LONDON (IT BOLTWISE) – Der Flächenumsatz am deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen hat in den ersten neun Monaten 2026 deutlich zugelegt. Er erreicht 5,5 Millionen Quadratmeter und liegt damit 28 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Besonders stark war das dritte Quartal mit knapp 2,2 Millionen Quadratmetern, das zugleich den höchsten Stand seit 2022 im Quartalsvergleich markiert. Zugleich ziehen Spitzen- und Durchschnittsmieten an und das Wachstum verlagert sich spürbar in Regionen außerhalb der großen Hubs.
Der Logistikflächenmarkt in Deutschland liefert zum Jahresstart bis einschließlich des dritten Quartals 2026 ein klares Signal: Trotz eines weiterhin anspruchsvollen Umfelds bleibt die Nachfrage nach Lager- und Logistikimmobilien robust. In den ersten neun Monaten summiert sich der Flächenumsatz auf insgesamt 5,5 Millionen Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um 28 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und liegt zugleich neun Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt. Auffällig ist dabei nicht nur das Gesamtresultat, sondern auch der Verlauf über das Jahr: Die Marktaktivität nimmt sukzessive zu, was sich in steigenden Quartalswerten widerspiegelt.
Technisch betrachtet spiegelt sich diese Dynamik in der Art der Flächennachfrage wider: Der größere Anteil an Abschlüssen betrifft offenbar zunehmend großflächige Mietverträge. Im dritten Quartal wurden knapp 2,2 Millionen Quadratmeter umgesetzt; das entspricht einem Plus von 23 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal. Damit erreichte das Quartalsergebnis das höchste Niveau seit dem zweiten Quartal 2022. In der Analyse wird dies unter anderem darauf zurückgeführt, dass Logistikdienstleister sowohl E-Commerce-Vorhaben aus Asien als auch Aufträge für etablierte Großkonzerne abwickeln und dafür zusätzliche oder besser passende Flächen benötigen.
Besonders interessant ist die Mischung der Branchen, die den Flächenumsatz trägt. Neben den Logistikdienstleistern werden auch Unternehmen aus dem Bereich Rüstung und Verteidigung sowie produzierende Firmen als wichtige Nachfragetreiber genannt. Diese nutzen das Jahr offenbar, um ihre Strukturen zu optimieren oder zu erweitern. Gleichzeitig fällt laut Datenlage eine signifikante Zunahme großflächiger Vertragsabschlüsse ins Gewicht. Dazu kommt eine höhere Abschlusszahl gegenüber dem Vorjahr, sodass nicht nur einzelne Projekte „groß“ sind, sondern sich die Aktivität insgesamt breiter abstützt.
Ein zweiter Hebel liegt in der regionalen Verschiebung. Außerhalb der großen Logistik-Hubs zeigt sich der stärkste Wachstumsdruck: Die Regionen außerhalb der Top-Märkte kommen auf ein Plus von 51 Prozent und erreichen damit den zweithöchsten Umsatz der letzten zehn Jahre. Als Gründe werden eine bessere Flächenverfügbarkeit, vor allem im großflächigen Segment, sowie ein vorteilhafteres Preisniveau genannt. Diese Faktoren wirken häufig zusammen: Wo Flächen leichter verfügbar sind, lassen sich Ausbau- und Mietlaufzeiten planbarer gestalten; wenn zugleich die Kosten pro Quadratmeter moderater ausfallen, steigt die Verhandlungsbereitschaft für neue Standorte.
Während außerhalb der Hubs der Umsatz besonders stark zulegt, zeigt sich innerhalb der Top-Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) ein anderes Bild. Dort liegt das Gesamtvolumen bei knapp 1,7 Millionen Quadratmetern, was einem Rückgang von etwa fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht und das langjährige Mittel um acht Prozent unterschreitet. Als Erklärung dient unter anderem die teils rückläufige Bautätigkeit; sie macht sich besonders im Neubauanteil bemerkbar. Bundesweit liegt dieser Anteil demnach im niedrigsten Bereich der letzten zehn Jahre, und genau diese Verknappung trifft oft zuerst die großen Standorte, in denen die Flächenverfügbarkeit ohnehin besonders umkämpft ist.
Konkrete Werte unterstreichen das Bild. Köln verdoppelt sein Vorjahresergebnis auf 247.000 Quadratmeter, Hamburg legt leicht um drei Prozent auf 283.000 Quadratmeter zu. Frankfurt führt das Ranking mit 320.000 Quadratmetern an, Berlin folgt mit 298.000 Quadratmetern. Im Ruhrgebiet werden 484.000 Quadratmeter erreicht, ein Rekordumsatz mit 36 Prozent über dem Vorjahr. München hingegen fällt besonders auf: Mit 126.000 Quadratmetern und einem Rückgang von 36 Prozent ist die Region laut Bericht besonders stark vom Flächenmangel betroffen und verzeichnet bislang keine Großabschlüsse. Diese Streuung ist für Entscheider relevant, weil sie die Frage nach dem „richtigen“ Standort nicht nur als Thema von Nähe zu Kunden, sondern auch als Thema von kurzfristig realisierbarer Kapazität beantwortet.
Auch die Mietpreise bewegen sich nach oben, was die positive Marktstimmung untermauert. Die Spitzenmieten steigen im Mittel um 4,3 Prozent, die Durchschnittsmieten um 4,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025. München erzielt mit 11,25 Euro pro Quadratmeter weiterhin die höchsten Spitzenmieten, ein Plus von sieben Prozent. Weitere Standorte liegen im Korridor zwischen acht und neun Euro: Frankfurt bei 9,00 Euro/m², Düsseldorf 8,85 Euro/m², Hamburg 8,80 Euro/m², Köln 8,60 Euro/m², Berlin 8,30 Euro/m² und das Ruhrgebiet 8,10 Euro/m². Leipzig bleibt dagegen stabil bei 5,70 Euro pro Quadratmeter. Für Unternehmen heißt das: In der Standortwahl verschiebt sich der Fokus zunehmend von „kostengünstig genug“ hin zu „kapazitäts- und planungssicher“, weil Preisbewegungen und Neubauanteile den Risikoanteil eines Projekts stärker beeinflussen als noch vor einigen Jahren.
Als übergreifender Kontext wird ein herausforderndes makroökonomisches Umfeld genannt, unter anderem geprägt durch eine moderat entwickelte Wirtschaft, den Iran-Krieg mit verbundenen Auswirkungen auf die Route über die Straße von Hormus, gestiegene Energiepreise, eine anziehende Inflation sowie die US-Zollpolitik und den Ukrainekrieg. Gleichzeitig wird eine leichte Belebung erwartet, konkret mit einer nach oben korrigierten BIP-Prognose von 1,3 Prozent. Der Vermietungsmarkt zeigt damit weiterhin eine hohe Dynamik, charakterisiert durch viele Vertragsabschlüsse und ein deutlich höheres Volumen an großflächigen Verträgen ab 20.000 Quadratmetern. Für die Branchenentwicklung bedeutet das: Die Nachfrage nach Fläche wird nicht allein durch kurzfristige Umsiedlungen getrieben, sondern vor allem durch strukturelle Entscheidungen, die in neuen oder neu aufgerollten Liefer- und Logistikkapazitäten münden.
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