LANGEN / LONDON (IT BOLTWISE) – DEMIRE meldet für die ersten neun Monate 2026 rückläufige Mieterträge von 33,9 Millionen Euro. Gleichzeitig steigt das EBIT auf 10,9 Millionen Euro und damit ins Positive. Der FFO I sinkt auf 2,8 Millionen Euro, während die Gesellschaft die Jahresprognose für 2026 mit Bandbreiten bei Mieterträgen und FFO I bestätigt. Treibende Faktoren sind die verkleinerte Portfoliobasis aus weiteren Immobilienverkäufen und die weiterhin schwierige Vermietungslage.
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hält trotz eines deutlich veränderten Ergebnismix Kurs auf ihre Jahresplanung. Für die ersten neun Monate 2026 berichtet das Unternehmen Mieterträge von 33,9 Millionen Euro nach 41,4 Millionen Euro im Vorjahr. Der Rückgang passt zum fortgesetzten Konsolidierungs- und Portfolioabbauprogramm, das laut Meldung die Ertragsbasis spürbar verkleinert. Was die Kennzahlenlage dabei besonders prägt: Nicht nur Einnahmen gehen zurück, auch die Zusammensetzung der Ergebnisquellen verschiebt sich spürbar.
Operativ zeigt sich das Bild zweigeteilt. Das EBIT springt auf 10,9 Millionen Euro (9M 2025: -28,1 Millionen Euro). Die Gesellschaft führt den Anstieg überwiegend auf den Vergleichseffekt aus der Vorperiode zurück, in der hohe Fair-Value-Anpassungen bei zur Veräußerung gehaltenen Immobilien sowie Abschreibungen auf ausgereichte Darlehen an künftig entkonsolidierte LIMES-Gesellschaften mit rund 16,5 Millionen Euro belastet hatten. Entsprechend ist das EBIT zwar positiv, aber nicht im Sinne einer klassischen Ergebnisstärke aus operativem Mietwachstum zu interpretieren, sondern als Ergebnis einer Normalisierung nach außergewöhnlichen Bewertungseffekten.
Bei den Cash-Flow-nahen Kennzahlen bleibt der Gegenwind hingegen sichtbar. Der FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) sinkt auf 2,8 Millionen Euro gegenüber 8,3 Millionen Euro im Vorjahr, erklärbar durch die reduzierten Mieterträge infolge der kleineren Portfoliobasis. Dabei bleibt die Vermietungsdynamik zwar nicht stehen: Die Vermietungsleistung geht in den ersten neun Monaten 2026 auf 34.100 m² zurück (9M 2025: 56.200 m²). Zu den größten Beiträgen zählen eine Vertragsverlängerung in Quickborn über rund 10.500 m² sowie eine Neuvermietung in Bonn über rund 10.000 m²; insgesamt steuern Neuabschlüsse 64 % zur Vermietungsleistung bei.
Für die Markt-Risiko-Perspektive liefert die Vermietungsquote zusätzliche Signale. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) steigt zum 30. September 2026 auf 22,6 % nach 16,4 % zum 31. Dezember 2025. Gleichzeitig bleibt der WALT des Gesamtportfolios mit 4,6 Jahren nahezu unverändert (31.12.2025: 4,7 Jahre), was darauf hindeutet, dass die Struktur der bestehenden Mietverträge relativ stabil bleibt, während freie Flächen im Bestand zunehmen. In dieser Gemengelage wirkt die Wachstumsagenda besonders wichtig, weil gerade größere Büroflächen aktuell schwerer nachgefragt werden.
Die Vorstandskommentare unterstreichen genau diese Priorität. Dr. Dirk Rüffel, CEO der DEMIRE, stellt fest: „Das herausfordernde wirtschaftliche Umfeld belastet weiterhin den gewerblichen Immobilienmarkt und insbesondere die Nachfrage nach größeren Büroflächen. Dennoch konnten wir neben der Vermietung von über 10.000 m² an die Vereinten Nationen in Bonn weitere Fortschritte erzielen und befinden uns in fortgeschrittenen Verhandlungen über zusätzliche größere Flächenanmietungen in mehreren Objekten.“ Damit wird klar, dass die Gesellschaft die aktuelle Marktphase nicht mit schnellen Volumensprüngen ausgleichen will, sondern mit konkreten Objektverhandlungen arbeitet.
Parallel dazu adressiert DEMIRE die Finanzseite mit Blick auf Liquidität und Risikoaufschlag. Nach den weiteren Verkäufen reduziert sich der Marktwert des Portfolios auf rund 627,0 Millionen Euro (31.12.2025: 688,3 Millionen Euro). Das Periodenergebnis und der geringere Marktwert drücken zudem auf den Net Asset Value (NAV, unverwässert) um 0,31 Euro je Aktie auf 1,28 Euro (31.12.2025: 1,59). Auf der Bilanzseite sinkt die Netto-Verschuldung auf 295,7 Millionen Euro (31.12.2025: 332,3 Millionen Euro), der Net-LTV liegt mit 40,1 % unter dem Jahresendwert 2025 (41,8 %). Gleichzeitig steigen die liquiden Mittel auf 82,6 Millionen Euro (31.12.2025: 54,2 Millionen Euro) – ein Effekt, der laut Meldung primär aus den Verkäufen resultiert.
Für 2026 bestätigt der Vorstand die bisherige Prognose, obwohl der FFO I im laufenden Jahr bislang hinter dem Vorjahr zurückbleibt. Das Management begründet das Festhalten an der Planung mit den für das vierte Quartal erwarteten weiteren Investitionen in den Immobilienbestand. Für das Gesamtjahr nennt DEMIRE Bandbreiten von Mieterträgen zwischen 42,5 und 44,5 Millionen Euro sowie FFO I zwischen 0,5 und 2,5 Millionen Euro. In einer Phase, in der die EPRA-Leerstände ansteigen und Vermietungsflächenvolumen sinken, hängt die Glaubwürdigkeit dieser Spanne damit stark an zwei Hebeln: dem Abschluss zusätzlicher größerer Flächenanmietungen und der Fähigkeit, Investitionen im Bestand so zu timen, dass sie die Ergebniskennzahlen im Schlussquartal spürbar stützen.
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