BERLIN / LONDON (IT BOLTWISE) – DEFAMA hat den Geschäftsbericht 2025 veröffentlicht und meldet mit 31,4 Mio. EUR Umsatz sowie 5,6 Mio. EUR Konzernüberschuss nach HGB solide Ergebnisse. Besonders relevant für Anleger: Der Vorstand und Aufsichtsrat schlagen eine Dividendenerhöhung auf 63 Cent je Aktie vor. Gleichzeitig treibt das Unternehmen mit 19 Zukäufen das Portfolio voran und hält eine hohe Vermietungsquote. Für 2026 nennt DEFAMA ambitionierte Zielwerte und erklärt, wie operative Rückschläge aus Einflüssen im Markt kompensiert werden sollen.
Mit der Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2025 liefert die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) nicht nur Kennzahlen für das abgelaufene Jahr, sondern auch ein klares Signal an den Kapitalmarkt: Die Dividendenpolitik bleibt der zentrale Ankerpunkt der Unternehmensstrategie. Während bei Immobiliengesellschaften häufig die laufenden Cashflows und die Bewertungslogik im Vordergrund stehen, betont DEFAMA in seinem Zahlenwerk besonders die Ausschüttungsfähigkeit über den Funds From Operations (FFO). In der Summe ergibt sich ein Bild aus Wachstum, Ertragsstabilität und einer gezielten Portfoliosteuerung, die darauf ausgelegt ist, auch in einem durch Verwerfungen geprägten Marktumfeld planbar zu bleiben.
Operativ zeigt sich die Entwicklung 2025 recht robust. DEFAMA erwirtschaftete Umsatzerlöse in Höhe von 31,4 Mio. EUR nach 27,3 Mio. EUR im Vorjahr und erzielte einen Konzernüberschuss nach HGB von 5,6 Mio. EUR (4,6 Mio. EUR). Hinzu kommt der Effekt aus Veräußerungen von Objekten, der laut Bericht rund 2,4 Mio. EUR zum Ergebnis beitrug; außerdem war ein positiver Verkaufs-Effekt von etwa 1,1 Mio. EUR enthalten. Der Blick auf den FFO, in dem Verkaufsgewinne herausgerechnet werden, ist für das Verständnis der nachhaltigen Ertragskraft entscheidend: Er lag 2025 bei 10,8 Mio. EUR (10,0 Mio. EUR). Für Anleger leitet sich daraus ein höheres Ausschüttungspotenzial ab.
In diesem Kontext steht die vorgeschlagene Dividendenerhöhung im Mittelpunkt. Vorstand und Aufsichtsrat wollen der Hauptversammlung am 13. Juli 2026 in Berlin (hybrid) eine Ausschüttung von 63 Cent je Aktie nach zuvor 60 Cent vorschlagen. Damit setzt das Unternehmen die seit Firmengründung verfolgte aktionärsfreundliche Politik der jährlich gesteigerten Dividende fort und vollzieht die 11. Dividendenerhöhung in Folge. Technisch betrachtet ist das mehr als nur ein Kapitalmarkt-Signal: Eine kontinuierliche Ausschüttungslogik erfordert verlässliche Miet-Cashflows, eine strikte Kosten- und Objektselektion sowie eine effiziente Finanzierung. Genau diese drei Faktoren versucht DEFAMA in seiner Ergebnisdarstellung eng miteinander zu verknüpfen.
Auf der Portfoliobene stützt DEFAMA die Zahlen mit Wachstum über Zukäufe. 2025 wurden dem Bericht zufolge mit 19 Zukäufen neue Rekordzahlen bei den erworbenen Objekten erreicht. Nach Abschluss der beurkundeten Transaktionen verfügt das Unternehmen über ein Portfolio von 97 Einzelhandelsimmobilien mit rund 320.000 qm Nutzfläche; davon sind 95 % vermietet. Die annualisierte Jahresnettomiete wird mit 29 Mio. EUR beziffert. Aus Marktsicht ist das ein wichtiges Signal: Bei Retail-Immobilien entscheidet die Mischung aus Mietern, Laufzeiten und Leerstandsrisiko darüber, ob sich Ertragsziele über mehrere Jahre replizieren lassen. DEFAMA nennt als große Mieter unter anderem etablierte Filialisten aus dem Lebensmittel- und Non-Food-Bereich.
Für den Wettbewerb lässt sich die Positionierung gut einordnen: In Deutschland konkurrieren Fachmarkt- und Einzelhandelsimmobilien-Spezialisten um vergleichbare Qualitätsmieten und geeignete Ankermieter. Marktteilnehmer wie DEFAMA-nahe Bestandshalter im Bereich strukturierter Retail-Portfolios stehen dabei oft vor derselben Herausforderung, nämlich Standorte mit stabiler Nachfrage und geeigneten Mietern zu finden, während gleichzeitig Baukosten, Finanzierung und Verbraucherumfeld die Renditeprofile drücken. Branchenexperten berichten in diesem Zusammenhang regelmäßig, dass die Anlegerstory zunehmend weniger von Bewertungseffekten, sondern mehr von Zahlungsströmen, Renovationsfähigkeit und dem Management von Mietvertragsportfolios abhängt. Für DEFAMA ist daher die Kombination aus FFO-Orientierung und hoher Vermietungsquote strategisch besonders relevant.
Auch der Ausblick auf 2026 macht deutlich, wie stark das Unternehmen seine Ziele an operative Treiber knüpft. DEFAMA strebt für das Geschäftsjahr 2026 einen Konzernüberschuss nach HGB von mindestens 5 Mio. EUR sowie einen FFO mindestens auf Vorjahreshöhe an. Allerdings nennt der Bericht einen klaren Belastungsfaktor: der Wegfall von rund 1 Mio. EUR an FFO aufgrund der Insolvenz von Hammer Fachmarkt sowie der Aufgabe eines B1-Baumarkt-Standorts im Zuge der kompletten Einstellung dieser Vertriebslinie durch die REWE-Gruppe. Genau hier zeigt sich die technische Vergleichsfrage, die für Investoren wichtig ist: Während klassische Immobilienkennzahlen häufig auf Stichtagen basieren, verlangt eine FFO-Steuerung eine dynamische Kompensation durch Neukäufe, Wiedervermietung oder Portfolio-Umschichtung. DEFAMA behauptet, diese Lücke vollständig ausgleichen zu wollen.
Parallel dazu unterstreicht DEFAMA, dass die Dividende auch für 2026 erneut angehoben werden soll – ein Punkt, der im Markt besonders sensibel beobachtet wird, weil Ausschüttungen bei Immobiliengesellschaften unmittelbar mit Liquiditäts- und Refinanzierungsrisiken verknüpft sind. Regulatorisch und sicherheitstechnisch ist dabei weniger die IT als die Transparenzpflichten und Bilanzierungslogik entscheidend: Die Einhaltung von Publizitätspflichten sowie eine belastbare Darstellung von Ergebnisquellen (laufend vs. Einmaleffekte) beeinflusst das Vertrauen der Kapitalmärkte. Zudem rücken bei Retail-Portfolios Datenschutz- und Compliance-Fragen vor allem dann stärker in den Fokus, wenn bei Mietern oder Dienstleistern digitale Prozesse intensiviert werden – auch wenn der Geschäftsbericht selbst primär finanzielle Kennzahlen adressiert.
Unterm Strich verdichtet sich die Meldung zu einer konsistenten Wachstums- und Ausschüttungserzählung: steigender Umsatz, positives Ergebnis nach HGB, ein FFO, der Verkaufsgewinne ausblendet, sowie eine hohe Vermietungsquote. Die 19 Zukäufe unterstreichen zudem, dass DEFAMA seine Auswahlkriterien konsequent umsetzt und so das Portfolio in Richtung gewünschter Renditeprofile weiterentwickelt. Für Unternehmen und Projektentwickler im Umfeld eröffnet das mittelfristig zwei Chancen: Erstens steigt die Nachfrage nach geeigneten Investitionsobjekten in kleineren und mittleren Städten, zweitens wird aktives Portfoliomanagement – von Mieterwechseln bis zu Standortentwicklung – strategisch noch wichtiger. Der wahrscheinlichste nächste Entwicklungsschritt ist, dass DEFAMA den Ausgleich für 2026 nicht nur rechnerisch, sondern auch operativ über Vertrags- und Wiedervermietungsquoten absichern muss.
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