LUXEMBURG – Der Gewerbeimmobilienspezialist Aroundtown hat im ersten Halbjahr deutlich höhere Zinsaufwendungen verbucht. Dadurch sank das operative Ergebnis (FFO I) auf 143,8 Millionen Euro, während die Nettomieteinnahmen nahezu stabil bei knapp 591 Millionen Euro blieben. Der Vorstand um Barak Bar-Hen hält die bereits angehobene Jahresprognose mit 275 bis 305 Millionen Euro operativem Ergebnis auf Kurs. Parallel treibt das Unternehmen Verkäufe, einen Ausbau bei Grand City Properties und den Rückkauf eigener Aktien voran.
Die Halbjahreszahlen von Aroundtown wirken auf den ersten Blick wie eine Bestandsaufnahme im Spannungsfeld aus Finanzierung und Immobilienwerten: Höhere Zinskosten haben die Ergebnisrechnung spürbar belastet, während die operative Substanz durch relativ stabile Mieteinnahmen zumindest gedämpft gegensteuert. Laut Mitteilung aus Luxemburg sank der operative Gewinn (FFO I) im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent auf 143,8 Millionen Euro. Genau in dieser Kennzahl zeigt sich, wie stark der Konzern derzeit von der Entwicklung der Refinanzierung abhängt, denn die Miete läuft in vielen Fällen erst zeitverzögert, während Zinsaufwendungen sofort durchschlagen.
Technisch betrachtet ist die Kette relativ klar: Die Zinsaufwendungen stiegen von 112,6 Millionen Euro auf 142,3 Millionen Euro, und damit verschiebt sich der Ergebnishebel von der Vermietungsleistung hin zu den Finanzierungskosten. Unter dem Strich brach der Gewinn um mehr als 60 Prozent auf 218,1 Millionen Euro ein, auch weil Bewertungsgewinne praktisch ausblieben (1,7 Millionen Euro gegenüber rund 383 Millionen Euro im Vorjahr). Dass Bewertungsgewinne im Halbjahr dieses Ausmaß erreichen oder eben nicht, ist für Immobilienkonzerne ein zentraler Unterschied zwischen Cash-nahen Kennzahlen und bilanziellen Effekten.
Der Mietbereich bleibt der entscheidende Stabilitätsanker. Aroundtown meldet für die ersten sechs Monate Nettomieteinnahmen von knapp 591 Millionen Euro; auf vergleichbarer Basis legten die Mieten um 2,7 Prozent zu. Besonders Wohnungen und Hotels entwickelten sich dabei stark, während das Bürogeschäft weiterhin eine gedämpfte Nachfrage in Deutschland spürt. Diese Aufteilung ist für die strategische Ausrichtung relevant: Wer weniger Exposure im Bürosegment hat und dafür stärker in wohnwirtschaftlich geprägte Assets investiert, reduziert typischerweise das Risiko, dass Leerstände und Mietpreisrückgänge gleichzeitig zunehmen.
Vor diesem Hintergrund steht die Frage im Raum, wie Aroundtown die Bilanz wieder widerstandsfähig macht. Das Unternehmen verweist auf Verkäufe, Stabilisierungsschritte und den Rückkauf eigener Aktien, die seit einigen Jahren in dieser Branche vor allem dann an Bedeutung gewinnen, wenn der Kapitalmarkt teuer ist. Seit Jahresbeginn seien Immobilienverkäufe im Wert von 390 Millionen Euro unterzeichnet worden; im ersten Halbjahr veräußerte Aroundtown Objekte im Wert von 350 Millionen Euro leicht unter dem Buchwert. Weitere Immobilien im Volumen von etwa 400 Millionen Euro sollen noch folgen, während im Gegenzug rund 140 Millionen Euro in Deutschland sowie in der britischen Hauptstadt London erworben wurden.
Daneben setzt der Konzern stärker auf das Wohnimmobiliengeschäft: Beim Beteiligungsunternehmen Grand City Properties (GCP) erhöhte Aroundtown den Anteil von 62,5 auf 84 Prozent. Diese Aufstockung ist strategisch bemerkenswert, weil sie den Konzern noch stärker in Richtung eines Segments verschiebt, das im Vergleich zum stark zyklischen Bürobereich oft als stabiler gilt. Gleichzeitig baut Aroundtown damit auch seine Konsolidierungswirkung aus, denn ein höherer Anteil bedeutet regelmäßig mehr Einfluss auf Kennzahlen und Ausschüttungspolitik. Dass die Finanzierungslast dennoch steigt, zeigt jedoch, wie schwierig es bleibt, den Zinshebel kurzfristig zu neutralisieren.
Trotz des Gegenwinds bestätigt der Vorstand die bereits im April angehobene Prognose für das Gesamtjahr. Angepeilt wird weiter ein operatives Ergebnis von 275 bis 305 Millionen Euro, nach 288 Millionen Euro im Vorjahr. Auf der Kapitalmaßnahmen-Seite hatte Aroundtown Ende Januar ein Programm zum Erwerb eigener Aktien gestartet, das im Berichtszeitraum bereits weitestgehend abgeschlossen sein soll. Bis Jahresende sollen Papiere mit einem Volumen von bis zu 250 Millionen Euro zurückgekauft werden; dabei nennt das Unternehmen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2,54 Euro je Aktie und betont, dass dieser deutlich unter dem Buchwert liegt. Für Investoren ist genau dieses Zusammenspiel aus Kursniveau, Buchwert und Kapitaldisziplin häufig der Prüfstein dafür, ob Rückkäufe als reines Signal oder als substanzielle Wertstütze wirken.
Für die Branche lässt sich aus den Zahlen auch ein Muster ableiten: Viele Gewerbeimmobilienkonzerne versuchen derzeit, die Mischung im Portfolio zu verändern, um Schwankungen abzufedern und künftig weniger stark vom Bürozyklus abhängig zu sein. Aroundtown macht das sichtbar über den laufenden Verkauf, den gezielten Zukauf sowie die Aufstockung bei GCP, während die Ergebniskennziffern zeigen, dass die Zinswende in den Bilanzen noch nicht „durchgerechnet“ ist. Entscheidend wird nun, ob die Stabilität bei den Mietumsätzen im zweiten Halbjahr weiter anhält und wie stark Bewertungsmechanismen die Jahresgesamtzahlen prägen. Unterm Strich wirkt die Meldung wie ein Versuch, die operativen Standbeine zu sichern, während die Finanzierungskosten als dominanter Einflussfaktor Schritt für Schritt abgemildert werden sollen.
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