LONDON (IT BOLTWISE) – Für Mehrfamilienhäuser kann ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer besonders schnell wirken, sobald der Gebäudewert in die Größenordnung von 500.000 Euro rutscht. Die Rechenlogik basiert darauf, dass die AfA über die Restnutzungsdauer verteilt wird und die Mehrabschreibung proportional mit dem Gebäudewert steigt. In zwei dokumentierten Fällen wurden in Berlin und Hamburg Mehrabschreibungen anerkannt, die jeweils knapp 10.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr ausmachten. Entscheidend sind dabei vor allem hoher Gebäudewert, Baujahr vor 1980 und ein Gutachten, das alle Einheiten als ein steuerliches Gebäude abbildet.
Wer als Vermieter ein Mehrfamilienhaus steuerlich optimieren will, landet in der Praxis häufig bei einem Thema, das auf den ersten Blick nach Spezialwissen klingt: der Abschreibung für Abnutzung (AfA) über eine kürzere Restnutzungsdauer. Die Basis dafür liefert § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Mechanismus ist dabei ziemlich direkt: Je weniger Jahre das Gebäude nach dem Gutachten noch wirtschaftlich nutzbar ist, desto stärker steigt die jährliche AfA. Anders gesagt: Der Restwert wird auf weniger Zeit verteilt, und damit wird die Mehrabschreibung nicht zu einem fixen „Nice-to-have“, sondern zu einem Hebel, der mit dem Gebäudewert wächst.
Beim Mehrfamilienhaus kommt dieser Hebel allerdings unter realen Marktbedingungen oft in eine günstige Kombination. In dem beschriebenen Szenario treffen laut Darstellung drei Punkte zusammen: erstens ein hoher Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage in absoluten Zahlen, zweitens eine Baualtersstruktur, die in großen Städten überdurchschnittlich häufig vor 1980 liegt, und drittens die steuerliche Besonderheit, dass ein einziges Nutzungsdauer-Gutachten mehrere Wohnungen als ein Gebäude abdecken kann. Dadurch wird die Wirtschaftlichkeit des Gutachtens weniger davon abhängig, wie stark die Restnutzungsdauer im Einzelfall ausfällt. Genau diese Annahme wird ab einem Gebäudewert von rund 500.000 Euro plausibilisiert, weil dort die Mehr-AfA im Verhältnis zu den Gutachtenkosten typischerweise so groß ist.
Technisch betrachtet ist die Steigerung linear, und das macht den Unterschied zwischen „lohnt sich“ und „lohnt sich besonders“ gut nachvollziehbar. Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus dem fortgeführten Gebäudewert geteilt durch die im Gutachten angegebene Restnutzungsdauer. Wenn die AfA bisher pauschal über typisierte Größen bei 2 Prozent läuft und das Gutachten eine Restnutzungsdauer liefert, die in der Darstellung auf eine AfA von etwa 4 Prozent hinausläuft, dann verdoppelt sich die jährliche Abschreibung. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer wirkt also nicht nur bei kleinen Objektwerten, sondern skaliert mit der Bemessungsgrundlage: Dieselbe prozentuale Steigerung bedeutet bei höherem Gebäudewert jedes Jahr mehr Euro. Im Fall eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Einheiten ist zudem der Aufwand für Besichtigung und Dokumentation eher konstant, weil die Prüfung sich auf das „Gebäude“ bezieht und nicht auf acht oder zwölf voneinander getrennte Gutachten.
Der zweite zentrale Treiber ist das Baujahr und damit die Ausgangsrestnutzungsdauer. Die Darstellung verweist auf die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, wie sie in der ImmoWertV für Wohngebäude angesetzt wird, und auf die Restnutzungsdauer, die sich aus der Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt, angepasst um Modernisierungen. Praktisch bedeutet das: Ein nicht kernsaniertes Haus aus den 1950er oder 1960er Jahren landet häufig in einem Korridor von etwa 20 bis 30 Jahren. Dazu passt auch das Argument, dass Mehrfamilienhäuser in der Regel weniger häufig kernsaniert werden als Einfamilienhäuser, weil Eingriffe in vermietete Wohnungen organisatorisch und baulich aufwendig sind. Auch die Struktur der Bewertungsunterlagen spielt hinein: Wenn die Modernisierungshistorie und der technische Zustand nachvollziehbar dokumentiert werden, kann das Gutachten die wirtschaftliche Entwertung plausibel begründen.
Für die Größenordnung liefert die Quelle zwei dokumentierte Fälle, jeweils mit einer anerkannten Mehrabschreibung. Im Berliner Fall in Neukölln geht es um ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1912; der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wird mit 872.400 Euro beziffert. Laut Darstellung ergab das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren, die AfA stieg von 2,0 auf 4,55 Prozent; anerkannt wurde das im März 2025 ohne Rückfrage. Daraus leitet sich eine Steuerersparnis von 9.327 Euro pro Jahr ab. Der zweite Fall in Hamburg-Eimsbüttel betrifft ein Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958, und einem Gebäudeanteil von 1.184.000 Euro. Das Gutachten führt zu einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren, die AfA steigt von 2,0 auf 4,0 Prozent. Die Rechnung wirkt in der Darstellung besonders klar: Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz ergibt die Mehrabschreibung rechnerisch 9.946 Euro Steuerersparnis pro Jahr, zuzüglich Solidaritetszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Dass das Gutachten nach weniger als vier Wochen „verdient“ sei, folgt aus den dort genannten 699 Euro Festpreis.
Die „500.000-Euro-Schwelle“ lässt sich auch aus einer typisierten Amortisationsrechnung ableiten, die die Quelle für unterschiedliche Gebäudewerte aufmacht. Entscheidend ist nicht nur die günstige Zeile mit 25 Jahren, sondern die Annahme, dass schlechtere Ergebnisse die Ersparnis stärker drücken. Für ein teilmodernisiertes Szenario mit einer Restnutzungsdauer von 35 Jahren sinkt die Mehr-AfA bei 500.000 Euro Gebäudewert in der Darstellung auf 4.286 Euro und die Ersparnis auf rund 1.800 Euro pro Jahr; selbst dann sei das Gutachten nach wenigen Monaten amortisiert. Damit wird der zentrale Punkt für die Praxis formuliert: Liegen Gebäudewert und Baujahr in einem Bereich, in dem die Restnutzungsdauer voraussichtlich deutlich unter den typisierten 2 Prozent liegt, dann trägt sich das Gutachten häufig selbst bei konservativeren Annahmen. Unabhängig davon bleibt aber die steuerliche und finanzpraktische Umsetzung an drei Stellschrauben gebunden: erstens der Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung, weil nur dieser Teil abschreibbar ist (Grund und Boden nicht), zweitens der Modernisierungsgrad, und drittens die Nachvollziehbarkeit der Dokumentation.
Gerade beim Gebäudeanteil lohnt ein Blick auf die Verteilung des Kaufpreises. Laut Darstellung ist der Gebäudewert beim Mehrfamilienhaus keine feste Größe, sondern Ergebnis der Kaufpreisaufteilung, und die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums könne je nach Lage zu hohen Bodenwertanteilen neigen. Der Bundesfinanzhof habe mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht. Für den Effekt bedeutet das: Schon eine Verschiebung der Gebäudewertquote von 60 auf 75 Prozent kann bei einem Beispielobjekt mit 1.500.000 Euro Kaufpreis von 900.000 auf 1.125.000 Euro Bemessungsgrundlage bringen. Bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren schlägt sich das als deutliche Differenz in der jährlichen AfA nieder. Wer mehrere Objekte betreibt, sollte außerdem die Prozessseite mitdenken: Besichtigung und Nachbesserung sind nicht nur Kosten, sondern auch ein Faktor für Zeit und Planbarkeit, vor allem wenn Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung noch in Bewegung sind.
In der Summe richtet sich die Empfehlung für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern weniger auf „eine günstige Gutachtenoption“, sondern auf die passende Kombination aus Wertbasis, Objektalter und belastbarer Unterlage. Die Quelle legt nahe, vor der Beauftragung den Gebäudeanteil, das Baujahr und die Modernisierungsbilanz sauber zu klären und den technischen Zustand so zu dokumentieren, dass die Restnutzungsdauer fachlich begründet werden kann. Dann wird aus der anfänglich komplex klingenden Steuerlogik ein kalkulierbares Investitionsmodell: Bei Gebäudewerten um oder oberhalb von 500.000 Euro und einer Baualtersstruktur vor 1980 kann die Mehrabschreibung in der Praxis häufig den Gutachtenpreis in überschaubarer Zeit übersteigen. Entscheidend bleibt dabei, dass die Anerkennung durch die zuständige Finanzverwaltung im Einzelfall vom vorgelegten Nachweis abhängt und damit nicht mechanisch garantiert ist.
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