LONDON (IT BOLTWISE) – Viele Immobilienkredite aus der Niedrigzinsphase laufen in den kommenden Monaten in die Anschlussfinanzierung. In einer Modellrechnung steigt die Monatsrate bei einer typischen Finanzierung von 982 Euro auf rund 1.365 Euro, wenn die Zinsbindung ausläuft. Wer rechtzeitig Angebote vergleicht und die Bank wechselt, kann laut Beispiel bis zu 9.930 Euro an Zinskosten einsparen. Der zentrale Hebel liegt dabei nicht nur am Zinssatz, sondern auch an der Relation zwischen Restkredit und Objektwert.
Wenn die zehnjährige Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft, wird aus Planbarkeit plötzlich eine Rechenaufgabe. Der Grund ist banal, aber für Haushalte spürbar: Neubewilligungen und Prolongationen orientieren sich heute an deutlich höheren Marktzinsen als noch 2016. Eine Modellrechnung auf Basis eines konkreten Beispielkredits zeigt, wie stark sich dadurch die monatliche Belastung verändern kann – und warum ein automatisches „bei der bisherigen Bank verlängern“ teuer werden kann.
Im Szenario wurden im September 2016 340.000 Euro als Baukredit aufgenommen, die Immobilie nach 35 Jahren komplett abbezahlt. Für die damals vereinbarte zehnjährige Zinsbindung lag der Zinssatz bei 1,14 Prozent; daraus ergab sich eine monatliche Rate von 982 Euro. Für die Anschlussfinanzierung setzt die Rechnung bei einer Prolongation an: Bei einer angenommenen Verzinsung von 4,09 Prozent steigt die Monatsrate auf rund 1.365 Euro – das entspricht Mehrkosten von 383 Euro pro Monat. Entscheidend ist dabei nicht nur der Aufschlag zum „damaligen Zinssatz“, sondern die Tatsache, dass sich die Anschlussfinanzierung zum Auslaufzeitpunkt neu bepreist: Die Rate steigt, sobald die Bank den neuen Zinssatz auf den Restkredit anwendet.
Genau an dieser Stelle setzt der zweite Teil des Modells an: Ein Bankwechsel kann trotz höherer Zinsen spürbar günstiger ausfallen. Laut Beispiel ergibt sich durch die Wahl einer günstigeren Bank eine Ersparnis von 9.930 Euro bei den Zinskosten. Ein wesentlicher Treiber dafür ist die Entwicklung der Immobilienpreise. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sind Wohnimmobilien im Schnitt in den vergangenen zehn Jahren um 53 Prozent teurer geworden. Dadurch sinkt in vielen Fällen das Verhältnis zwischen noch benötigtem Kreditbetrag und dem Objektwert, auch wenn die Restschuld weiterhin existiert. Für Banken ist diese Beleihungsquote ein zentrales Kriterium, weil sie das Risiko und damit die Konditionen beeinflusst.
Die Rechnung konkretisiert das: Verivox berücksichtigt in der Musterannahme zusätzlich eine altersbedingte Wertminderung und setzt für die Beispielimmobilie einen neuen Wert von 532.000 Euro an. Bei einer solchen Ausgangslage kommt der Anschlusskredit rechnerisch mit weniger „Quote“ aus als in der Niedrigzinsphase. Das ist nicht nur Theorie, sondern wirkt sich auf das Zinsniveau aus: In der Modellrechnung wäre bei einer „günstigen Bank“ ein Anschlusskredit zu 3,67 Prozent möglich gewesen – deutlich unter dem angenommenen Angebot der bisherigen Bank. Für Kreditnehmer bedeutet das praktisch: Der beste Zinssatz entsteht oft dann, wenn neben dem Vergleich der Konditionen auch die Frage geklärt ist, welche Beleihungslogik die Bank ansetzt und ob sie aufgrund des Objektwerts zu einer besseren Risikoeinstufung führt.
Natürlich ist ein Bankwechsel nicht komplett kostenlos. Mehr Aufwand entsteht vor allem durch Bürokratie: Unterlagen müssen erneut eingereicht werden, darunter Einkommens- und Vermögensnachweise. Außerdem wird in der Regel die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen. Laut Beispiel liegen die Kosten dafür meist bei einigen Hundert Euro. Im Verhältnis zur potenziellen Zinsersparnis kann sich dieser Aufwand dennoch schnell rechnen – der wichtigste Punkt ist aber die Timing-Frage. Eigentümer sollten frühzeitig prüfen, welche Angebote am Markt verfügbar sind, idealerweise mehrere Monate vor Ablauf der Zinsbindung, damit ausreichend Zeit für Bewertung, Kreditprüfung und Vertragsumstellung bleibt.
Der Blick auf die Zahl betroffener Haushalte zeigt zudem, dass das Thema nicht auf einzelne „Ausreißer“ beschränkt ist. Aus Daten der Immobilienfinanzierungsplattform Europace geht hervor, dass fast jede zweite Baufinanzierung aus dem Jahr 2016 eine zehnjährige Zinsbindung hatte. Entsprechend viele Eigentümer stehen nun vor der Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung. Dazu kommt eine weitere Dynamik: Bis 2021 stieg das Volumen der abgeschlossenen Baufinanzierungen deutlich an – Verivox nennt für 2021 21 Prozent mehr Abschlüsse als 2016. Das bedeutet, dass die Phase höherer Anschlussraten in den nächsten Jahren weitere Haushalte erreichen kann, selbst wenn sich einzelne Fälle durch Immobilienwertentwicklung oder Vertragskonditionen unterscheiden.
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