BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – Der Flächenumsatz im Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt fällt im ersten Halbjahr 2026 auf 170.300 Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang um 25% gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr. Gleichzeitig sinkt der Leerstand bei Big-Box-Immobilien zum Ende des zweiten Quartals auf 9,4% und damit zurück in den einstelligen Bereich. Marktteilnehmer sehen zwar weiterhin knappe spekulative Neubauflächen, erwarten aber eine positive Entwicklung im weiteren Jahresverlauf.
Der Berliner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien hat im ersten Halbjahr 2026 ein zweigeteiltes Bild gezeigt: Der Flächenumsatz fiel deutlich, während der Leerstand spürbar nachgab. Konkret wurden insgesamt 170.300 Quadratmeter umgesetzt. Gegenüber dem vorherigen Halbjahr entspricht das einem Rückgang um 25%. Für Entscheider in Vertrieb, Portfoliomanagement und Standortplanung ist das vor allem deshalb relevant, weil ein sinkender Umsatz häufig als Signal für zögerliche Vermietungsaktivitäten gelesen wird, während die begleitende Leerstandsbewegung den Blick auf die tatsächliche Verfügbarkeit lenkt.
Während der Umsatz zurückging, reduzierte sich zum Ende des zweiten Quartals der Leerstand bei Big-Box-Immobilien wieder auf 9,4%. Damit lag die Quote erneut im einstelligen Bereich, nachdem sie zum Jahresende 2025 noch höher gewesen war. Interessant ist dabei die Erwartung, dass sich dieser Abbau fortsetzen könnte, weil spekulative Neubauflächen derzeit kaum zur Verfügung stehen. In der Praxis heißt das: weniger „freie Ware“ auf dem Markt kann Leerstände schneller schrumpfen lassen, selbst wenn einzelne Anmietungen in den Quartalsverläufen zeitlich versetzt stattfinden. Genau diese Kombination – weniger Angebot am einen Ende, aber weniger Umsatz am anderen – führt häufig zu einer differenzierten Preis- und Nachfragedynamik nach Lagen und Objektgrößen.
Auf der Preisseite blieb die Spitzenmiete für Logistikimmobilien mit 8,25 Euro pro Quadratmeter konstant. Gleichzeitig wird insbesondere im innerstädtischen Bereich eine positive Mietpreisentwicklung beobachtet. Als Treiber nennt die Marktanalyse vor allem die wachsende Herausforderung, kleinere und verfügbare Flächen in diesen Lagen zu finden. Das passt zu einem typischen Zielkonflikt in Metropolregionen: Während große zusammenhängende Volumen zunehmend in Randlagen oder im Umland verfügbar sind, erfordern innerstädtische Logistikkonzepte häufig kürzere Wege, schnellere Umschlagzeiten und damit eine höhere Nachfrage nach kleineren Flächen. Wenn das Angebot dort nicht mithält, verschiebt sich die Marktmacht Richtung Vermieter – ohne dass es zwingend sofort in allen Segmenten eine Preissprünge geben muss.
Auch die Nachfrage selbst zeigt eine Feinstruktur, die jenseits reiner Quadratmeterzahlen wichtig ist. Colette Bodendorf, Teamleader Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, berichtet von einer steigenden Anzahl an Suchanfragen auf dem Berliner Logistikimmobilienmarkt, und zwar nicht nur in kleinen Segmenten, sondern auch in größeren. Gleichzeitig konzentrieren sich die meisten Anfragen auf kleinteiligere Flächen. Für die Bewertung der Marktlage bedeutet das: Das Interesse ist vorhanden, aber es „materialisiert“ sich eher in kleineren Einheiten als in stark standardisierten Großvolumina. Die Wirtschaftsstruktur Berlins, die laut Einschätzung maßgeblich von mittelständischen Familienunternehmen geprägt ist, liefert dafür einen plausiblen Hintergrund. Gerade solche Unternehmen suchen oft flexibel skalierbare Betriebsflächen, etwa für Handel, Ersatzteil- und Konfigurationsprozesse oder dienstleistungsnahe Logistik, bei denen die Verfügbarkeit einzelner, sofort nutzbarer Einheiten entscheidend ist.
Daneben entsteht ein zusätzlicher Nachfrageimpuls von außen. Sarina Schekahn, Managing Director und Head of Industrial & Logistics Leasing Germany bei CBRE in Deutschland, hebt hervor, dass zunehmend asiatische Händler Interesse am Berliner Logistikimmobilienmarkt zeigen. Im Berliner Umland stünden dabei hochwertige Flächen zu attraktiven Konditionen zur Verfügung – ein Punkt, der für diese Akteure besonders relevant sein kann. Das ist nicht nur eine Frage des Mietniveaus, sondern auch der Betriebslogik: Wer internationale Warenströme verteilt, achtet häufig auf die Kombination aus Erreichbarkeit, Vertragsflexibilität und der Möglichkeit, Lager- und Umschlagprozesse regional abzubilden. Wenn im Kernmarkt kurzfristig weniger großvolumige Optionen auftauchen, gewinnen stabile Randzonen an Attraktivität – mit potenziellen Effekten auf künftige Mietbandbreiten und Ausbau-Entscheidungen der Eigentümer.
Für den weiteren Jahresverlauf wird eine positive Entwicklung des Flächenumsatzes antizipiert. Parallel soll sich auch der Abbau von Leerständen fortsetzen. Frau Bodendorf formuliert zudem, der Berliner Logistikimmobilienmarkt habe seine Talsohle bereits durchschritten. Aus unternehmerischer Sicht ist das ein wichtiger Orientierungsrahmen, weil „Talsohle durchschritten“ in solchen Marktphasen häufig bedeutet: Die Neuvermietung setzt wieder stärker ein, und der Vermietungsmarkt stabilisiert sich so weit, dass Planbarkeit für Erweiterungs- und Standortentscheidungen entsteht. Berlin bleibt als Hauptstadt und bedeutende Wirtschaftsregion ein zentraler Markt für Investoren und Unternehmen, was sich in bevorstehenden Vermietungsaktivitäten widerspiegeln soll. Für Betreiber von Industrie- und Logistikflächen heißt das zugleich: Wer jetzt Kapazitäten für Revitalisierung, Flächenzuschnitt und Vermarktungsprozesse einplant, kann sich den Engpass bei kleineren, gut gelegenen Einheiten zumindest teilweise zunutze machen.
Entscheidend wird sein, wie sich das Verhältnis aus verfügbarer Bestandsfläche und dem Mangel an spekulativen Neubauten weiterentwickelt. Wenn spekulative Projekte weiterhin selten sind, kann die Leerstandsquote zwar weiter sinken, aber die Anmietungsvolumina könnten zunächst volatil bleiben, weil Mietvertragsabschlüsse häufig vom Timing abhängen – etwa von Baufortschritten, Genehmigungen oder internen Budgetzyklen. Gleichzeitig deutet die konstante Spitzenmiete darauf hin, dass der Markt Preissteigerungen nicht gleichmäßig „durchzieht“, sondern differenziert nach Lage und Flächengröße. Für Investoren spricht das für eine stärkere Selektion: Ob eine Fläche als Renditeobjekt überzeugt, hängt stärker daran, wie gut sie in die Nachfragespezifika passt – etwa hinsichtlich Größe, Standortnähe und Nutzbarkeit im Tagesgeschäft. Für Unternehmen schließlich bleibt die Kernbotschaft: Die Nachfrage ist da, aber sie findet nicht überall in derselben Form statt.
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