FRANKFURT/MAIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Laut einer Analyse von BNP Paribas Real Estate hat der deutsche Retail-Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2026 deutlich zugelegt. Besonders das dritte Quartal sticht mit rund 150.000 m² neu vermieteter beziehungsweise eröffnter Fläche heraus. Die Studie nennt zugleich eine hohe Dynamik auf der Abgangsseite, zeigt aber Chancen für neue Nutzungs- und Konzeptmixe in Citylagen. Entscheidend werde, so die Einschätzung, das richtige Gleichgewicht zwischen schneller Nachbesetzung und nachhaltiger Standortstrategie zu finden.
Der deutsche Retail-Markt startet in 2026 nicht nur mit besseren Schlagzeilen, sondern mit einer spürbaren Stabilisierung des Vermietungsmarkts. Das zeigt die Einzelhandelsmarktanalyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) für die ersten drei Quartale 2026: Das Flächenbild wirkt weniger „einmalige Erholung“ als vielmehr wie ein anziehender Gesamttrend im Zusammenspiel aus Vermietung, Umstrukturierung und konzeptioneller Neuausrichtung. Während die Aufmerksamkeit vieler Branchenmeldungen häufig auf der stationären Belastung liegt, zeichnet die Analyse ein differenzierteres Bild: Die Angebots- und Nachfragesituation bleibt zwar komplex, aber sie erzeugt gleichzeitig Bewegung in den Innenstädten und in den Shoppingcentern.
Im Kern der Zahlen steht der innerstädtische Retail-Flächenumsatz in Deutschland: Insgesamt wurden in Q1–3 2026 rund 385.000 m² erfasst, ein Plus von 10 % gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt. Allein im dritten Quartal summiert sich das Volumen auf etwa 150.000 m² und macht damit 40 % des Gesamtumsatzes bis Ende September aus. Besonders relevant ist zudem die Vermietungsstruktur: In Q3 entfielen rund 57 % des Flächenumsatzes auf Vermietungen über 1.000 m². Das ist ein Hinweis darauf, dass nicht nur kleinere Sukzessionen stattfinden, sondern auch größere Handelsflächen wieder neu „in Betrieb“ gehen und damit ganze Lagen neu sortiert werden.
Technisch betrachtet beschreibt die Analyse damit weniger einen einzelnen Mietvertrag als eine ganze Kette aus Vermarktungszyklen, Umbauphasen und Neupositionierungen. BNPPRE führt aus, dass etwa 86.000 m² des starken Q3-Ergebnisses auf Großflächenvermietungen ab 1.000 m² basieren. Gleichzeitig zeigt der Blick auf die Abgangsseite, warum der Markt trotzdem als dynamisch und teilweise „schnelllebig“ wahrgenommen wird: Dieselbe Fläche kann in kurzer Zeit mehrfach nachbesetzt werden, was die Balance zwischen Tempo und Qualität der Nachnutzung anspruchsvoll macht. Als Beispiel nennt die Analyse die Karstadt-Immobilie auf der Frankfurter Zeil, die zunächst vom Modehaus Aachener übernommen wurde; danach folgten weitere Markenwechsel, darunter Bershka und ein Lebensmittelkonzept, bevor nach Umbau unter anderem TK Maxx und C&A einziehen sollen.
Für die Marktstrategie ist dabei nicht nur die Frage relevant, wer ein Objekt übernimmt, sondern wie sich Mieterstrukturen gegenseitig entlasten oder beflügeln. Ein Modell, das die BNPPRE-Analyse hervorhebt, sind Kooperationen und Subflächen-Logiken, bei denen ein Unternehmen nicht zwingend weichen muss, damit ein anderes sich neu positioniert. Besonders deutlich wird das am Beispiel Decathlon: Der Sportspezialist taucht laut Analyse nicht nur in ehemaligen Galeria-Kaufhäusern auf, sondern findet sich auch als Teilflächen- beziehungsweise Untermieter in mehreren Mediamarkt-Filialen. Parallel wird die Ergänzung als Untermieter-Ansatz auch in weiteren Kontexten adressiert, während der eine Retailer mit deutlich weniger Fläche auskommt als noch vor fünf bis zehn Jahren.
Auch Shoppingcenter profitieren von dieser Transformationslogik, allerdings mit anderer „Mechanik“ als bei klassischen Citylagen. In Shoppingcentern erreicht die Sparte laut BNPPRE rund 110.000 m² Flächenumsatz und damit fast 30 % des gesamten Vermietungsvolumens. Im dritten Quartal wurden hier sehr umfangreiche neue Ankermieter platziert, sodass über die Hälfte der gesamten Vermietungsaktivitäten auf diesen Zeitraum entfiel. Die Mischung reicht von neu platzierten Marken im Food- und Non-Food-Bereich bis hin zu Freizeit- und Erlebniswelten; als Beispiel wird das schwedische Leisure-Konzept Boda Borg im Boulevard Berlin genannt. Neben dem Flächeneffekt steht damit auch der Nutzungswechsel im Mittelpunkt: Aus reinen Shopping-Zielen werden stärker kombinierte Aufenthaltsorte.
Bemerkenswert ist zudem, dass die Analyse die Marktdynamik nicht nur über Vermietungszahlen, sondern auch über Passantenfrequenzen plausibilisiert. Für September berichten die Daten aus rund 50 regelmäßig untersuchten Einkaufsstraßen, dass die Besucherzahlen gut 0,8 % über dem Vorjahr lagen; das entspricht rund 48,2 Mio. potenziellen Kunden. Für Q1–3 wird ein Gesamtwert von rund 681 Mio. Personen genannt, also durchschnittlich rund 8,7 Mio. pro A-Lage, wobei der Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit -0,7 % dennoch eine stabile Entwicklung betont. Gerade diese Kombination aus steigenden Frequenzen und aktiver Flächennachfrage unterstützt das Argument, dass der Markt trotz struktureller Umbrüche nicht in eine reine Stagnation rutscht.
Der Ausblick der Analyse richtet den Blick vor allem auf die Angebotsseite: Kurz- bis mittelfristig könnten Flächenumsätze zusätzlich angekurbelt werden, weil neben Schließungen zunehmend auch Konsolidierungsmaßnahmen großer Retail-Konzerne zu Angebotsausweitungen führen. Genannt werden hier etwa Umstrukturierungen rund um C&A sowie Peek & Cloppenburg beziehungsweise Anson’s, flankiert von weiteren Treibern wie Aufgaben rund um großflächige Textilformate und Filialoptimierungen bei Handelsketten. Gleichzeitig bleibt die Herausforderung bestehen: Neue Mieter müssen sich im Wettbewerb des stationären Einzelhandels behaupten, ohne selbst durch eine unpassende Ausweitung des Angebots wieder neue Nachvermietungszyklen auszulösen. Als Zielbild nennt BNPPRE, dass die Nachfrageimpulse internationaler Retailer auch bis zum Jahresende auf entsprechend verfügbares Flächenangebot treffen könnten, sodass für das Gesamtjahr eine überdurchschnittliche Bilanz beim Flächenumsatz erwartet wird. Wer Citylagen und Center-Strategien plant, bekommt damit vor allem eine Botschaft: Tempo ist ein Vorteil, aber erst die passende Nutzungslogik macht aus belegten Quadratmetern nachhaltige Standorte.
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