mietmarkt, der sich weiterhin dynamischer zeigt. Die Angebotsmieten stiegen im August auf 9,93 Euro pro Quadratmeter (kalt), also +1,5 Prozent gegenüber dem Vormonat und +5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Wichtig ist dabei die Einordnung als vorläufige Augustwerte.
Auch Sebastian Hein, Director Marktdaten bei der VALUE AG, verweist auf den Unterschied zwischen kurzfristiger Trägheit und längerfristiger Richtungsänderung. Auf Monatssicht sei in beiden Kaufsegmenten kaum Bewegung zu erkennen, während Angebots- und Transaktionsseite im „Rauschen um die Nulllinie“ lägen. Entscheidend sei jedoch der Jahresvergleich: Die Jahresrate der Eigentumswohnungen sei von über fünf Prozent zu Jahresbeginn auf ein Prozent gefallen, während Bestandshäuser ihren Vorsprung hätten halten können. Für die Praxis bedeutet das: Selbst wenn einzelne Monatsdaten wenig Bewegung zeigen, entsteht über mehrere Monate eine Verschiebung im relativen Preisgefüge zwischen Neubau, Bestand und Eigentumswohnungen – mit potenziellen Folgen für Vermarktungsstrategien, Finanzierungsentscheidungen und die Erwartungshaltung der Käuferseite.
Für Unternehmen und Projektentwickler ergibt sich daraus eine differenzierte Aufgabenlage. Wer Neubau im Portfolio hat, sieht aktuell Rückenwind in den Indexdaten, muss aber zugleich die Erschwinglichkeitsfrage ernster nehmen, weil das Neubauwachstum laut Münter leicht über die Inflationsrate hinausläuft. Gleichzeitig sollten Investoren und Banken die Mietkomponente nicht ausblenden: Die Dynamik bei Angebotsmieten wirkt wie ein Stützpfeiler, der die Gesamtbewertung von Immobilieninvestments stabilisieren kann, selbst wenn Kaufpreise bei Eigentumswohnungen nachgeben. Kurzfristige Monatsbewegungen sagen jedoch wenig über die Trendrichtung aus; die zeitliche Glättung im Jahresvergleich zeigt, wo der Markt gerade tatsächlich umlenkt.
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