LONDON (IT BOLTWISE) – In Österreich liegt der Regelsatz für Wohngebäude bei 1,5 Prozent und entspricht rund 67 Jahren Abschreibungsdauer. Ein Nachweis über eine kürzere Restnutzungsdauer gelingt dort nur mit Gutachten, die den Bauzustand des konkreten Gebäudes in den Mittelpunkt stellen. In Deutschland können Vermieter seit den BFH-Entscheidungen deutlich flexibler argumentieren und damit häufig schneller abschreiben. Für grenzüberschreitend investierende Eigentümer kann der Unterschied je nach Objekt im laufenden Jahr mehrere Hundert bis mehrere Tausend Euro ausmachen.
Der größte Unterschied zwischen Österreich und Deutschland steckt beim Thema Abschreibung oft in einem scheinbar kleinen Prozentpunkt. Wer in Österreich ein Wohngebäude vermietet, setzt nach den gesetzlichen Grundsätzen typischerweise 1,5 Prozent an. Umgerechnet entspricht das einer unterstellten Nutzungsdauer von rund 66,67 Jahren. In Deutschland sind es für vergleichbare Wohngebäude 2 Prozent, was rechnerisch etwa 50 Jahren entspricht. Schon hier wird deutlich, warum sich ein frühes „Mehr an Abschreibung“ buchhalterisch und steuerlich bemerkbar macht – und warum der Streit nicht selten erst beginnt, wenn Eigentümer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen wollen.
Während Österreich bei der Vermietung und Verpachtung im Grundsatz bei 1,5 Prozent bleibt, gibt es dort zusätzlich eine zeitlich begrenzte beschleunigte Abschreibung für nach dem 30. Juni 2020 angeschaffte oder hergestellte Gebäude. Im ersten Jahr darf das Dreifache, im zweiten Jahr das Doppelte des regulären Satzes angesetzt werden. Bei 1,5 Prozent ergibt das 4,5 und 3 Prozent in den ersten beiden Jahren, danach wieder der normale Satz. Entscheidend: Die Gesamtdauer der Abschreibung verkürzt sich dadurch nur geringfügig. Der Nutzen liegt vor allem im Liquiditätseffekt zu Beginn der Investition – nicht in einer grundsätzlich anderen Restlaufzeit des Gebäudes.
Beim Nachweis, dass ein Gebäude wirtschaftlich schneller „verbraucht“ ist, trennt sich dann die Praxis. Österreich verlangt ein Gutachten, das sich auf den Bauzustand des konkreten Objekts bezieht; reine Ableitungen aus dem Alter werden abgelehnt. Die Einkommensteuerrichtlinien verlangen eine Auseinandersetzung mit dem tatsächlichen Zustand, und die üblichen Adressaten des Gutachtens sind etwa allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder Ziviltechniker. In Deutschland ist die Beweisführung dagegen stärker auf die Frage der geeigneten Darlegung ausgerichtet: Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 betont, dass Steuerpflichtige jede geeignete Methode nutzen dürfen, dass kein spezielles Bausubstanzgutachten zwingend erforderlich ist und dass auch Modellansätze wie das ImmoWertV-Schema zulässig sein können. Dazu zählt nach der Rechtsprechung nicht nur technischer Verschleiß, sondern auch wirtschaftliche Entwertung wie Grundriss, Standort, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau.
Konsequent gedacht, führt diese unterschiedliche „Logik“ zu einer anderen Verhandlungsspanne im Finanzamt- oder Gerichtsprozess. In einem Beispiel für eine Altbauwohnung aus den 1960er Jahren mit Anschaffungskosten von 400.000 Euro wird der Effekt greifbar: In Österreich führt ein pauschaler Grundanteil von 30 Prozent zu einem Gebäudeanteil von 280.000 Euro. Ohne Gutachten ergibt sich bei 1,5 Prozent eine jährliche AfA von 4.200 Euro. Wird jedoch eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren nachgewiesen, steigt die AfA auf 2,5 Prozent – also 7.000 Euro. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 48 Prozent entspricht die Mehrabschreibung rechnerisch etwa 1.344 Euro Steuerersparnis pro Jahr. In Deutschland liegt der Regelsatz im Vergleich ohne Gutachten bei 2 Prozent (5.600 Euro AfA); bei einer plausibel begründeten Restnutzungsdauer von 25 Jahren steigt die AfA auf 11.200 Euro. Damit liegt die jährliche Ersparnis im Beispiel deutlich höher, weil sowohl der Regelsatz als auch die Nachweispraxis zusammenwirken.
Nicht nur der Abschreibungssatz entscheidet, auch die Aufteilung des Kaufpreises spielt eine Rolle. Österreich arbeitet mit der Grundanteilverordnung 2016 und sieht pauschale Grundanteile vor, etwa 20, 30 oder 40 Prozent der Anschaffungskosten – je nach Gemeindegröße und Bebauungsdichte. Abweichungen sind zwar nachweisbar, aber die Grundlogik ist anders als in Deutschland: Dort erfolgt die Kaufpreisaufteilung nach den tatsächlichen Wertverhältnissen, und die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist nicht bindend; in der Praxis hat ein Gutachten Vorrang. Für Eigentümer bedeutet das: Der Weg zur höheren AfA ist häufig zweigeteilt – erst die korrekte Aufteilung, dann der belastbare Nachweis der Restnutzungsdauer.
Wer grenzüberschreitend investiert, muss zudem auf den Ort der Immobilie achten, nicht auf den Wohnsitz. Für Mieteinkünfte gilt in der Regel das Besteuerungsrecht am Lageort der Immobilie: Eine österreichische Wohnung wird daher nach österreichischen Regeln abgeschrieben, auch wenn der Eigentümer in Deutschland lebt. Umgekehrt kann ein deutsches Objekt von der deutschen Nachweispraxis profitieren, selbst wenn der Eigentümer seinen Lebensmittelpunkt in Österreich hat. Das eröffnet zwar Gestaltungsspielräume, erhöht aber auch den Abstimmungsbedarf – etwa, wenn Progressionseffekte oder Zuordnungsfragen in beiden Staaten eine Rolle spielen. In solchen Fällen ist eine steuerliche Beratung in beiden Ländern sinnvoll, weil sich die Auswirkungen oft erst im Zusammenspiel der nationalen Regeln zeigen.
Für die praktische Umsetzung ist schließlich entscheidend, wie gut ein Gutachten die jeweilige Erwartungshaltung trifft. Für deutsche Objekte wird häufig auf standardisierte Restnutzungsdauer-Gutachten gesetzt, bei denen zertifizierte Sachverständige die Immobilie innen und außen besichtigen und innerhalb weniger Werktage ein verwendbares Dokument liefern. Für österreichische Objekte bleibt die Anforderung an die Argumentationsbasis dagegen stärker an eine nachvollziehbare Zustandsbeschreibung gekoppelt. Entsprechend lohnt sich für Vermieter mit österreichischen Objekten besonders der Blick auf Gebäude, bei denen bauliche Mängel und erkennbare Verschleißspuren ohnehin dokumentierbar sind. Wer die deutsche Seite verstehen will, findet in Rechtsprechungsübersichten und Erklärformaten häufig die Grundmechanik: Der Vorteil entsteht nicht nur durch einen höheren Regelsatz, sondern weil die Darlegung einer kürzeren Restnutzungsdauer in Deutschland breiter akzeptiert wird als eine rein altersbasierte Betrachtung.
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