DANIA BEACH / LONDON (IT BOLTWISE) – Charles Cohen treibt in Dania Beach den Bau eines spekulativen Bürokomplexes voran, nahe dem Flughafen von Fort Lauderdale. Das Projekt „Office Center of the Americas“ (OCOTA) soll 400.000 Quadratfuß Bürofläche in zwei Gebäuden schaffen. Die Entwicklung wird über zwei Bauphasen laufen und mit rund 350 Millionen US-Dollar veranschlagt. Parallel legt Cohen damit nach einer Zwangsvollstreckungs-Passage erneut den Fokus auf großformatige Gewerbeimmobilien in Südflorida.
Die Rückkehr von Charles Cohen in den Büroimmobilienmarkt von Südflorida ist weniger ein Schritt zurück in alte Muster als eine bewusste Neubewertung des Risikos: Er investiert erneut in ein spekulatives Projekt, also mit der Annahme, dass sich Mieterinteresse zeitnah durchsetzt. In Dania Beach, unweit des Fort Lauderdale-Hollywood International Airport, entsteht dabei der „Office Center of the Americas“ (OCOTA). Geplant sind zwei Gebäude mit zusammen 400.000 Quadratfuß Bürofläche, umgesetzt in zwei Phasen und mit einem Budget von etwa 350 Millionen US-Dollar.
Technisch betrachtet zeigt OCOTA, wie stark moderne Gewerbeentwicklungen heute von Infrastruktur- und Prozesslogik abhängen – auch wenn es auf dem Papier „nur“ um Stockwerke und Quadratfuß geht. Die beiden Gebäude sollen jeweils zehn Stockwerke hoch werden und über ein angeschlossenes vierstöckiges Parkhaus verfügen. Die Lage ist ebenfalls klar durchgetaktet: OCOTA steht an der 1805 und 1815 Griffin Road, direkt gegenüber der Interstate 95. Damit adressiert der Entwickler nicht nur Sichtbarkeit, sondern auch die tägliche Erreichbarkeit für Pendler, Lieferketten und Dienstleister, die wiederum häufig über Flächen- und Betriebsmodelle indirekt Einfluss auf Auslastung und Laufzeiten haben.
Einordnung bekommt das Vorhaben durch die Vorgeschichte mit einem anderen Büro- und Design-Komplex, dem „Design Center of the Americas“ (DCOTA). Cohen hatte diesen Mischnutzungskomplex vor etwa zwei Jahren nach einer Zwangsvollstreckung an seinen früheren Kreditgeber Fortress Investment Group verloren; der heutige Eigentümer ist Fortress selbst. Im vergangenen Monat erhielt Fortress nach Angaben aus der Quelle 45 Millionen US-Dollar zur Refinanzierung des DCOTA mit 780.000 Quadratfuß. Das ist für die aktuelle Planung von Bedeutung, weil spekulative Neubauten nach solchen Ereignissen oft in einem Umfeld starten, in dem Kapitalzugang, Risikokalkulation und Vermarktungsannahmen neu justiert werden müssen.
Die Eskalation zwischen Fortress Investment Group und Cohen drehte sich laut Darstellung auch um persönliche Vermögenswerte des Milliardärs. Dazu zählten etwa ein Schloss und ein Weingut in Südfrankreich, eine 220-Fuß-Megayacht sowie eine Sammlung von Ferrari-Sportwagen. Im Juni machte Cohen dann öffentlich, die volle Forderung beglichen zu haben. Wichtig ist dabei die Einordnung: Die Quelle berichtet damit vor allem über eine Aussage des Betroffenen und weniger über einen abgeschlossenen, gerichtsfest dokumentierten Endzustand; dennoch zeigt der Verlauf, wie eng bei Großprojekten die Grenzen zwischen Projektfinanzierung, Sicherheiten und persönlicher Haftung verwischt sein können.
In Südflorida folgt Cohen außerdem dem Muster, das viele andere Entwickler derzeit ausprobieren: Sie starten spekulative Projekte ohne bereits unterzeichnete Mietverträge. Für CFOs und Immobilieninvestoren ist das ein Lackmustest dafür, wie gut sich Nachfrageannahmen in ein Umfeld übersetzen lassen, in dem Remote-Arbeit nach der Pandemie dauerhaft an Einfluss gewonnen hat. Als Beispiel nennt die Quelle den Baukredit von Gatsby Florida über 119 Millionen US-Dollar für einen spekulativen, achtstöckigen Bürokomplex in Palm Beach Gardens. Auch in Downtown West Palm Beach bringt Cohen ein weiteres Vorhaben mit 400.000 Quadratfuß auf den Weg; dort wurden Genehmigungen beantragt, nachdem ein Zwangsvollstreckungsverfahren über ein 10 Millionen US-Dollar Darlehen beigelegt wurde.
Für den Markt ist diese Gleichzeitigkeit aus Neubau und „ohne Mieterbindung“-Start ein Hinweis darauf, dass Entwickler aktuell zwischen zwei Unsicherheiten balancieren: dem Nachfragerisiko bei Büroflächen und dem Kapitalrisiko in der Finanzierungskette. Dass Cooper Horowitz laut Quelle für die Finanzierung der Baukosten zuständig ist, unterstreicht zudem, dass neben Architektur und Bauausführung gerade das Finanzierungsmapping den Ausschlag gibt. Für Unternehmen, die Flächenbedarf planen, kann das kurzfristig sogar Chancen schaffen, weil neue Projekte oft flexibler kalkuliert werden als Bestandsgebäude mit Sanierungsstau. Gleichzeitig bleibt entscheidend, wie schnell OCOTA nach Fertigstellung ausgelastet wird und ob sich die Standortvorteile an der I-95-Lage in reale Mietabsorption übersetzen.
Am Ende wird OCOTA damit zu einem Stimmungsbarometer für Südflorida: Hält die spekulative Strategie auch dann, wenn die Nachfrage nach klassischem Büro nicht mehr linear wächst, weil hybride Arbeitsmodelle an mehreren Tagen pro Woche Büros entlasten? Der konkrete Projektzuschnitt – zwei Zehngeschosser mit Parkhaus und direkter Autobahnanbindung – legt nahe, dass der Entwickler auf „Betriebskomfort“ setzt, also auf pendler- und anlieferfreundliche Nutzung. Für die nächste Phase von Cohen zählt jedoch vor allem die operative Realität: Bau- und Vermarktungsfortschritt müssen den Zeitplan einhalten, während gleichzeitig der Markt beweisen muss, dass Flächenkonzepte wieder stärker nachgefragt werden.
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