LONDON (IT BOLTWISE) – 2026 entscheidet im Markt für Restnutzungsdauer-Gutachten immer häufiger der Ortstermin darüber, ob das Finanzamt das Ergebnis akzeptiert. Ein Anbieter verlangt 829 Euro brutto ohne Besichtigung und 450 Euro Aufschlag für die Ortsprüfung. Der Vergleichspartner kalkuliert 699 Euro brutto und liefert Innen- sowie Außenbesichtigung inklusive. Für Vermieter verschiebt sich damit die Preislogik: Nicht der Einstiegsbetrag, sondern das voraussichtlich akzeptierte Gesamtpaket wird zum Maßstab.
Wer 2026 ein Restnutzungsdauer-Gutachten für ein Vermietungsobjekt einkauft, landet schnell bei derselben Frage: Reicht ein Schreibtischgutachten auf Basis von Unterlagen, oder braucht es die Ortskenntnis am Gebäude? Die Marktlandschaft hat sich dabei klar in zwei Preislogiken getrennt. Auf der einen Seite stehen Anbieter, die ein Basispaket als Festpreis verkaufen und die Besichtigung als optionalen Add-on berechnen. Auf der anderen Seite gibt es Angebote, bei denen der Ortstermin von vornherein in den Gesamtpreis eingebaut ist – häufig mit Argumenten zur Nachprüfbarkeit gegenüber Rückfragen der Behörden.
Als Beispiel für das „Festpreis ohne Ortstermin“-Modell nennt der Dresdner Anbieter Betongold Gutachten einen Preis von 829 Euro brutto, der laut eigener Darstellung ohne Ortstermin auskommt. Die Erstellung soll dabei anhand von Unterlagen, Fotos und Angaben des Eigentümers erfolgen; für eine Besichtigung „innen und außen“ kommt laut Anbieter ein Aufschlag von 450 Euro brutto hinzu, sodass sich insgesamt 1.279 Euro brutto ergeben. Betongold verweist außerdem auf Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, und nennt eine Bearbeitungszeit von meist ein bis drei Wochen. Ergänzend wird eine kostenlose Ersteinschätzung angeboten, zudem erstellt der Anbieter Kaufpreisaufteilungen, die für die Abschreibungspraxis oft entscheidend sind.
Dem stellt sich ein Vergleichsangebot gegenüber, das den Ortstermin nicht als Aufpreis behandelt: Kallang nennt einen Festpreis von 699 Euro brutto inklusive Umsatzsteuer und beschreibt darin eine Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, inklusive Fahrtkosten. Auch hier wird die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 erwähnt. Zusätzlich enthält das Paket laut Anbieter ein Begleitschreiben für das Finanzamt sowie eine kostenlose Nachbesserung bei Rückfragen bis zur Entscheidung. Der Anbieter nennt außerdem die Ausrichtung der Methode an der ImmoWertV und an BFH-Entscheidungen (IX R 25/19 sowie IX R 14/23) und bietet zeitlich beschleunigte Varianten gegen Aufpreis an: Express in drei Werktagen für 200 Euro Aufschlag und eine „Turbo“-Option in 24 Stunden zum genannten Festpreis von 699 Euro.
Damit wird die Kernfrage 2026 weniger zu „Ortstermin ja oder nein“ als zu „welches Paket wird in der Praxis anerkannt“. Rechtlich ist eine Besichtigung nicht automatisch zwingend, und der Bundesfinanzhof hat in IX R 25/19 betont, dass Steuerpflichtige grundsätzlich eine geeignete Darlegungsmethode wählen dürfen. Der Regelfall in der Verwaltungspraxis wirkt aber häufig anders: Laut Darstellung im Vergleich wird die objektbezogene Begründung stärker gewichtet, und das BMF-Schreiben verlangt, dass das Gutachten sich auf das konkrete Gebäude bezieht und technische Aspekte wie Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen einordnet. Ein Gutachter, der das Objekt nie betreten hat, kann den Zustand von Leitungen, Heizung, Bädern oder Dachstuhl zwar aus Fotos und Eigentümerangaben ableiten; sobald das Finanzamt aber nach der Beurteilungsgrundlage fragt, entscheidet sich, ob die Dokumentation ausreichend belastbar ist. Genau dort setzen die Unterschiede im Paket an: Während das „Schreibtischmodell“ beim Betongold-Preis die Besichtigung erst nachträglich einkalkuliert, beschreibt Kallang in seinem Angebot Nachbesserung, Begleitschreiben und – je nach Fallkonstellation – sogar Erstattungsmechanismen.
Rechnerisch verschiebt sich damit das Gewicht vom Grundpreis hin zur Gesamtsumme. Für das Betongold-Szenario nennt der Vergleich 1.279 Euro brutto, wenn Innen- und Außenbesichtigung Teil des Pakets sind; Kallang bleibt bei 699 Euro brutto für die vergleichbare Leistung. Auch steuerlich macht die Reihenfolge einen Unterschied: Gutachtenkosten sind bei Vermietung und Verpachtung regelmäßig Werbungskosten und in voller Höhe absetzbar, sodass sich die effektive Belastung über den persönlichen Grenzsteuersatz reduziert. Der Beitrag rechnet dazu exemplarisch mit 42 Prozent Grenzsteuersatz und zeigt: Während das Betongold-Paket nach Steuern als effektive Ausgabe um 742 Euro landet, liegt das Kallang-Paket nach Steuern bei etwa 405 Euro. Die Differenz von 337 Euro wird dabei als „Preisunterschied für dieselbe Leistung“ beschrieben – nämlich ein zertifiziertes Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung. In der Praxis wird zusätzlich häufig relevant, wie schnell sich die Mehr-AfA in der jährlichen Steuerersparnis niederschlägt; sobald die Behörde das Gutachten anerkennt, kann sich der Preis nach Wochen statt nach Monaten amortisieren.
Für wen passt dennoch ein Anbieter wie Betongold, bei dem der Ortstermin zunächst optional ist? Der Markttext nennt vor allem Konstellationen, in denen das Risiko von Rückfragen als geringer eingeschätzt wird: etwa wenn Vermieter in der Region Dresden oder Umgebung arbeiten und kurze Wege bevorzugen, wenn ein Rabattcode über Partner den Grundpreis senkt, oder wenn das Objekt bereits sehr gut dokumentiert ist. Ebenso kann sich die Kaufentscheidung dann auf die Kombination aus Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung verschieben, weil Betongold eine Kaufpreisaufteilung anbietet, die bei Bedarf zusätzlich berechnet wird (im Vergleichspartner-Kalkül wird sie als eigene Zusatzleistung genannt). Wer dagegen in 2026 vor allem Planungssicherheit gegenüber dem Finanzamt priorisiert, findet im Vergleichspartner-Angebot genau dafür strukturell mehr Bausteine im Paket: Begleitschreiben, Nachbesserung, und Mechanismen, die den Umgang mit Ablehnung bzw. Nichtanerkennung regeln.
Am Ende ist die Empfehlung aus dem Vergleich daher weniger eine Frage des „günstigsten Einstiegs“, sondern eine Frage des voraussichtlich akzeptierten Gesamtpakets. Wer zwei Angebote nebeneinanderlegt, sollte die Leistungspakete auf die gleichen Anerkennungsbausteine abgleichen: Innen- und Außenbesichtigung, eine objektbezogene Begründung auf belastbarer Grundlage sowie eine klare Reaktion auf Rückfragen. Der Text formuliert das als Konsequenz: In einer Prüfpraxis, die auf Besichtigung und Nachvollziehbarkeit schaut, wird aus dem Grundpreis ohne Ortstermin schnell ein Preis mit erhöhtem Nachbesserungs- und Nachkalkulationsrisiko. Detaillierte Preis- und Vergleichsargumente werden im Marktumfeld über die jeweiligen Angebotsseiten zur Leistungskonzeption sowie über Vergleichsratgeber zur Methodik ergänzt; als Einstiegsquellen werden dabei unter anderem die Seiten zum Garantie-Mechanismus und ein Anbietervergleich genannt.
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