WIESBADEN / LONDON (IT BOLTWISE) – Die Preise für Wohneigentum in Deutschland steigen weiter, aber deutlich langsamer als noch im Vorjahr. Laut Statistischem Bundesamt lagen Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal im Schnitt 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. In den sieben größten Städten zeigten Eigentumswohnungen sogar leichte Rückgänge. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt angespannt, während Baukosten und gestiegene Zinsen den Erschwinglichkeitsdruck erhöhen.
Die Nachricht klingt nach Stabilisierung, wirkt aber eher wie eine Trendwende in Zeitlupe: Wohneigentum verteuert sich in Deutschland zwar noch, doch der Preisanstieg verliert spürbar an Schwung. Im zweiten Quartal lagen Häuser und Wohnungen im Schnitt 0,6 Prozent über dem Vorjahreswert, nachdem es zuvor im ersten Quartal noch 1,2 Prozent gewesen waren – die Statistiker hatten diesen Wert gegenüber der ersten Schätzung sogar nach unten korrigiert. Damit gab es den siebten Anstieg in Folge, aber eben mit immer kleineren Zuwächsen. Im Quartalsvergleich verteuerten sich die Preise von April bis Juni lediglich um 0,3 Prozent gegenüber dem ersten Quartal, was in der Praxis schon das Signal liefert, dass Käufer zunehmend selektiver werden.
Technisch betrachtet spiegelt sich in diesen Raten die zunehmende Kluft zwischen Angebot und Nachfrage in den Finanzierungsbedingungen. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen wirken wie ein „Bremszylinder“: Sie erhöhen die monatliche Rate, verschieben damit Preisobergrenzen und dämpfen die Zahlungsbereitschaft. Dass der Hintergrund dabei auch geopolitisch beeinflusst wird, zeigt sich am Hinweis auf gestiegene Zinsen infolge des Iran-Kriegs. Die Dynamik der Baufinanzierung ist derzeit ein zentraler Hebel, weil sie nicht nur Bestandskäufe betrifft, sondern auch Neubauprojekte: Sobald Kreditkonditionen schlechter werden, sinkt die Wirtschaftlichkeit und Investoren sowie Käufer zögern. In diese Richtung passt auch die Formulierung von Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung, der die Bauzinsen als Annäherung an eine mögliche Marke von 4,5 Prozent beschreibt.
Am sichtbarsten wird die Abkühlung in den Metropolen, wo die Nachfrage über Jahre stark war. In den sieben größten Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – gaben die Preise für Eigentumswohnungen von April bis Juni leicht nach: Gegenüber dem Vorjahresquartal lag der Rückgang bei minus 0,4 Prozent, zum Vorquartal bei minus 0,5 Prozent. Für Käufer ist das allerdings nur bedingt ein Trost, weil das Preisniveau dort weiterhin hoch bleibt. Zusätzlich wirkt eine Preisbereinigung um die Verbraucherpreise: In Frankfurt und München sollen die Immobilien nach dem langen Niedrigzins-Boom inflationsbereinigt „erheblich verbilligt“ sein, wie Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege der UBS in Deutschland, ausführt. Er verweist dabei auf Preisniveaus, die bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022 liegen.
Doch die Gemengelage ist regional sehr unterschiedlich. Auch außerhalb der Top-7-Städte zeigt sich kein einheitliches Bild: In dicht besiedelten ländlichen Kreisen mussten Käufer im zweiten Quartal im Schnitt weniger zahlen. Die Preise sanken laut Statistischem Bundesamt binnen Jahresfrist um 1,8 Prozent und im Vergleich zum ersten Quartal um 1,3 Prozent. In kreisfreien Großstädten außerhalb dieser Top-Gruppe verteuerten sich Eigentumswohnungen dagegen um 2,0 Prozent zum Vorjahresquartal und um 0,5 Prozent zum Vorquartal. Dahinter steckt häufig die Kombination aus lokaler Angebotslage, regionaler Beschäftigungsentwicklung und dem jeweiligen Mix aus Neubau und Bestand. Gleichzeitig bleibt bundesweit ein strukturelles Problem bestehen: In Deutschland fehlen geschätzt mehr als eine Million Wohnungen. Genau diese Lücke sorgt dafür, dass der Druck auf Mieten nicht einfach verschwindet, selbst wenn Kaufpreise zeitweise nachgeben oder langsamer steigen.
Politisch und bautechnisch rückt parallel der „Bau-Turbo“ in den Fokus, den die schwarz-rote Bundesregierung anstrebt. Das Ziel: Mehr neue Wohnungen, vor allem durch schnellere Genehmigungen und weniger Vorschriften. Die Vorgängerregierung unter SPD-Führung hatte zuvor 400.000 neue Wohnungen pro Jahr versprochen, diese Zielmarke aber nicht erreicht. Zwar stiegen zuletzt die Baugenehmigungen deutlich – was in der Logik der Immobilienwirtschaft ein notwendiger Vorläufer für spätere Fertigstellungen ist –, doch der reale Baubetrieb bleibt anfällig. Der Hinweis auf den Iran-Krieg macht klar, dass Baukosten und Finanzierungszinsen nicht in einem politisch kontrollierbaren Rahmen „glattgezogen“ werden. Wenn Bauzinsen mit Inflationssorgen wieder über die Marke von vier Prozent steigen, verschiebt sich die Kalkulation vieler Projekte, und die Nachfrage nach finanzierten Wohneinheiten reagiert verzögert und oft deutlicher.
Diese Verzögerung kann sich als Risiko entpuppen, bevor der Markt wirklich „durchatmen“ kann. Ökonom Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) beschreibt genau diese Sorge: Er hält es für möglich, dass die gestiegenen Zinsen den Wohnungsbau weniger bezahlbar machen und damit die Baugenehmigungen „absehbar zu einem Dämpfer“ werden. Der Immobilienmarkt hängt dabei an mehreren Ebenen zugleich: Genehmigung, Baukosten, Finanzierung und am Ende Verkaufspreise. Dazu kommt eine reale Produktionskennzahl, die in den aktuellen Daten auffällt: 2025 wurden in Deutschland so wenige Wohnungen fertig wie seit 2012 nicht – 206.600, das sind 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Solche Fertigungszahlen erklären mit, warum sich der Wohnungsdruck zumindest teilweise in Mieten fortsetzt, selbst wenn Kaufpreise kurzfristig schwanken.
Wie stark das Thema Erschwinglichkeit inzwischen in den Alltag einschlägt, betont auch der Immobilienverband IVD. In einem Bericht zu Kauf- und Mietpreisen in rund 500 Städten und Gemeinden kommt der Verband zu dem Schluss, dass von einem Aufschwung am Wohnungsmarkt „keine Rede“ sein könne. Hoch bleiben für viele Menschen die Finanzierungshürden, während auf dem Mietmarkt das knappe Angebot zusätzlichen Druck erzeugt. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut benennt dabei einen Mechanismus, der über reine Preisindizes hinausgeht: Selbst wenn der inflationsbereinigte Vorteil existiert, zehren gestiegene Zinsen und teils höhere Grunderwerbsteuern den Effekt auf. Wer nicht kauft, scheitert häufig am fehlenden Eigenkapital; das Preisniveau „folgt erst mit Abstand“. Genau das macht die Lage für die Gruppe der 25- bis 45-Jährigen besonders kritisch, weil die Eigentumsquote dort gering ist und viele langfristig zur Miete bleiben. Für die Branche bedeutet das: In der nächsten Phase entscheidet nicht nur, wie sich die Durchschnittspreise entwickeln, sondern ob sich Finanzierungen so stabilisieren, dass Haushalte tatsächlich in Kaufentscheidungen wechseln können.
Für Entscheider in Banken, Projektentwicklung und Bauwirtschaft folgt daraus ein pragmatischer Fokus auf die Finanzierungsseite. Wer Wohnungsbau voranbringen will, muss zugleich berücksichtigen, wie schnell sich Kreditkonditionen und Baukosten auf die Nachfrage übertragen. Die laufende Kombination aus Genehmigungsfortschritten, aber gleichzeitig hohen Finanzierungskosten, spricht dafür, dass sich die Marktberuhigung nicht automatisch in spürbare Erschwinglichkeit übersetzt. Noch bleibt offen, ob die aktuell nur kleinen Preissteigerungen tatsächlich den Beginn einer stabileren Phase markieren – oder ob die Käuferseite erst weiter abwartet, bis Bauzinsen wieder belastbarer werden und Projekte kalkulierbar bleiben.
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