LONDON (IT BOLTWISE) – Im dritten Quartal 2026 steigen in Deutschland die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich um 3,5 Prozent. Gleichzeitig bleiben die Kaufpreise im vdp-Immobilienpreisindex weitgehend stabil, im Gesamtindex ergibt sich nur ein Plus von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Preisdruck trifft besonders Büros: dort fallen die Preise um 3,9 Prozent, während die Mietseite weiter zulegt. Beobachter führen die Spreizung vor allem auf schwache Konjunktur und ein höheres Zinsniveau zurück.
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 eine deutlich andere Dynamik als noch in den Jahren der schnellen Preissteigerungen: Während die Kaufpreise im breiten Index-Kern kaum nach oben oder unten ausbrechen, gewinnt die Mietseite spürbar an Zugkraft. Konkret meldet der vdp-Immobilienpreisindex für den Gesamtmarkt ein minimales Plus von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, im Vergleich zum Vorquartal sinkt er jedoch ebenfalls um 0,2 Prozent. Damit entsteht eine wachsende Spreizung zwischen dem, was Käufer zahlen, und dem, was Mieter für Neuverträge tatsächlich übernehmen müssen. Für Unternehmen, die Wohnen als Kosten- und Standortfaktor kalkulieren, wird die Planungsbasis damit weniger „marktgleich“ als früher: Mietkosten lassen sich kurzfristig nicht einfach als verzögerte Abbildung von Kaufpreisen behandeln.
Im Wohnsegment wirkt die Stabilisierung allerdings nicht einheitlich, sondern eher wie ein Nebeneinander aus gedämpfter Nachfrage und regional unterschiedlicher Preiskorrektur. Der vdp weist im Jahresvergleich für Wohnimmobilien insgesamt 1,0 Prozent höhere Preise aus, zum zweiten Quartal wiederum zeigt der Indexwert ein leichtes Minus von 0,1 Prozent. Selbstgenutztes Wohneigentum verteuerte sich um 1,4 Prozent; besonders sichtbar wird die Spaltung in den Teilmärkten: Eigentumswohnungen liegen bei +2,3 Prozent, Einfamilienhäuser bei +1,3 Prozent, Mehrfamilienhäuser bei +0,5 Prozent. In den sieben größten Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – liegen die Wohnpreise um 1,4 Prozent über dem Vorjahresniveau, doch auch hier kippt die Richtung gegenüber dem zweiten Quartal. Hamburg markiert mit +2,4 Prozent den stärksten Anstieg, Stuttgart bleibt als einzige Metropole mit -0,5 Prozent im Minus.
Am Mietmarkt zeigt sich dagegen die klare Gegenbewegung: Neuvertragsmieten steigen laut vdp im Jahresvergleich um 3,5 Prozent. Dass die Kaufpreise parallel nicht im selben Tempo anziehen, spricht dafür, dass Käufer derzeit stärker über Finanzierungskosten und Konjunkturerwartungen begrenzt werden als über rein rechnerische Mieterträge. Genau darauf zielt auch die Einordnung von vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt: Er verweist auf schwache Konjunktur, die Etablierung des mobilen Arbeitens, eine rückläufige Flächennachfrage und das höhere Zinsniveau. Für den Büroimmobilienmarkt ist diese Kausalkette besonders sichtbar, weil dort nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Bewertungsumfeld nach unten zeigt: Bei Büros fallen die Preise gegen den Vorjahresvergleich um 3,9 Prozent und geben zum Vorquartal um 1,0 Prozent nach, während Neuvertragsmieten für Büros gleichzeitig um 2,5 Prozent zulegen.
Auch andere Indikatoren stützen das Bild einer abgekühlten Preisdynamik, jedoch mit feineren Nuancen je nach Preis- und Betrachtungsansatz. Der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft meldet für Eigentumswohnungen im dritten Quartal einen Rückgang von 0,2 Prozent im Vorjahresvergleich – erstmals seit dem zweiten Quartal 2024. Gegenüber dem Vorquartal steigen die Preise zwar um 0,5 Prozent, doch insgesamt wirkt die Jahresrichtung wie ein Stillstandspunkt nach der kräftigen Phase zuvor: 2025 waren Eigentumswohnungen noch um 3,3 Prozent gestiegen. Zusätzlich rechnet GREIX „real“, also inflationsbereinigt: Dabei sanken Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 3 Prozent, Einfamilienhäuser um 2 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 5,2 Prozent. Dass das eine reale Kaufkraftkorrektur und keine bloße Statistikverschiebung ist, wird damit deutlich.
Im Institut der deutschen Wirtschaft (IW)-Umfeld bestätigen sich die Trends, allerdings mit leicht anderem Bild der Preisentwicklung: Für Eigentumswohnungen werden +0,3 Prozent Jahresplus gemeldet, für Ein- und Zweifamilienhäuser +0,4 Prozent im dritten Quartal. Gleichzeitig ordnet das IW die Niveaus historisch ein: Die Preise liegen damit rund 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Auf der Mietseite berichtet das IW von bundesweiten Angebotsmieten, die um 4,5 Prozent zulegen; in Metropolen fällt der Anstieg nach Einschätzung des Instituts noch deutlicher aus. Zudem verweist das IW ausdrücklich auf höhere Finanzierungskosten als Nachfragedämpfer im Wohneigentumssegment und als Ursache dafür, dass Wohnungssuchende häufiger im Mietmarkt bleiben. Einen konkreten Größenanker liefert Interhyp: Der Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen liegt bei rund 4,24 Prozent und damit Anfang Oktober auf dem höchsten Stand seit 2009. Das wirkt wie ein klassischer Bewertungshebel – selbst wenn Mieten steigen, verändert sich der „Zins-Deckel“ für Käufer schnell.
Während sich die Gesamtmärkte beruhigen, zeigt sich im oberen Segment eine stärkere Korrektur als in der Breite, verbunden mit längeren Vermarktungszeiten. Eine gemeinsame Untersuchung von Dahler und einer großen Immobilienplattform (im Kontext der Quelle ohne die dort genannte Marke) kommt für Premium-Eigentumswohnungen in den sieben Metropolen im Schnitt auf 7,6 Prozent unter Vorjahresniveau; bei exklusiven Häusern beträgt das Minus 7,1 Prozent. Besonders auffällig sind Einzeleffekte: Stuttgart verzeichnet bei Spitzenwohnungen einen Rückgang von 9,4 Prozent auf 7.000 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von München (-8,5 Prozent auf 13.734 Euro) und Berlin (-8 Prozent auf 8.490 Euro). Bei Luxus-Häusern fällt etwa in Köln der Quadratmeterpreis um 11,5 Prozent auf 7.970 Euro. Dazu passt die operative Realität der Vermarktung: Im Schnitt dauert es länger als 90 Tage, und bei mehr als jedem fünften Angebot kommt es zu nachträglichen Preisreduzierungen. Auch der empirica-Blasenindex deutet auf weniger Übertreibungsrisiken hin: Im dritten Quartal gibt er um vier Punkte nach, die Regionen mit der höchsten Gefährdungsstufe halbieren sich von 35 auf 18; unter den zwölf Großstädten bleibt danach nur Hamburg in dieser höchsten Stufe. Für Investoren und Finanzierungspartner bedeutet das vor allem eines: Die Preisfindung läuft selektiver ab, und der Markt belohnt nicht mehr jede Erwartung schneller als die Finanzierungskosten steigen.
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