HAMBURG / LONDON (IT BOLTWISE) – Ein neues Whitepaper identifiziert europäische Regionen, die besonders von der wachsenden Nachfrage nach militärlogistischen Immobilien profitieren könnten. Im Fokus steht der von GARBE Industrial entwickelte Defence Logistics Affinity Score (Defence LOFIN), der Standorte anhand von Verkehr, Regulierung und Entwicklungseffizienz bewertet. Besonders stark schneiden Benelux-Knoten wie Rotterdam und Antwerpen ab. Für Deutschland rücken vor allem Nordwest-Cluster und mehrere Hafen- sowie Rheinschienen-Standorte in den Vordergrund.
Die nächsten Jahre dürften den Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in Europa spürbar verändern: Wenn Verteidigungsbeschaffung nicht nur Kampfsysteme, sondern auch deren Transportkette nachzieht, wird Land für Umschlag, Lagerung und verlässliche Zustellwege zur strategischen Ressource. Ein aktuelles Whitepaper von GARBE Industrial ordnet diese Nachfrage räumlich ein und zeigt, welche Regionen bei militärlogistischen Nutzungen überdurchschnittlich gut aufgestellt sind. Im Zentrum steht der Defence Logistics Affinity Score (Defence LOFIN), der auf Gemeindeebene ermittelt, wo Infrastruktur und Prozesse besonders gut zueinander passen.
Technisch und methodisch ist der Ansatz klar auf Standort-„Fitness“ getrimmt: GARBE Industrial verknüpft fünf gewichtete Kennngrößen, um die Attraktivität für Logistiknutzungen mit Verteidigungsbezug zu bewerten. Dazu zählen die Nähe zum transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V), eine multimodale Verkehrsanbindung, der Zugang zur Autobahn, die Geländeeignung sowie die Effizienz grenzüberschreitender Zollprozesse. Dadurch wird das klassische Immobilienbild „ein Gebäude an einem Grundstück“ erweitert um operative Faktoren, die für Uplift, Umschlaggeschwindigkeit und Bereitstellung von Material entscheidend sind. Die Logik dahinter: Militärlogistik hängt oft weniger an einzelnen Gebäuden als an Systemketten aus Transport, Planung und regulatorischer Abwicklung.
In der geografischen Auswertung taucht das Muster besonders deutlich in Benelux auf. Insgesamt erreichen nur sechs Prozent der Landmasse in 25 untersuchten europäischen Ländern einen LOFIN-Wert von mehr als fünf Punkten (Maximalwert: sieben). Niederlande und Belgien stechen dabei heraus: Rund zwei Drittel ihrer Landmasse liegen über diesem Schwellenwert. Deutschland kommt auf 22 Prozent, Italien auf elf Prozent. Damit werden sie zu den einzigen der fünf größten europäischen Logistikmärkte mit zweistelligem Anteil in dieser Kategorie. Die Konsequenz für Investoren ist unbequem, aber nützlich: Nicht „jede“ Fläche eignet sich gleichermaßen, selbst wenn sie nahe an Logistik liegt.
Der Marktaspekt zeigt sich dann in den konkreten Korridoren. Benelux erzielt bei allen fünf Parametern hohe Werte, weil hier mehrere Importpunkte und Infrastrukturachsen zusammenlaufen. Besonders sichtbar wird die Bedeutung der Seehäfen entlang der Küste zwischen Hamburg und Le Havre. Für die Benelux-Region schneiden die großen Umschlagzentren Rotterdam und Antwerpen inklusive unmittelbarem Hinterland am besten ab. Aber auch weitere Hafenstandorte wie Hamburg, Bremerhaven, Le Havre und Calais liegen bei LOFIN-Werten von über sechs Punkten. Zusätzlich rücken mehrere kleinere, strategische Häfen in Mittel- und Osteuropa in den Fokus, etwa Klaipėda (Litauen) und Constanța (Rumänien). Aus der Branche wird das als Hinweis gelesen, dass Resilienz im Transportnetz stärker zählt als reine Kostenvorteile.
Für Deutschland nennt die Studie mehrere bestbewertete Standorte: Karlsruhe/Mannheim und Duisburg sowie Hamburg erreichen jeweils 6,6 Punkte, Hannover kommt auf 6,4. Diese Orte sind nicht zufällig ausgewählt, sondern binden multimodale Anbindung und leistungsfähige Infrastrukturkorridore zusammen. Karlsruhe/Mannheim profitiert demnach insbesondere von der Lage an einem zentralen TEN-V-Korridor und von seiner Funktion als Drehscheibe für West-Ost- sowie Nord-Süd-Verkehre zwischen Benelux/Nordseehäfen, Süddeutschland und Frankreich. Die Aussage lässt sich auch operativ übersetzen: Die Kombination aus Rhein-Anbindung, leistungsfähiger Schiene und dichten Autobahnverflechtungen erzeugt Redundanz und verbessert die Ausweichfähigkeit bei Störungen. Genau diese Eigenschaft wird in Logistikmodellen für Verteidigungsumfelder häufig als wirtschaftlicher Hebel verstanden.
Der Nachfragetreiber ist dabei weniger „Marketing“ als Budgetlogik. Für 2030 erwartet GARBE Industrial, dass die Beschaffung von Verteidigungsgütern in Europa um knapp 152 Milliarden Euro auf 704 Milliarden Euro steigen wird. Gleichzeitig prognostiziert das Unternehmen aus früheren Untersuchungen je Milliarde Euro Verteidigungsinvestitionen einen zusätzlichen Bedarf von 245.000 bis 490.000 Quadratmetern Industrie- und Logistikfläche. Innerhalb von fünf Jahren ergibt sich daraus ein potenzieller Nachfragezuwachs von 37 bis 75 Millionen Quadratmetern. Da viele Immobilien als Built-to-own umgesetzt werden, dürfte nur etwa ein Fünftel davon für den institutionellen Investmentmarkt verfügbar sein; das entspricht 7,5 bis 14,9 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zu anderen europäischen Real-Estate-Teams, die stärker nach klassischen Branchenindikatoren vorgehen (etwa Makrolage oder Industrieproduktion), setzt dieser Ansatz stärker auf Korridor- und Prozesslogik.
Ausblickend sollten Unternehmen drei Dinge gleichzeitig mitdenken: Erstens den Vergleich zwischen „klassischer“ Logistikflächenstrategie und militärlogistischer Musterbildung. Zweitens die Markt-Timing-Frage, weil der Flächenbedarf zwar aus Verteidigungsbudgets abgeleitet wird, sich aber über Jahre in Projektentwicklungen materialisiert. Drittens die Compliance- und Sicherheitskomponente: Der Ausbau über Zoll- und Grenzprozesse hinweg verschiebt Anforderungen an Dokumentationsqualität, Transportdaten und technische Schnittstellen in Richtung größerer Nachvollziehbarkeit. Für die Praxis bedeutet das auch, dass Datenschutz- und Zugriffsmodelle für Transport- und Lagerdaten sauber gestaltet sein müssen, insbesondere wenn Systeme mit externen Dienstleistern oder öffentlichen Stellen interagieren. Langfristig dürfte die Entwicklung dahin gehen, dass Immobilienanbieter und Speditionsnetzwerke ihre digitalen Betriebsdaten (Tracking, Planung, Qualitätsnachweise) enger koppeln, um die in Defence LOFIN bewerteten Faktoren nicht nur zu „haben“, sondern nachweisbar zu erfüllen.
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