LONDON (IT BOLTWISE) – In Massachusetts liegt ein großer Teil der Biotech- und Laborflächen derzeit brach, obwohl viele Gebäude erst in den letzten Jahren fertiggestellt wurden. Zwischen Ende 2021 und Mitte 2026 stiegen die Leerstände für Labor- und Fertigungsflächen laut MassBio um das 11-fache auf 31,1 %. Die Debatte dreht sich um Überbau nach dem Pandemie-Booster, aber auch um Unterschiede zwischen Gebäudeverantwortlichen, Infrastrukturqualität und Mietangeboten. Gleichzeitig zeigen einzelne Vorhaben mit erstklassigem Betrieb und passenden Labor-Setups, dass Vermietung weiterhin möglich ist.
Wer durch Somervilles Union Square läuft, sieht am 10 Prospect zunächst ein modernes Vorzeigeobjekt: ein Glasbau mit Blick auf den urbanen Quartiersmix. Doch im Inneren wirkt das Haus nicht wie ein fertig ausgebautes Labor, sondern eher wie ein unfertiger Rohbau, in dem das Erdgeschoss faktisch von einer Kieslandschaft überzogen ist. Genau solche Bilder stehen in der aktuellen Diskussion um Biotech-Immobilien in Boston und Umgebung im Mittelpunkt: Selbst Neubauten können leerstehen, wenn die Marktnachfrage nicht im gleichen Takt wächst wie das Angebot. Für Technik- und IT-nahe Entscheider ist das vor allem deshalb relevant, weil Laborflächen heute nicht nur „Zimmer“ sind, sondern hochspezifische Betriebsumgebungen: Energieversorgung, HVAC-Logik, Abgasführung, Reinheitszonen, Daten- und Sensorik-Anbindung sowie Sicherheitskonzepte sind tief in die Gebäudeauslegung eingebrannt.
Die Zahlen aus dem Bundesstaat Massachusetts zeichnen das Gesamtbild sehr deutlich. Laut einem Bericht des Branchenverbandes MassBio stiegen die Leerstände für Labor- und Fertigungsflächen zwischen dem Ende 2021 und Mitte 2026 um das 11-fache auf 31,1 %. Gleichzeitig wuchs die Labor- und Industriefläche in der Region massiv: Von 21,5 Millionen Quadratfuß im Zeitraum 2015 bis 2021 auf 40 Millionen Quadratfuß – und bis 2023 auf über 60 Millionen Quadratfuß. Der Artikel ordnet das auch historisch ein: Zunächst war der Markt knapp, die Leerstände gingen von 5,9 % (2015) auf 2,7 % (2021) zurück. Dann verschob sich die Dynamik. Ein Investitionsrückgang traf auf weiter online gehende Projekte, und die zusätzlichen Flächen trafen auf eine neue Finanz- und Pipeline-Realität in der Biopharma-Welt.
Als Schlüsselursache wird in der Berichterstattung der pandemiegetriebene Finanzimpuls herausgestellt. Die Flut an Fördermitteln habe dazu geführt, dass sich biopharmazeutische Aktivitäten und damit auch der Bedarf an Laborkapazität schneller entwickelten. Greg Vasil, CEO des Branchenverbandes für die Region, beschreibt das Problem in wirtschaftlicher Logik: Aus seiner Sicht galt lange das Prinzip „nicht überbauen“, selbst wenn Boston teuer war. Während der Pandemie allerdings habe sich diese Vorsicht aufgelöst. Vasil spricht davon, dass nach COVID eine „unendliche“ Nachfrage erwartet worden sei und deshalb gebaut wurde, bis das Angebot den Markt überflutete. Die Einschätzung wird durch die Aussagen von Matt Gardner, Präsident für Life Sciences bei einem großen Immobilienanbieter, ergänzt: Er verweist auf ein traditionelles Muster, in dem campusartige Projekte erst bei solider Vorvermietung in die nächste Phase gingen. Die Ausnahme sei gewesen, dass erstmals in großem Stil auf reine Spekulation gebaut wurde – insbesondere in der Zeitspanne des über längere Zeit laufenden Biotech-Booms von etwa 2015 bis 2021.
Dass Neubau nicht automatisch Vermietung bedeutet, zeigen die konkreten Projekte im Raum. Das 74M-Gebäude in Assembly Row, ein 15-stöckiger Komplex mit 465.000 Quadratfuß, war seit 2024 weitgehend unbesetzt, bis Anfang der aktuellen Entwicklung eine Leasingvereinbarung für die Etagen 2 bis 4 mit dem Pathologie-Labor eines großen Gesundheitsträgers zustande kam; ein Einzug soll in den folgenden 18 Monaten erfolgen. Ähnliche Muster sieht man auch auf der anderen Seite des Charles River: Der Harvard Enterprise Research Campus eröffnete im Juni mit 510.000 Quadratfuß Laborfläche, ein Teil der One-Milestone-Flächen wurde bereits von einem großen Diagnostik- und Biotech-Unternehmen gemietet, der Rest bleibt jedoch zunächst ungenutzt. Für die Branche ist das eine technische und organisatorische Herausforderung: Laborkapazität ist nicht nur „Quadratmeter“, sondern ein Paket aus Betriebsbereitschaft, Zuschnitt, Services und laufender Infrastruktur. Wenn das Mietprofil nicht zur jeweiligen Phase eines Unternehmens passt, entstehen Leerstände trotz insgesamt hoher Nachfrage nach Forschung.
Gleichzeitig widerspricht die Marktstimmung der simplen „alles ist gescheitert“-Erzählung. The Davis Companies und Jon Needham, Senior Vice President für Asset Management, sprechen von einem „Reset“ statt vom Ende des Biotech-Standorts. Needham betont, dass die Frage nicht nur nach der Höhe des Leerstands, sondern nach der Tiefe und Dauer der Korrektur zu beantworten sei. Selbst bei einer möglicherweise sinkenden Leasingdynamik könne es also eine Phase geben, in der sich Angebot und Nachfrage wieder sortieren. Danach kommt jedoch ein weiterer Hebel: Konsolidierung. Vasil merkt an, dass erhöhte M&A-Aktivitäten bei Big Pharma zwar mittelfristig Chancen eröffnen könnten, kurzfristig aber auch zu kleineren oder veränderten Forschungsflächen führen können – etwa wenn mehrere Akquisitionen in einem regionalen Hub zusammengeführt werden. Das verändert die Planungslogik von Gebäudeeigentümern, weil Labor-Setups zwar flexibel gestaltet werden können, aber Umbauten in der Praxis Zeit und Kapital kosten.
Ein weiterer Punkt, der in der Berichterstattung technisch greifbar wird, betrifft den Umbaugedanken: Nicht jedes Laborgebäude ist für jede Nutzung wirtschaftlich. Gardner argumentiert, dass ein „anderer Nenner“ durch alternative Nutzungen entstehen kann. Wenn Vermieter Gebäudeschalen bauen, die für Labore ausgelegt sind, dann lassen sich zentrale Infrastrukturmerkmale – Leistungsfähigkeit der Energieversorgung, robustere technische Systeme und die grundsätzliche Auslegung für komplexe Umgebungen – auch für andere Branchen wie Mikroelektronik, Robotik oder Advanced Materials nutzbar machen. Der Übergang wird besonders in Regionen mit vergleichbarer Industrieausrichtung beobachtet. Dagegen ist die Umwidmung von Biotech-Flächen zu Wohnraum laut Vasil häufig nicht realistisch, weil die Investitionen in HVAC, Luftführung und technische Ausstattung für Wohnzwecke nicht einfach „umgedreht“ werden können. Das Ergebnis bleibt: Selbst wenn ein konzeptioneller Ausgleich zur Wohnungsnot attraktiv wirkt, ist er im Kapital- und Betriebsmodell selten wirtschaftlich.
Am Ende bleibt die Differenz zwischen Gebäuden das entscheidende Signal. Das Beispiel 66 Galen in Watertown (außerhalb Bostons) zeigt, wie ein Top-of-the-line Life-Sciences-Asset die Nachfrage wieder anziehen kann: Die 225.000 Quadratfuß umfassende Immobilie wurde 2024 fertiggestellt, startete 2025 als leeres Objekt, erreichte aber bis Ende des Vorjahres 95 % Vermietung. Als treibende Faktoren werden ein professionelles Management, konkrete Service-Anpassungen auf Basis von Feedback (unter anderem eine 75-Personen-Konferenzlösung sowie ein Loading-Dock-Managementsystem) und ein Ökosystem beschrieben, das sich durch die ersten Mieter verstärkt. Needham sieht darin eine Bestätigung, dass Boston weiterhin Chancen bietet – allerdings nur für Projekte, die bereit sind, in Infrastruktur und Betrieb zu reinvestieren, statt nur auf das „Papier“ der Quadratmeter zu setzen. Gleichzeitig bleibt die mittelfristige Aussicht selektiv: Für ältere oder weniger investierte Bestandsimmobilien sollen Mieten eher nachgeben oder eine Umnutzung folgen, was die regionalen Leerstandsquoten zunächst weiter hoch halten kann.
Für Entscheider heißt das: In einem Markt, in dem die aggregierten Leerstände zeitweise wie ein „Plateau“ wirken, gewinnt die objektspezifische Prüfung massiv an Bedeutung. Wer eine Laboranlage betreibt oder plant, muss stärker als früher auf technische Betriebskonstanz, Umbaupfade und die Fähigkeit der Eigentümer achten, auf reale Tenant-Anforderungen einzugehen. Parallel zeigen Meldungen über neue Einzüge einzelner Biotech-Unternehmen und die Eröffnung größerer R&D-Zentren, dass nicht jeder Standort oder jedes Projekt gleichermaßen betroffen ist. DeNoble beschreibt für sein Cluster eine positive Erwartung, sobald die passende Mietbasis gesichert ist. Genau diese Mischung aus harten Kennzahlen, objektindividueller Ausführung und sauberer Betriebsstrategie entscheidet darüber, ob die nächste Phase der Biotech-Immobilienentwicklung in Boston wieder Drehzahl aufnimmt – oder ob die Leerstände weiter bestehen bleiben.
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