MÜNCHEN / LONDON (IT BOLTWISE) – CLS Holdings verlegt das Maximilianforum nach Martinsried und entwickelt es zu einem Life-Science-Hub für Startups und wachsende Unternehmen. Auf rund 13.900 Quadratmetern entstehen flexible Co-Lab-Flächen sowie Labor- und Büroangebote bis zu BSL-1 und BSL-2. Die Maßnahme bindet den Standort eng an das Umfeld des IZB und profitiert vom Ausbau der U6, dessen Endhaltestelle in wenigen hundert Metern Entfernung erwartet wird. Damit setzt CLS auf ein aktives Asset Management, das die Lücke zwischen steigender Nachfrage und knappen Spezialflächen schließen soll.
CLS Holdings setzt mit einer Repositionierung des „Maximilianforums“ in Martinsried bei München auf einen Markt, der in Europa gerade deutlich anziehen dürfte: spezialisierte Labor- und Büroflächen für Biotech und MedTech. Während klassische Gewerbeimmobilien häufig vor allem von allgemeinen Mietzyklen abhängen, zielt CLS mit dem Umbau auf eine wesentlich spezifischere Nutzergruppe. Die Idee dahinter ist pragmatisch: Im Umfeld eines der wichtigsten Life-Science-Cluster Europas ist der Bedarf an geeigneten Ausbau- und Betreibekonzepten eng mit Wachstum, Teamgröße und regulatorischen Anforderungen gekoppelt. Damit wird aus reiner Flächenbereitstellung ein Nutzungs- und Betriebsmodell.
Das „Maximilianforum“ umfasst rund 13.900 Quadratmeter in drei Gebäuden und ist bereits heute als campusartige Anlage gedacht. CLS beschreibt Büro-, Labor- und Lagerflächen als Bestand, die sich in das Campus-Setting einfügen. Im Zuge der geplanten Neuausrichtung sollen freistehende Flächen nicht einfach nach dem gleichen Muster nachvermietet werden, sondern gezielt auf kleinere und mittelgroße Life-Science-Unternehmen zugeschnitten werden. Konkret sind ein flexibles Co-Laboratory-Angebot für Startups und wachsende Firmen sowie individuelle Laborflächen der Stufen BSL-1 und BSL-2 vorgesehen. Ergänzt wird das Portfolio durch moderne Büroflächen und gemischt genutzte Bereiche, die Aufenthaltsqualität und Austausch fördern sollen – inklusive Gastronomie-, Kreativitäts- und Sportelementen.
Technisch betrachtet ist diese Mischung mehr als Design: Laborflächen müssen in der Regel nicht nur baulich, sondern auch betrieblich „anschlussfähig“ sein. BSL-1- und BSL-2-Anforderungen beeinflussen typischerweise Sicherheitskonzepte, Raumzonierung, Lüftungs- und Prozesstechniken sowie den Umgang mit Abfall- und Reinigungsabläufen. Wenn ein Anbieter gleichzeitig Co-Labs für wechselnde Teams und individuell skalierbare Laborzellen plant, steigt der Bedarf an standardisierten Schnittstellen – etwa für Ausbau, Medienanschlüsse und Nutzerwechsel. Aus Unternehmenssicht ist das ein Unterschied zu klassischen Büros: Die Nutzungsprofile ändern sich häufig schneller, und die Flächen müssen Entwicklungs- und Testzyklen unterstützen. Insofern ist die angekündigte Hybridisierung auch eine Antwort auf technische Realitäten im Forschungsalltag.
Marktseitig liegt der strategische Hebel vor allem in der Lage: Martinsried gehört zu den bedeutendsten Life-Science-Standorten Europas. Als zentraler Anker wird das Innovations- und Gründerzentrum Biotechnologie (IZB) hervorgehoben, das nur rund 700 Meter entfernt liegt. Zusätzlich treibt der Freistaat Bayern den Ausbau des Campus voran und investiert laut Planung bis zu 500 Millionen Euro in den Standort. Darüber hinaus wird die Verlängerung der U6 nach Martinsried als wichtiger Standorttreiber genannt: Die Fertigstellung wird derzeit für Ende 2027 erwartet, die Endhaltestelle soll fußläufig etwa 500 Meter vom Maximilianforum entfernt entstehen. Diese Kombination aus Infrastruktur und Ökosystem senkt für Unternehmen typischerweise die „Time-to-Location“ und erleichtert Rekrutierung sowie Vernetzung.
Wettbewerb kommt dabei nicht nur aus der Region, sondern zunehmend auch aus einem internationalen Muster: Große Life-Science-Immobilienmanager wie etwa Alexandria Real Estate verfolgen seit Jahren ähnliche Logiken – nämlich Labor-Cluster, klare Nutzersegmente und die Verbindung von Flächen mit Community- und Service-Elementen. In Deutschland und Europa treten daneben vermehrt spezialisierte Anbieter auf, die Co-Lab- und Shared-Lab-Konzepte skalieren wollen, weil sie den Zugang für kleinere Teams erleichtern. Dass CLS nun genau diesen Ansatz für BSL-1/BSL-2 und Mixed-Use-Flächen zusammenführt, zeigt ein präzises Timing: Die Nachfrage nach spezialisierten Laboren steigt häufig schneller als die Verfügbarkeit geeigneter Bestandsflächen. Für Investoren heißt das: Asset Management wird stärker zum Produktmanagement, bei dem Mietflächen als Betriebssystem verstanden werden.
Entscheidend sind jedoch auch Sicherheit, Daten- und Rechtskonformität – also Faktoren, die bei Life-Science-Standorten über die reine Raumbelegung hinausgehen. BSL-Umgebungen erfordern klare Verantwortlichkeiten, Dokumentationsprozesse und sichere Betreiberabläufe, bevor ein Unternehmen überhaupt starten kann. Gleichzeitig greifen Datenschutz- und Vertragsfragen, etwa wenn Labore gemeinsame Ressourcen nutzen oder wenn Unternehmen in einem Co-Lab-Setup stark iterativ arbeiten. Für Betreiber wie CLS bedeutet das, dass Governance und Betriebskonzepte bei der Vermarktung mitgedacht werden müssen: Nicht jede „zusätzliche Fläche“ ist automatisch ein Wachstumstreiber, wenn die Betriebskosten, Freigabeprozesse oder Sicherheitsanforderungen nicht klar abgegrenzt sind. In der Praxis kann genau hier die Resilienz eines Portfolios entstehen, weil bessere Nutzerpassung Ausfallrisiken reduziert.
CLS positioniert die Maßnahme explizit als Teil eines aktiven Asset Managements. Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Holdings, betont dabei, dass mit dem „Maximilianforum“ ein Zukunftsmarkt adressiert werde, der „weit über die klassische Büroflächennachfrage hinausgeht“. Einar Osterhage, Head of German Asset Management, ergänzt, CLS entwickle freiwerdende Flächen nicht nach Schema F, sondern richte sie konsequent an den Bedürfnissen künftiger Nutzer aus. Aus dieser Perspektive ist auch die Hybridisierung des Deutschlandportfolios ein Signal: Co-Lab-Modelle senken Einstiegsbarrieren für Startups, während individuelle Laborflächen mehr Planungssicherheit für etablierte Teams liefern. Für Unternehmen entsteht dadurch eine Art Zwischenstufe zwischen „flächig gemieteten Büros“ und voll integrierten Laborstandorten.
In den kommenden Monaten und Jahren dürfte die Entwicklung in Martinsried damit vor allem eine praktische Konsequenz haben: Unternehmen erhalten eher die Kombination aus Skalierbarkeit, Standortnähe und Infrastruktur, die für Forschungsvorhaben typischerweise entscheidend ist. Für Entwickler, Betreiber und Dienstleister im Ökosystem kann das zusätzliche Kooperationschancen schaffen – etwa bei Laborinfrastruktur, Facility-Services oder spezialisierten Betriebsabläufen. Ebenso wird die U6-Verlängerung bis Ende 2027 den Standort weiter „konnektieren“ und damit indirekt die Attraktivität für Talente erhöhen. Perspektivisch ist zu erwarten, dass der Trend zu geteilten Laborressourcen und gemischten Nutzungen in Europa stärker in den Mittelpunkt rückt, weil nur so knappe Flächen schneller an Wachstumskurven angepasst werden können. Genau hier liegt die langfristige Bedeutung der Repositionierung für den Standort und für CLS als Portfolioanbieter.
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