FRANKFURT AM MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – In Frankfurt am Main steigen die Erbpachtzinsen nach einer neuen Berechnungslogik teils drastisch. Betroffen sind vor allem Haushalte, die selbst auf städtischen Erbpachtgrundstücken wohnen. Beim Beispiel der Dürings soll die jährliche Pacht von rund 400 Euro auf etwa 8.000 Euro steigen. Für die Junghenns wird es laut dem Bericht sogar auf 15.000 Euro pro Jahr hinauslaufen, während zugleich der Wert ihres Hauses sinken kann.
Frankfurt am Main setzt bei der Erbpacht auf eine deutlich andere Rechenbasis – und genau diese Umstellung wird für einzelne Familien spürbar zur Kostenfalle. Erbpacht soll eigentlich helfen, Hauseigentum zu ermöglichen, weil das Grundstück nicht gekauft, sondern nur über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet wird. In der Praxis liegt der Knackpunkt jedoch im Erbbauzins: Wenn sich seine Höhe am Bodenwert orientiert, kann aus dem Versprechen von Sicherheit schnell eine dauerhafte Belastung werden, gerade dann, wenn Bodenpreise ohnehin stark steigen. Berichtet wird, dass die Stadt allein etwa 5.000 Erbpachtgrundstücke hält und daraus jährlich 39 Millionen Euro einnimmt.
Technisch betrachtet verändert die Neuregelung vor allem die Frage, wie die Pacht wirtschaftlich hergeleitet wird. Als Grundlage nennt der Bericht zwei Prozent des Bodenwerts; aktuell entspräche das einem Richtwert von 850 Euro pro Quadratmeter. Damit wächst die Pacht aus einer Relation, die bei größeren Grundstücken schnell zu einem vierstelligen Betrag pro Jahr führt. Für das Ehepaar Düring wird die Größenordnung besonders deutlich: Die bisherige Belastung lag bei rund 400 Euro Pacht pro Jahr, die Neuregelung könnte laut Darstellung auf etwa 8.000 Euro hinauslaufen. Das entspräche einer Erhöhung um 1.900 Prozent – nicht als Marketingzahl, sondern als reale Jahresrechnung.
Damit allein ist das Problem laut Bericht noch nicht gelöst, denn die Erbpacht wirkt indirekt auch auf den Wert des Hauses. Wenn der Erbbauzins steigt, muss dieser Aufwand in der Vermögensbewertung des Eigenheims berücksichtigt werden – Käufer zahlen also tendenziell weniger, weil die laufenden Grundstückskosten höher sind. Für die Dürings ist das besonders relevant, weil sie den geplanten Ausstieg aus dem Erwerbsleben über den späteren Verkauf des Hauses finanzieren wollten, um den Ruhestand und mögliche Pflegekosten abzudecken. Stattdessen wird der geplante Verkauf nach der Neuregelung „immer unwahrscheinlicher“, heißt es im Bericht, und die Frage rückt in den Vordergrund, wie stabil die eigene Altersvorsorge noch kalkuliert werden kann.
Dass sich das Muster verschärfen kann, zeigt der nächste Fall im Bericht: die junge Familie Junghenn. Sie hatten das Haus gegenüber den Eltern der Ehefrau gekauft, aber die Grundstückssituation bleibt städtisch – und damit bleibt die Erbpachtzins-Logik entscheidend. Laut Darstellung soll die Pacht nicht nur auf dem Niveau der Dürings liegen, sondern bei etwa 15.000 Euro pro Jahr. Die Folge ist ein belastender Zielkonflikt: Für die Familie geht es um Investitionsfähigkeit und Handlungsfreiheit im eigenen Zuhause, zugleich soll der Betrieb der Grundstücksbasis finanzierbar bleiben. „Wir sind eigentlich Feuer und Flamme, wollen Geld ausgeben, investieren, aber es funktioniert einfach nicht“, sagt Yasina Junghenn im Bericht, und auch die Abrissarbeiten wurden gestoppt.
Auf der Ebene der Stadtpolitik wirkt die Begründung differenzierter. Der Bericht ordnet die Anpassung nicht als Maßnahme ausschließlich gegen Selbstnutzer ein, sondern vor allem als Signal an Wohngenossenschaften: Bei deren Modellen könne der Erbpachtzins sogar auf bis zu ein Prozent sinken, heißt es, wenn die Berechnung nach Bodenrichtwert erfolgt. Als Ziel wird genannt, dass Wohngenossenschaften preisgünstige Grundstücke erhalten sollen, damit neuer Wohnraum entstehen kann. Heinz Jürgen Quoos vom Verband Wohneigentum hält den Ansatz grundsätzlich für sinnvoll, betont aber zugleich, dass Bestands-Erbbaurechte nicht zulasten jener verändert werden dürften, die ihre kleinen Häuser bewohnen. Gleichzeitig kritisiert Martin Dreher von der Siedlergemeinschaft Goldstein, dass Erleichterungen in der Praxis eher entwertend wirken, weil der Weg über das Wohnungsamt und das Beantragen von Wohnungsgeld viele Haushalte faktisch in die Abhängigkeit zwinge.
Ob und wie stark nachgesteuert wird, hängt nun an der politischen Überarbeitung der Parameter. Der Bericht nennt mit Martin Dürbeck einen lokalen CDU-Politiker, der gegen die neue Erbpachtregelung argumentiert habe – „zu ungerecht“ und „zu bürokratisch“ – und beschreibt zugleich, dass die Stadt inzwischen von CDU und den für Liegenschaften zuständigen Grünen gemeinsam regiert wird. In diesem Kontext sagt Dürbeck: „Man muss da nochmal über eine Vereinfachung nachdenken.“ Für eine Kommune ist die Leitfrage damit weniger abstrakt: Wie viel darf städtischer Boden kosten, wenn darauf das Zuhause einer Familie steht? Für Frankfurt geht es dabei nicht nur um das Schicksal einzelner Haushalte, sondern auch um die Akzeptanz einer Einnahmenstrategie, die bei den Betroffenen schnell wie ein Umkippen des ursprünglichen Erbpachtgedankens wirkt.
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