LONDON (IT BOLTWISE) – Eine neue kleinräumige Bevölkerungsprognose zeigt, dass in fast 60 Prozent der Landkreise bis 2040 wachsende und schrumpfende Gemeinden parallel existieren. Das betrifft nicht nur die Einwohnerzahlen, sondern auch die Altersstruktur: Bis 2040 steigt in rund 93 Prozent der Gemeinden die Zahl der Menschen ab 65 Jahren, während die unter 18-Jährigen in etwa 94 Prozent rückläufig sind. Für Immobilieninvestoren bedeutet das, dass regionale Gesamtsummen oft täuschen. Entscheidend wird der Blick auf einzelne Städte und Gemeinden bis in die Datenebene von 10.753 Orten.
Demografische Entwicklungen werden für Immobilieninvestoren längst nicht mehr als „Hintergrundrauschen“ behandelt, sondern als Standortfaktor mit direkter Wirkung auf Cashflows. Die aktuelle Argumentationslinie aus der Praxis ist dabei unbequem: Ein Landkreis kann auf der Ebene der Gesamtwerte stabil wirken, während sich die Lage in einzelnen Gemeinden deutlich auseinanderentwickelt. Genau auf dieses Muster zielt eine Analyse ab, nach der bereits bis zum Jahr 2040 in nahezu 60 Prozent der Landkreise wachsende und schrumpfende Gemeinden nebeneinander existieren. Für Projektentwicklung, Portfoliosteuerung und Bewertung bedeutet das, dass Aggregationen auf höherer Ebene potenziell relevante Risiken verwischen.
Technisch und methodisch liegt der Hebel in der kleinräumigen Auflösung der Prognose. Statt nur regionaler Durchschnittswerte liefert die Datengrundlage Informationen für alle 10.753 bewohnten Städte und Gemeinden bis 2050, und sie basiert auf einer deutschlandweit einheitlichen Methodik. Prognostiziert werden nicht nur Gesamtbevölkerungszahlen, sondern auch Entwicklungen nach Geschlecht sowie nach 17 Altersgruppen. Diese Detailtiefe ist für den Immobilienkontext deshalb so wichtig, weil sich Nachfrage nach Wohnformen und Versorgungsangeboten häufig entlang von Alterskohorten, Haushaltsstrukturen und Lebensphasen verschiebt – und diese Verschiebungen lassen sich nicht zuverlässig aus einer einzigen Kennzahl „Bevölkerung gesamt“ ableiten.
Ein konkretes Beispiel liefert der Alb-Donau-Kreis. Während zwischen 2024 und 2040 in Teilen des Kreises eine Bevölkerungszunahme von rund 10 Prozent beobachtet wird, verzeichnen andere Städte und Gemeinden im selben Zeitraum einen Rückgang von etwa 9 Prozent. Noch deutlicher wird die Binnenstruktur, wenn man den Gemeindetyp betrachtet: Die Bevölkerung der Großstädte wächst im Mittel bis 2040 um 1,9 Prozent, während sie in Landgemeinden um 6,8 Prozent, in Kleinstädten um 5,2 Prozent und in Mittelstädten um 4,0 Prozent sinkt. Parallel verschiebt sich die Verteilung innerhalb des Kreises: Der Anteil der in Großstädten lebenden Bevölkerung steigt von 32,0 Prozent (2024) auf 33,6 Prozent (2040). Solche Zahlen verändern, welche Teilmärkte in der Projektpipeline überhaupt Wachstum bieten und welche eher unter Druck geraten könnten.
Auch bei der Altersstruktur zeigt die Prognose ein Muster, das für die Wohnraumnachfrage zentral ist. Bis 2040 wird in rund 93 Prozent der Gemeinden eine Zunahme der Menschen ab 65 Jahren erwartet; gleichzeitig ist die Zahl der unter 18-Jährigen in circa 94 Prozent der Gemeinden rückläufig. Entscheidend ist dabei der zweite Satz, den viele Marktdiskussionen zu lange auslassen: Alterung impliziert nicht automatisch einen Bevölkerungsrückgang. Selbst wachsende Gemeinden können spürbar altern, wenn etwa Zuzug vorrangig in Altersgruppen mit geringem Kinderanteil erfolgt oder wenn Abwanderung bei Jüngeren stärker greift. Genau deshalb wird die Altersstruktur in Kombination mit dem Wachstumstempo zur besseren Grundlage für Annahmen über Nachfrage, Zielgruppen und Produktmix.
In stagnierenden oder schrumpfenden Teilmärkten können sich damit typische Immobilienrisiken verschärfen – etwa höhere Leerstandsquoten, zäher verlaufende Vermarktung oder ein ungünstigeres Exit-Profil. Gleichzeitig kann die demografische Alterung eine gegenläufige Wirkung entfalten: Sie erhöht häufig die Nachfrage nach kleineren, gut angebundenen und altersgerechten Wohnungen, also nach Grundrissen und Ausstattungsmerkmalen, die den Alltag im höheren Lebensalter erleichtern. Für Auswertungen im Investment- und Entwicklungsprozess heißt das, dass Segmente wie familienorientierte Bestände, studentisch geprägte Lagen oder altengerechtes Wohnen nicht nur im gleichen Markt betrachtet werden dürfen, sondern datenbasiert gegeneinander abzugrenzen sind. Die kleinräumigen Prognosen liefern dafür die strukturelle Basis, um Wachstumspotenziale, Veränderungen der Altersstruktur und daraus abgeleitete Nachfragepfade für unterschiedliche Wohn- und Immobiliensegmente systematisch zu prüfen.
Praktisch relevant wird das vor allem in der frühen Phase: bei Standortscoring, bei der Herleitung von Annahmen für Miet- und Absatzmodelle sowie bei der Auswahl von Nachverdichtungs- und Neubauprojekten. Wenn Investoren, Projektentwickler und Kommunen die Daten auf Gemeindeebene auswerten, lassen sich demografische Risiken früh erkennen und langfristige Entscheidungen auf eine konsistentere Informationslage stützen. In der Vergangenheit wurden solche Schritte zwar häufig versucht, aber oft an der mangelnden Granularität oder an nicht durchgängigen Methodiken ausgerichtet. Hier liegt der Mehrwert der aktuellen Veröffentlichung: eine einheitliche Prognoselogik über mehrere Tausend Orte hinweg, die Vergleiche im Portfolio und zwischen kommunalen Teilräumen erleichtert. Wichtiger Nebeneffekt: Die Diskussion verlagert sich weg von Bauchgefühl und hin zu datengetriebenen, nachvollziehbaren Annahmen.
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