LONDON (IT BOLTWISE) – Europäische Logistikimmobilien erleben eine stabile Nachfrage, aber die Anforderungen der Mieter steigen deutlich. Laut einer European Logistics Survey 2026 melden 89 Prozent der Nutzer einen steigenden Strombedarf und mehr als ein Viertel sieht in bestehenden Objekten bereits unzureichende Kapazitäten. Gleichzeitig verbessern sich die Geschäftserwartungen: 38 Prozent erwarten bessere Bedingungen, nur 8 Prozent rechnen mit einer Verschlechterung. Die Folge ist eine „Flucht in die Qualität“: Neubau und maßgeschneiderte Flächen gewinnen gegenüber Bestandsobjekten.
Der Logistikimmobilienmarkt in Europa bleibt in Bewegung, aber der Fokus verschiebt sich spürbar: Nicht mehr die reine Verfügbarkeit von Quadratmetern entscheidet, sondern die Frage, ob Gebäude dauerhaft Leistung liefern. Genau das legt die European Logistics Survey 2026 nahe, eine Studie von Savills und BGRE (ehemals Brookfield Properties), die auf Rückmeldungen von über 600 Branchenvertretern basiert. Im Kern zeichnet die Umfrage ein Bild aus stabiler Stimmung und gleichzeitig selektiver werdenden Entscheidungen, bei denen Mieter weniger „nehmen, was da ist“ suchen, sondern gezielt Flächen an ihre operative Realität anpassen.
Die Stimmung innerhalb der Logistikbranche bleibt laut den Befragungsergebnissen positiv: 38 Prozent der Mieter geben an, dass sich ihre Geschäftsbedingungen im vergangenen Jahr verbessert haben, während nur 8 Prozent mit einer Verschlechterung in die Zukunft blicken. Auch beim Flächenbedarf zeigt sich Handlungsdruck, der über kurzfristige Expansion hinausgeht: 47 Prozent der Unternehmen planen, ihre Lagerflächen in den nächsten ein bis drei Jahren zu vergrößern. Gleichzeitig spricht der Plan, mindestens ein bestehendes Gebäude zu räumen (54 Prozent), für einen Umbau der Standorte und Bestände, nicht nur für weiteres Wachstum. Diese Kombination aus Zuwachsabsicht und Umzugsbereitschaft ist ein typisches Muster für Portfoliooptimierung, bei der Kapazitäten effizienter und technologisch besser aufgestellt werden.
Dass diese Entscheidungen nicht beliebig sind, zeigt sich an der „Flucht in die Qualität“. Obwohl sich die Prozesse für neue Flächen verlängert haben, bleibt die Nachfrage nach leistungsfähigen Standorten bestehen. Fast die Hälfte der Nutzer bevorzugt demnach Neubau- oder maßgeschneiderte Flächen, während 19 Prozent bestehende Objekte in Betracht ziehen. Entscheidend werden dabei Faktoren, die in den letzten Jahren zunehmend aus dem Schatten der klassischen Lage- und Erreichbarkeitsdebatte treten: Stromverfügbarkeit, Ausstattung, Zugang zu qualifizierten Arbeitskräften sowie die Anpassungsfähigkeit der Immobilie. Besonders deutlich wird die Rolle der Energieversorgung, denn 89 Prozent der Nutzer erwarten einen steigenden Bedarf, und mehr als ein Viertel berichtet bereits über unzureichende Kapazitäten in den heutigen Objekten.
Für die Marktdynamik ist das relevant, weil es die technische Grenze zwischen „funktional“ und „zukunftsfähig“ neu zieht. Moderne, gut gelegene und ausreichend mit Strom versorgte Gebäude erzeugen laut der Einschätzung von Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills, weiterhin eine starke Nachfrage. Gleichzeitig verlieren ältere oder weniger funktionale Immobilien an Attraktivität, selbst wenn Standorte grundsätzlich passen. Rotberg beschreibt zudem, dass sich der Markt verlangsamt, jedoch nicht abschwächt: Vermietungsaktivitäten würden durch strukturelle Faktoren gestützt, darunter die Widerstandsfähigkeit von Lieferketten, Nearshoring und der Bedarf an effizienteren Vertriebsnetzen. In der Praxis heißt das: Die Investoren- und Entwicklerseite steht unter Erwartungsdruck, während Nutzer zwar vorsichtiger disponieren, aber ihre Kernanforderungen nicht aufgeben.
Noch genauer wird die Selektivität bei Ben Segelman, Leiter des Bereichs Europe Industrial & Logistics bei BGRE. Er betont, dass die Nachfrage europaweit stabil bleibt, die Akteure jedoch deutlich präziser auswählen. Nicht mehr nur „Fläche“ ist das Kaufkriterium, sondern Objekte, die komplexe, technologiegetriebene Abläufe unterstützen und langfristige Effizienz sichern. Diese Logik passt zur Realität vieler Betriebsabläufe: Je stärker Automatisierung, Robotik und datengetriebene Steuerung in Lager- und Distributionsprozesse einziehen, desto stärker wirken sich technische Rahmenbedingungen aus. Dazu gehört nicht nur die Stromversorgung, sondern auch die gebäudeseitige Ausstattung und die Fähigkeit, sich an geänderte Prozesse anzupassen. Für Investoren und Entwickler entsteht daraus eine konkrete Chance: Wer Objekte bereitstellt, die diese Anforderungen wirklich abbilden, positioniert sich in einem umkämpften, aber nicht kollabierenden Markt.
Spannend ist außerdem das von der Studie beschriebene Missverhältnis zwischen steigenden Nutzeranforderungen und der Entwicklungspraxis. Besonders gefragt sind offenbar hochspezialisierte Gebäude, häufig auch im Großformat; gleichzeitig konzentrieren sich Entwickler zunehmend auf kleinere und mittelgroße Projekte. Diese Lücke kann sich in den kommenden Jahren als Preissetzungs- und Belegungsrisiko auswirken, weil die Nachfrage nach genau den Gebäudetypen steigt, für die das Angebot aus Entwicklungsportfolios möglicherweise nicht schnell genug nachkommt. Eine zusätzliche Marktkomponente ist die regionale Verteilung der Investoren- und Nutzerpräferenzen: Laut Studie führen Großbritannien, Spanien und Deutschland die Rangliste der Investoren an, während Frankreich, Deutschland, Italien, die Niederlande und Spanien als Top-Märkte für Nutzer gelten.
Für Unternehmen mit Logistikstandorten lässt sich daraus vor allem ein operatives Lernsignal ableiten: Strom- und Infrastrukturfragen sollten nicht erst kurz vor Projektstart geklärt werden, sondern bereits in der frühen Standort- und Planungsphase. Wer Mieteranforderungen als Checkliste betrachtet, übersieht leicht die strukturelle Verschiebung hin zu gebäudebezogener Leistungsfähigkeit, etwa bei Lastmanagement, Reservekapazitäten und der realen Ausbaufähigkeit. Gleichzeitig müssen Investoren und Entwickler ihre Projektpipeline so ausrichten, dass sie die Nachfrage nach Qualität, Energie- und Ausstattungsperformance nicht nur kommunikativ adressieren, sondern technisch nachweisbar liefern. Genau hier entscheidet sich in einem Markt mit stabiler Grundstimmung, aber schärferer Auswahl, ob ein Objekt künftig belegt wird oder in den Kategorien „älter, weniger funktional“ landet.
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