LONDON (IT BOLTWISE) – Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht in der geplanten Baugesetzbuch-Novelle einen wichtigen Schritt für schnellere Verfahren, verlangt aber verbindlichere Regeln. Besonders kritisiert ZIA die Ausgestaltung von Fristen, weil sie ohne konkrete Konsequenzen bei Überschreitungen zu wenig bewirken würden. Stattdessen fordert der Verband für Bauleitplanverfahren eine maximale Dauer von 18 Monaten. Gleichzeitig mahnt ZIA, Beschleunigung nicht durch zusätzliche Kostentreiber wie sozialen Flächenbeitrag und Versiegelungsfaktor zu konterkarieren.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) stellt der Baugesetzbuch-Novelle zwar ein grundsätzlich positives Zeugnis aus, koppelt das Lob aber an klare Bedingungen: Beschleunigung dürfe nicht auf dem Papier stattfinden, sondern müsse sich in durchsetzbaren Prozessregeln niederschlagen. In der öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Deutschen Bundestages hat die ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özgkan den Entwurf als „wesentlichen Schritt in die richtige Richtung“ eingeordnet. Gleichzeitig machte sie deutlich, dass mehrere konkrete Stellschrauben aus Sicht der Immobilienwirtschaft nachgeschärft werden müssen, damit aus schnelleren Planungs- und Genehmigungswegen tatsächlich zügiger Wohnungsbau entsteht.
Technisch und verfahrensseitig knüpft die Novelle an drei wiederkehrende Engpässe im Bauprozess an: die Digitalisierung der Bauleitplanung, die Beschleunigung von Verfahren sowie eine stärkere Öffnung für serielle und modulare Bauweisen. Genau diese Themen adressiert der ZIA als zentrale Forderungen, weil digitale Workflows und standardisierte Projektbausteine typischerweise dabei helfen, Medienbrüche zu reduzieren und Abstimmungswege zu verkürzen. Bei serieller und modularer Bauweise liegt der Hebel zudem nicht nur in der Produktion, sondern auch in der Planungslogik: Wenn Wiederverwendbarkeit und Variantensteuerung stärker in den Regelungen verankert werden, sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass jede Projektphase erneut bei Null beginnt.
Der Schwerpunkt der Kritik betrifft jedoch die Wirkung von Fristen. Özgkan argumentiert, dass Verfahrensfristen erst dann eine Lenkungsfunktion entfalten, wenn ihre Überschreitung konkrete Konsequenzen nach sich zieht. Die bloße Festlegung von Terminen ohne Verbindlichkeit reicht aus Sicht des Verbandes nicht aus, um Behördenlaufzeiten realistisch zu beeinflussen; die Folge wäre ein Planungsalltag, in dem Zeitziele zwar kommuniziert, aber faktisch nicht durchgesetzt werden. Daraus leitet der ZIA eine klare Forderung ab, verspätete Stellungnahmen von Behörden künftig unberücksichtigt lassen zu können.
Auch die konkrete Ausgestaltung der Zeitrahmen bewertet der Verband kritisch. Die vorgeschlagene Regelfrist von zwei Jahren für Bauleitplanverfahren sei zu lang, fordert wird stattdessen eine maximale Verfahrensdauer von 18 Monaten. Entscheidend ist dabei nicht nur die rechnerische Kürzung, sondern die Kopplung an eine verbindliche Entscheidungsregel: Ohne eine solche Logik besteht das Risiko, dass eine verkürzte Frist lediglich „am Anfang schneller“ wirkt, während am Ende weiterhin offene Punkte die Umsetzung verzögern. In der gleichen Stoßrichtung sieht der ZIA außerdem zu wenig Spielraum, um zusätzliche Flächen im bestehenden Gebäudebestand zu schaffen, also Potenziale der Stadtentwicklung dort zu heben, wo Infrastruktur bereits vorhanden ist.
Als konkrete Gegenmaßnahme bringt der ZIA einen befristeten „Verdichtungsturbo“ ins Spiel, der Kommunen und Investoren mehr Handlungsspielräume eröffnen soll. In der Begründung stehen Maßnahmen wie Aufstockungen, Nachverdichtungen und Umnutzungen, die aus Sicht des Verbandes vergleichsweise rasch neuen Wohn- und Nutzraum erzeugen können. Der Vorteil solcher Ansätze liegt in der Systemwirkung: Bereits erschlossene Lagen werden weiter genutzt, statt neue Flächen zu suchen, was wiederum Planungs- und Erschließungsrisiken reduziert. Damit verschiebt sich der Fokus vom Flächenneubau hin zur effizienteren Nutzung innerörtlicher Reserven.
Parallel dazu warnt der ZIA vor einer Entwicklung, die Beschleunigung und Kostensteigerungen gegeneinander ausspielt. Özgkan formuliert ausdrücklich, dass sich Beschleunigung und Verteuerung gegenseitig ausschließen: Instrumente wie der soziale Flächenbeitrag und der geplante Versiegelungsfaktor würden die Baukosten signifikant erhöhen, mit möglichen Auswirkungen auf die Miethöhe. Für den Verband ist damit das zentrale Risiko beschrieben, dass das Ziel „bezahlbares Wohnen“ durch zusätzliche Hürden konterkariert wird. Der ZIA plädiert deshalb dafür, diese Instrumente aus dem Gesetzentwurf zu streichen, um Kostensteigerungen zu vermeiden und den politisch gesetzten Anspruch nicht zu beschädigen.
Zum Abschluss appelliert der ZIA an die Bundesregierung, den Entwurf im weiteren parlamentarischen Verfahren konsequent am übergeordneten Ziel der Beschleunigung auszurichten. „Bezahlbares Wohnen“ versteht der Verband dabei als Frage des Vertrauens, der gesellschaftlichen Teilhabe und auch der wirtschaftlichen Perspektive für Investoren und Bauprojekte. Entscheidend sei, alle Möglichkeiten für schnelleres, einfacheres und kosteneffizienteres Bauen umfassend zu nutzen. Zugleich nennt Özgkan eine Grundvoraussetzung: Der Schutz von Eigentum müsse gewährleistet sein, weil andernfalls jedes Beschleunigungsbemühen leerlaufe und die Investitionsbereitschaft leidet.
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