HAMBURG / LONDON (IT BOLTWISE) – TAG Immobilien profitiert in den ersten neun Monaten weiter von höheren Mieteinnahmen und hebt die Prognose für den operativen Gewinn (FFO I) deutlich an. In Deutschland stiegen die Nettomieteinnahmen im Jahresvergleich um rund 10 Prozent, getragen von Mietsteigerungen auch in der Neuvermietung. Zusätzlich stärkt der Robyg-IPO im Juli die finanzielle Flexibilität, während der Verschuldungsgrad sinkt. Für das kommende Jahr nennt der Konzern eine Zielspanne beim FFO I von 200 bis 210 Millionen Euro.
TAG Immobilien hat die Erwartungen für das laufende Geschäftsjahr nach oben angepasst, weil das operative Vermietungsgeschäft spürbar fester läuft als ursprünglich geplant. Der MDAX-Konzern aus Hamburg verweist dabei besonders auf höhere Nettomieteinnahmen bis Ende September sowie auf nachhaltige Mietdynamik in Deutschland und Polen. Damit verschiebt sich die Ausgangslage für die Ergebnisplanung: Nicht ein verbessertes Bewertungsergebnis, sondern die Cashflow-nahe Entwicklung aus dem Bestandsgeschäft steht im Mittelpunkt der Guidance.
Konkret meldete TAG für die neun Monate bis Ende September Nettomieteinnahmen von 304,3 Millionen Euro, was im Jahresvergleich einem Plus von rund 10 Prozent entspricht. Die Mieten stiegen dabei auf vergleichbarer Basis im gesamten deutschen Bestand (rund 84.700 Wohnungen) um 3,1 Prozent; in Polen lag der Zuwachs bei 1,7 Prozent. Auch die durchschnittliche Miete in Deutschland legte per Ende September auf 6,11 Euro je Quadratmeter zu, bei Neuvermietungen sogar auf 6,57 Euro je Quadratmeter. Der Leerstand betrug 3,9 Prozent und liefert damit einen wichtigen Stabilitätsanker für die weitere Planung.
Auf dieser Basis fällt die Kennziffer FFO I im laufenden Jahr besser aus: In den drei Quartalen legte der operative Gewinn um 12 Prozent auf 152,7 Millionen Euro zu. Für das Gesamtjahr nennt TAG nun 195 bis 200 Millionen Euro FFO I an; zuvor hatte der Konzern das obere Ende einer Spanne von 187 bis 197 Millionen Euro in Aussicht gestellt. Für das kommende Jahr erwartet das Unternehmen 200 bis 210 Millionen Euro. In der Marktreaktion ging die Aktie allerdings um 0,6 Prozent zurück, was zeigt, dass selbst positive Fundamentaldaten an der Börse nicht automatisch kurzfristig in einen Kursimpuls übersetzen.
Unter dem Strich blieb der Gewinn im Berichtszeitraum bei 156,4 Millionen Euro, also bei etwas mehr als der Hälfte des Vorjahreswertes. TAG begründet den Rückgang mit einem niedrigeren Bewertungsergebnis. Genau hier trennt sich typischerweise die Wahrnehmung: Während der FFO I stärker die operativ erzielte Ertragskraft abbildet und damit strategische Fortschritte im Vermietungs- und Bewirtschaftungsmodell sichtbar macht, wird der handelsrechtliche Jahresüberschuss häufig von Neubewertungen und Marktwertänderungen beeinflusst. Für Investoren ist das relevant, weil die Prognosequalität sich dann vor allem daran zeigt, wie gut die operativen Treiber die Volatilität aus Bewertungsthemen überdecken.
Strategisch ordnet TAG das Wachstum im polnischen Markt mehreren Stellschrauben zu. Um die Expansion zu beschleunigen, hatte der Konzern die polnische Tochtergesellschaft Robyg an die Börse gebracht. Den Angaben zufolge habe der Robyg-IPO im Juli die Bilanz und die finanzielle Flexibilität des TAG-Konzerns weiter gestärkt; zudem bleibt TAG langfristig beteiligt, weil man nach dem IPO 67 Prozent der Mehrheitsaktien an Robyg hält. Besonders wichtig ist daneben die Entwicklung des LTV, also des Verhältnisses von Finanzschulden zum Marktwert der Immobilien: Ende September lag der Verschuldungsgrad bei 42,6 Prozent, nach 45,4 Prozent Ende Juni. Das ist ein Signal dafür, dass sich die Kapitalstruktur im Konzernumfeld verbessern kann, ohne das Wachstumstempo zu bremsen.
Auch regulatorische und gesellschaftliche Diskussionen spielen in die öffentliche Wahrnehmung hinein, wenngleich sie operativ nicht direkt in die FFO-Zahlen eingreifen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Debatte um eine Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen in Berlin stellte TAG klar, dass das Unternehmen in Berlin weniger als 200 Wohnungen besitzt. Damit, so die Argumentation des Vorstands, wäre TAG nicht von einer möglichen Enteignung betroffen. Gleichzeitig betonte der Konzern, dass Wohnungen aus dem Bundesland Brandenburg in Presseberichten und Analysen in den vergangenen Monaten teilweise fälschlicherweise zum Berliner Wohnungsbestand hinzugerechnet worden seien.
Für die weitere Einordnung lohnt sich ein Blick auf das Portfolio und die regionale Positionierung. TAG konzentriert sich in Deutschland auf sogenannte B- und C-Standorte, also Gebiete außerhalb des engsten Spektrums der Top-Metropolen, aber innerhalb der weiter reichenden Einzugsräume sowie in mittelgroßen Städten. Der Schwerpunkt liegt dabei in Ostdeutschland, unter anderem in Städten wie Gera, Leipzig, Chemnitz und Erfurt sowie im Umfeld von Berlin. Die Wachstumsstrategie werde konsequent fortgesetzt, erklärte Co-Unternehmenschefin Claudia Hoyer: „In Bezug auf unser Vermietungsgeschäft liegen wir sogar über unseren Erwartungen“. Für den Markt bedeutet das: Wenn Mietwachstum, Leerstand und Finanzierungsvorteile in der beschriebenen Kombination zusammenpassen, kann TAG auch bei Bewertungsunsicherheiten eine verlässlichere operative Entwicklung liefern.
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